수원지방법원 2026타경50227. 경기도 광주시 도척면 진우리 화이트하임 104동 402호, 전용 70.15㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정안자이며, 2022.08.12 거래가액 265,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고, 경매개시결정은 2026.02.04 등기됐습니다.

이 사건에서 중요한 것은 감정가가 아니라 2022년부터 이어진 임차권과 2026년에 제출된 확약서의 관계입니다. 임차인 김셀라는 2022.06.28 확정일자를 받고, 2022.07.29 전입 및 점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 이후 2023.08.11 보증금 265,000,000원에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다.

말소기준권리는 그보다 늦은 2023.11.06 서민금융진흥원 가압류입니다. 따라서 대항력 포기가 없었다면 김셀라의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하면서 핵심 위험의 성격이 달라졌습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

권리관계에서 가장 먼저 확인할 사항은 현재 유효한 근저당권이 말소기준이 아니라는 점입니다. 2017.05.23 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 197,400,000원)은 2022.07.29 이미 말소됐습니다. 이후 발생한 서민금융진흥원의 가압류가 말소기준권리가 됩니다.

국을 권리자로 한 2023.06.02 및 2025.11.27 압류도 각각 2025.02.20, 2026.03.12 말소됐습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 실제 임차인 2명 — 대항력·우선변제·승계

파악되는 실제 임차인·점유 관련 인물은 김셀라와 박소현, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 김셀라 주택임차권의 승계인이므로 별도의 세 번째 임차인으로 계산하거나 보증금 265,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.

김셀라. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.28, 전입·점유개시는 2022.07.29입니다. 임차권등기일은 2023.08.11이며 보증금은 265,000,000원입니다. 배당요구 및 우선변제권 행사 대상에 해당합니다. 다만 주택도시보증공사의 승계와 대항력 포기 확약이 확인되므로, 승계된 해당 보증금에 관한 실질 인수는 0원으로 평가합니다.

박소현. 확인된 전입일은 2024.09.09로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 실제 임대차·점유관계가 확인되지 않아 관련 사실관계는 미상입니다. 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 계약관계 확인 없이 인수 위험이 완전히 해소됐다고도 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 93.7%라는 숫자의 함정

화이트하임 104동 전용 70.15㎡ 거래로 확인되는 비교사례는 2022년 7월과 8월의 2건입니다. 평균 거래가액은 262,500,000원이고, 최신으로 기재된 거래는 2022.08의 265,000,000원입니다.

최저매각가 246,000,000원은 위 거래 평균 262,500,000원의 93.7%입니다. 확약이 유효하게 적용되어 김셀라 관련 인수가 0원이라면 실질취득도 낙찰가 기준 246,000,000원으로 계산됩니다.

그렇다고 2026년 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 비교되는 거래가 모두 2022년 자료이며, 실제 최근 12개월 내 거래를 확인할 수 없기 때문입니다. 262,500,000원이라는 평균값도 2026년의 최신 거래 평균으로 해석해서는 안 됩니다. 최근 가격 상승·하락 추세 역시 이 거래 기록만으로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)

우선변제 배당구조와 대항력 포기 확약의 효과는 구분해서 봐야 합니다. 아래 표는 제시된 매각가를 기준으로 한 배당계산이며, 확약의 효력에 따라 매수인에게 실제로 남는 인수채무는 별도로 판단합니다.

배당표는 제시된 집행비용 추정치와 배당순서에 따른 계산입니다. 김셀라 보증금과 주택도시보증공사의 승계청구액은 별개의 임차보증금이 아닙니다. 실제 배당 대상자·순위·금액은 배당절차에서 달라질 수 있으며, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액 증가를 구분

이 물건은 현재 유찰 0회인 신건입니다. 유찰에 따라 최저매각가가 하락하면 일반적인 선순위 대항력 인수형에서는 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되는 경우에 한해 그 인수부담은 실질 0원으로 처리됩니다.

실질취득은 각 회차의 제시된 최저매각가에 김셀라 관련 확약 반영 인수 0원을 더한 금액입니다. 낙찰가가 최저가보다 높으면 실제 취득금액도 증가합니다. 세금·명도비 등은 제외하며, 박소현의 미확정 권리는 금액화하지 않았습니다. 룰상 미배당 인수액은 집행비용 추정이 반영된 회차별 계산값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 진우1리마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 기본 위생·급배수·난방시설과 승강기·주차장·소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 규모와 환금성. 화이트하임 104동은 8세대 규모의 소단지입니다. 확인된 거래는 2022년 2건이며, 평균 유찰 4.3회 및 매각률 0.0%라는 경매 통계까지 감안하면 환금성은 신중하게 평가해야 합니다.
• 토지이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함됩니다. 지목은 대지이며, 토지 형상은 부정형·평지로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 이 기재 기간은 매각기일 이전에 종료되므로 실제 입찰·취득 시점의 지정 여부와 적용 대상은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 공시지가는 323,500원/㎡로 기재되어 있으나 개별 호실의 시장가격과 직접 동일시할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본. 2026.06.11 주택도시보증공사의 확약서 원문을 확인하고, 김셀라 임차권의 승계 범위·대항력 포기 효력·매수인 인수채무 배제 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 정리. 을구 3번 김셀라 주택임차권등기가 남아 있습니다. 확약서 제출만으로 등기가 이미 말소되었다고 보아서는 안 되며, 매각 후 등기 정리 및 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 박소현 점유관계. 2024.09.09 전입한 박소현의 실제 계약당사자, 보증금, 확정일자, 점유 상태를 현황조사와 매각물건명세서 및 현장 확인으로 보완해야 합니다. 김셀라 관련 확약은 박소현에게 자동 적용되지 않습니다.
• 보증금 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 김셀라 임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 김셀라의 보증금 265,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 265,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다.
• 배당표 재확인. 집행비용 4,244,000원은 추정치입니다. 당해세, 배당요구 종기, 실제 배당순위 및 확약에 따른 채권 처리 방식은 법원의 배당절차를 통해 검토해야 합니다.
• 현재 시장가격 검증. 비교 거래는 2022년 2건에 불과합니다. 2026년 매각기일을 기준으로 유사 면적·입지의 실제 매매사례와 매도 가능 가격을 확인하기 전에는 입찰가 상한을 확정하기 어렵습니다.
• 소단지 환금성. 8세대 규모, 평균 유찰 4.3회, 매각률 0.0% 집계를 참고하되 통계의 구체적 표본과 실제 매각 사례를 확인해야 합니다. 재매도 기간과 수요 부족 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
• 명도·관리비·현장. 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 관리비 체납 및 공용부분 부담, 실내 상태와 주차 여건을 확인해야 합니다.
• 권리관계 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 배당 관련 서류를 대조하고, 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 적합”은 다르다

이 물건은 처음에는 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 부담스러워 보입니다. 신건 최저가 246,000,000원에서 일반적인 배당계산을 적용하면 미배당액 23,244,000원이 발생하고, 낙찰가와 룰상 인수를 합친 금액은 269,244,000원입니다. 이는 2022년 실거래 평균보다 높은 수준입니다.

그러나 2026.06.11 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 핵심 변수가 됩니다. 명세서의 인수권리 해당사항없음 기재와 함께 보면, 해당 승계 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 확약의 효력이 유효하게 적용된다는 전제에서 실질취득은 신건 최저가 기준 246,000,000원입니다.

남는 문제는 가격과 환금성입니다. 실거래 자료는 2022년 2건뿐이고, 별도 점유자인 박소현의 보증금·확정일자도 미상입니다. 8세대 다세대주택에 평균 유찰 4.3회, 매각률 0.0%라는 통계는 보수적인 접근을 요구합니다. 전세사기피해자 우선매수권에 관한 별도 기재는 확인되지 않으므로 그러한 제한을 전제로 판단하지 않습니다.

결론은 '주된 인수위험은 확약으로 해소, 입찰 판단은 보수적 보류'입니다. 확약서의 실제 효력과 박소현의 점유관계를 확정하고, 현재 시점의 거래 가능한 시장가격을 검증하기 전에는 2022년 거래가 대비 93.7%라는 수치만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가하기 어렵습니다.