수원지방법원 2026타경50222. 경기도 하남시 풍산동 소재 미사주차장 1층 109호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사다이닝케이피이며, 2022년 3월 소유권을 취득하면서 중소기업은행 명의의 채권최고액 3,432,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 금융기관 가압류와 하남시 압류가 붙었고, 한 차례 취하된 경매를 거쳐 2026년 1월 새로운 임의경매가 개시됐습니다.

현재 신건 최저매각가는 4,360,000,000원입니다. 단순한 근저당권 말소 여부뿐 아니라 실제 점포 사용 상태, 임대차 관계, 일괄매각 범위, 내부 구획을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 감정평가에서는 1층 109~112호가 경계벽 없이 하나의 패스트푸드점으로 시설되어 있으며 현재 폐점 상태라고 설명합니다. 폐점 상태가 곧 완전한 공실이나 명도 완료를 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 기준, 가등기는 확인

말소기준은 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 2022.03.25 접수됐으며 채권최고액은 3,432,000,000원입니다. 갑구 9번 중소기업은행 가압류, 갑구 10번 하남시 압류, 갑구 13번 소유권이전청구권가등기, 갑구 14번 현재 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 접수됐습니다.

과거 2023.04.11 중소기업은행이 신청한 임의경매개시결정은 2025.12.03 취하되어 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026.01.29 접수된 에이치에프아이삼삼유동화전문유한회사 명의의 임의경매입니다. 과거 사건과 현재 사건을 혼동하지 않아야 합니다.

매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리 및 법정지상권은 각각 해당사항 없음입니다. 다만 이 기재가 점유자의 실제 권리관계나 명도 부담까지 전부 확정한다는 의미는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 알려진 임차인 2명, 점포 정보는 미상

임차인으로 확인되는 사람 또는 영업 명의는 박지현과 장혁민의 부대찌개 하남점입니다. 이와 별도로 매각물건명세서에는 보증금과 신고일이 확인되지 않는 점포 점유 정보가 있습니다. 해당 점포 기재가 기존 임차인과 중복되는지, 별도의 점유자를 의미하는지는 확인이 필요합니다.

박지현의 보증금은 19,000,000원, 월차임은 6,000,000원이며 2026.04.10 배당을 요구했습니다. 장혁민의 부대찌개 하남점은 보증금 1,000,000원, 월차임 100,000원입니다. 두 임차인의 신고일은 모두 2022.03.25 말소기준권리 이후이고, 대항력 없음으로 분류됩니다.

현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 후순위 권리와 확인된 임차관계에 근거한 산정값으로, 점포 미상 점유자의 권리까지 확정적으로 배제한 금액은 아닙니다. 두 알려진 임차인의 보증금 합계는 20,000,000원이지만, 이를 곧바로 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 별도 미상 점유자의 권리관계가 확인되면 실질취득비용을 다시 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 43.6억, 시세 할인 여부는 미확정

현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,360,000,000원입니다. 비교 가능한 근린시설 실거래가격이나 임대수익에 기반한 적정 매매가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가치보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

특히 일반 주거용 부동산과 달리 상업시설은 영업 가능 면적, 점포의 실제 구획, 임대료 회수 가능성, 업종 적합성, 공실 기간에 따라 가치가 크게 달라집니다. 본건은 패스트푸드점 폐점 상태이고 109~112호가 하나로 이용되고 있으므로, 각 호실의 독립적인 사용과 임대가 가능한지도 가격 판단에 포함해야 합니다.

유찰 시나리오는 각 할인율을 적용한 가정입니다. 실제 유찰 여부 및 차기 매각조건은 법원의 진행 내역을 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다른 개념입니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,360,000,000원 가정)

감정가와 같은 금액에 매각된다고 가정하면 집행비용 46,000,000원, 중소기업은행 근저당 3,432,000,000원, 중소기업은행 가압류 219,256,504원이 배당되고 소유자에게 662,743,496원이 남는 계산입니다.

근저당 배당은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준의 추정입니다. 실제 채권잔액, 채권양도 관계, 배당순위, 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 적법성 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 임의경매 신청채권자와 등기상 근저당권자가 다르므로 채권승계 관계도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 풍산동 한홀초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 음식점, 점포 등 상업용 건물과 아파트·단독주택 단지가 혼재합니다. 상업시설 입지이지만 실제 유동인구와 상권 매출 수준은 별도 검증이 필요합니다.
• 교통. 차량 접근이 양호하고 인근 노선버스 정류장 및 근거리 지하철이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물구조. 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 1층 점포이며, 외벽 석재 마감·내벽 경량 판넬 마감·샷시 이중 창호가 적용됐습니다. 공용 위생·급배수·냉난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
• 일괄 이용. 109호부터 112호까지 경계벽 없이 하나의 패스트푸드점으로 시설되어 있습니다. 현재 폐점 상태로, 향후 업종 변경이나 호실별 재임대에 필요한 공사·구획 문제를 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 사다리형 평탄 토지로서 자동차관련시설·근린생활시설의 건부지이며, 중로2류 및 중로3류 도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 근린상업지역, 도시지역, 미사지구 지구단위계획구역, 노외주차장 등이 지정돼 있습니다. 학교환경 관련 상대·절대보호구역과 기타 법령상 제한도 있으므로 실제 영업 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 기재된 허가구역에는 아파트 용도 한정 규제와 특정 외국인 등의 주택 매수 관련 규제가 있습니다. 본건은 근린시설이므로 해당 주택·아파트 한정 조건을 이 점포에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 임대수익과 상권에 따라 투자자 수요가 달라집니다. 여러 호실을 통합 이용한 점포이고 현재 폐점 상태라는 점에서 독립 매각·임대 가능성과 예상 공실 부담을 우선 평가해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 경계벽 부재가 향후 구획 복원이나 용도변경에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 갑구 13번 우진혜 소유권이전청구권가등기의 매매예약 원인, 담보가등기 여부, 매각에 따른 소멸 및 말소 가능성을 원본 문서로 확인하세요.
• 점유자 확인. 박지현과 장혁민의 부대찌개 하남점의 실제 점유 범위 및 영업·임대차 관계를 확인하고, 미상 점포 기재가 별도 임차관계인지 확인하세요. 상가 사업자등록, 인도, 확정일자와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
• 인수액 재검증. 현재 산정 인수액은 0원이지만 미상 점유자의 대항력이나 별도의 인수 가능한 권리가 확인될 경우, 인수금과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 감정평가서상 109~112호의 통합 이용 상태와 법원의 일괄매각 조건을 대조해 실제 매각목록, 각 호실 소유권, 대지권 및 가격 배분을 확인하세요. 109호 단독 가격으로 오인하지 않도록 주의해야 합니다.
• 공동담보. 중소기업은행 근저당권의 공동담보 대상으로 기재된 110호·111호·112호와 본건의 관계를 확인하고, 공동담보 배당 및 담보권 정리 내역을 검토하세요.
• 경매신청채권자. 현재 신청채권자는 에이치에프아이삼삼유동화전문유한회사이고, 근저당권의 등기상 권리자는 중소기업은행입니다. 채권양도·승계 관련 문서와 신청 적격을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 월차임 6,000,000원 및 100,000원의 계약 존속 여부, 실제 수납 여부, 공실 상태, 관리비·수선비·세금 등을 확인해 지속 가능한 임대수익을 산정하세요.
• 명도·시설비. 폐점 상태라도 점유 및 잔존 시설이 있을 수 있습니다. 인도 가능 여부, 원상복구, 구획 복원, 설비 정비 및 재임대 비용을 현장 확인하세요.
• 상권과 시세. 동일 건물 및 인근 근린시설의 실제 거래가격과 임대료, 공실률을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 매각조건 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 최신 등기사항전부증명서를 교차 확인하세요. 당해세, 체납관리비, 법정 우선변제 항목도 재점검해야 합니다.

맺으며 — “소멸 예정 ≠ 안전 확정, 유찰 ≠ 저가 확정”

이 물건은 2022.03.25 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 구조입니다. 이전의 근저당권과 압류 등도 이미 말소돼 있어 등기상 인수위험은 비교적 정리된 편입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그렇지만 가등기 성격, 미상 점포 점유자, 임대차 관계, 통합 이용된 호실의 매각 범위는 반드시 확인해야 합니다. 특히 이들 요소는 실제 명도 가능성, 실질취득비용 및 향후 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 감정가 4,360,000,000원이 해당 상업시설의 적정 시세보다 낮다는 근거는 아직 충분하지 않습니다. 유찰로 가격이 하락하더라도 시장가치와 예상 운용수익을 확인하지 않으면 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리상 조건부 검토, 신건 가격은 보류입니다. 가등기·점유·일괄매각 범위를 확인하고, 실제 임대 가능성과 비교 거래가격으로 적정 응찰가를 산정하는 것이 우선입니다. 권리가 상당 부분 정리된 물건이라는 장점은 있지만, 현재 가격에서 무리하게 접근할 이유까지 입증된 것은 아닙니다.