수원지방법원 2026타경50281. 성남시 중원구 성남동에 위치한 성남아리스타 1층 근린시설 경매입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가에서는 113호와 114호가 벽체 구분 없이 사용되고, 현황은 공실로 조사되어 있습니다. 매각물건명세서에도 일괄매각으로 기재되어 있어 개별 호실의 표시와 실제 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.

등기상 소유자는 현은희입니다. 2022.03.18 소유권이전등기 당시 거래가액은 1,002,000,000원이며, 같은 날 포천농업협동조합의 채권최고액 1,833,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 삼성카드의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이지만, 그보다 앞선 임차 신고가 있어 등기부상 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 인수 부담이 없다고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차 신고가 핵심

말소기준권리는 2022.03.18 접수된 포천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,833,000,000원이고, 이후 설정된 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 신탁등기도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

그러나 세븐일레븐 성남아리스타점의 신고일은 2021.04.19로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현황조사에서는 대항력이 있는 것으로 분류되어 있고, 배당 계산에서도 보증금 전액 인수를 가정하고 있습니다. 상가 임대차의 실제 대항요건과 점유 지속 여부, 현재 임대차관계의 존속 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 인수 30,000,000원은 확정인가?

임차 관련 신고 기록은 2건입니다. 두 명의 독립된 임차인인지, 동일 점유관계가 서로 다르게 기재된 것인지는 확인되지 않았습니다. 보증금이 확인된 금액은 30,000,000원이며, 미상 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.

별도로 기재된 레븐은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 특히 건물의 공부상 용도는 일반음식점인데 해당 기록에는 주거로 표기되어 있어 점유 대상, 동일인 여부, 실제 사용관계를 확인해야 합니다. 이 기록에 별도의 인수 위험이 있다면 30,000,000원 외에 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

③ 실질취득액과 가격 판단

현황조사와 배당표상 선순위 임차보증금 인수를 전제로 하면, 낙찰대금에 30,000,000원이 추가됩니다. 이 금액은 낙찰대금에서 배당받는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 것으로 계산한 금액입니다.

동일 근린시설의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 시장가격 수준을 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 상가의 경우에는 입지뿐 아니라 개별 점포의 면적·전면 노출, 임대수익, 공실 기간 및 매각 범위가 환금성에 영향을 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,140,000,000원 가정)

추정 배당표 기준 채권자 배당 합계는 1,842,111,341원, 미배당액은 0원입니다. 집행비용 23,800,000원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증금 인수 추정액 30,000,000원은 매각대금 배분과 별도의 매수인 부담으로 계산되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액 구분

회차별로 보증금 30,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면, 실질취득액은 낙찰가에 해당 금액을 더한 수준입니다. 다만 실제 임차인의 보증금 반환 여부나 다른 선순위 권리의 존재가 확인되면 금액이 달라질 수 있습니다.

미배당액이 발생한다는 사실 자체가 그 금액을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 포천농업협동조합의 근저당권과 삼성카드 가압류는 말소기준 및 후순위 소멸 대상입니다. 반대로 별도 존속 요건을 충족하는 임차보증금은 배당 부족 여부와 구분하여 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 중원구 성남동 모란역 남측 인근 상업지역입니다. 주변에는 상업용·업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설과 모란민속5일장 등이 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수도권지하철 모란역(수인분당선·8호선)이 있어 대중교통 접근성이 양호한 입지입니다.
• 건물. 2020.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·급배수설비·화재탐지 및 소화전설비· 지하주차장시설이 있습니다.
• 도로. 부지는 4면이 15~17m 포장도로에 접하며, 서측을 제외한 도로는 일방통행도로입니다. 개별 점포의 출입 동선과 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(여수)이며, 과밀억제권역·공공주택지구·비행안전제5구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 6,051,000원/㎡입니다.
• 환금성. 역세권 상업지역이라는 입지상의 특징이 있으나 근린시설은 아파트와 달리 임대수익, 실제 영업 가능한 공간구조, 공실 및 수요에 따라 환금성이 달라집니다. 현황 공실과 일괄매각 구조는 가격 검토에 반드시 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 세븐일레븐 성남아리스타점의 2021.04.19 신고 기록, 보증금 30,000,000원, 월차임 2,300,000원과 실제 임대차계약·사업자등록·점유 여부를 대조해야 합니다.
• 인수권리 기재 불일치 해소. 매각물건명세서상 인수권리 없음과 현황조사·배당표상 보증금 인수 가정을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 추가 임차인 확인. 레븐의 점유 대상, 임대차관계, 신고일, 보증금 및 세븐일레븐과의 동일인 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 113호·114호의 매각 범위와 공동담보, 각 호실별 권리 및 물리적 경계를 원본 문서와 대조해야 합니다.
• 현황 공실 재확인. 감정 당시 공실이라는 기재와 과거 임차 신고 사이의 차이를 현장 방문 및 점유 확인으로 점검해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 실거래, 임대료, 공실 수준을 확보한 뒤 실질취득액을 비교해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금 등을 확인해야 합니다.
• 매각기일 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 일괄매각 조건을 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 남을 수 있는 임차인이 중요하다”

이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 포천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 삼성카드 가압류와 경매개시결정이 소멸하기 때문입니다. 그러나 2021.04.19 신고된 선순위 임차관계는 별도로 판단해야 합니다.

확인된 보증금 30,000,000원 전액을 인수하는 것으로 가정하면 신건 실질취득액은 2,170,000,000원입니다. 동시에 명세서에는 인수권리 없음, 감정평가서에는 공실로 기재되어 있어 실제 인수 여부가 확정된 상태라고 볼 수 없습니다. 다른 점유자로 기재된 레븐의 대항력도 미상입니다.

근린시설 특성상 일괄매각 구조와 비교시세 부재도 가격 판단을 어렵게 만듭니다. 권리관계는 조건부 검토, 가격 적정성은 판단 보류. 선순위 임차권의 실제 존속 여부와 113호·114호의 매각 범위를 명확히 확인한 다음 실질취득액을 기준으로 가격을 검토하는 접근이 필요합니다.