수원지방법원 2026타경50303. 경기도 광주시 능평동 라떼하우스 1층 102호입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이고, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중입니다. 다만 사건의 용도 표기는 창고로 되어 있어, 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.

이번 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 나선 강제경매입니다. 청구금액은 210,000,000원입니다. 등기에는 이지은 명의의 주택임차권이 같은 금액으로 남아 있습니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기된 권리이기 때문에, 확약서가 없다면 매수인 인수 문제가 매우 중요해지는 구조입니다.

다행히 2026.06.09. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하겠다는 확약서를 제출했습니다. 하지만 이 확약은 이지은 임차권을 승계한 보증기관의 권리에 관한 것이지, 다른 전입자의 모든 권리까지 정리해 주는 문서는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기 흐름을 보면 과거 광주새마을금고, 신한은행, 인천원예농업협동조합의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 과거 가압류와 임의경매개시결정 역시 말소된 이력입니다. 따라서 현재의 핵심은 기존 근저당이 아니라 2023.10.17. 등기된 주택임차권과 2025.10.13. 전입한 사람들의 점유관계입니다.

② 임차권·전입 관계 분석

확인되는 것은 등기된 주택임차권 1건과 추가 전입자 2명입니다. 주택도시보증공사는 이지은 임차권의 승계인이지 별도의 임차인이 아니므로, 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

이지은 임차권은 2023.10.17. 등기됐으며 보증금 210,000,000원에 관한 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 대항력 포기 확약은 해당 임차권에 한정하여 반영했습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 거래 평균보다 높다

라떼하우스의 제시된 실거래 비교표본은 3건이며, 평균 거래금액은 182,500,000원입니다. 신건 최저가 212,000,000원은 이 평균의 116.2%로, 비교 평균을 명확하게 웃돕니다.

다만 거래 시점이 모두 2022년이므로 2026년 현재 시세를 직접 증명하는 자료로 보기 어렵습니다. 특히 가장 늦은 거래는 대상 전용면적 47.5㎡와 다른 50.08㎡ 거래입니다. 과거 평균에 의존해 현재 가치가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.

동일 면적 47.5㎡의 거래금액은 202,500,000원과 210,000,000원이었고, 면적이 다른 최신 표본은 135,000,000원이었습니다. 신건 가격은 제시된 동일 면적 거래금액보다도 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

배당 계산에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 임차권 우선변제에 배분하는 것으로 추정합니다. 여기서 주목할 점은 배당 부족액과 매수인 실제 인수액이 같지 않다는 사실입니다. 보증기관의 대항력 포기 확약이 있기 때문입니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 적용한 계산입니다. 이지은의 보증금과 주택도시보증공사의 승계 채권을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령인, 배당 순위 및 채권 귀속은 법원 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 달라지는 계산

선순위 임차보증금이 매각대금보다 큰 물건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

이 사건은 보증기관이 대항력을 포기했으므로 이지은 임차권에 한해 해당 고정비용 위험이 실질적으로 해소된 경우입니다. 아래 미배당액은 확약이 없다는 가정의 계산이며, 실제 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.

미배당액은 각 회차별 추정 배당 계산에 따른 수치입니다. 확약이 없다면 실질취득비용은 보증금 210,000,000원 안팎에 묶이는 구조이나, 확약 적용 시 이지은 임차권 인수는 실질 0원입니다. 두 추가 전입자의 권리는 별도로 검토해야 하며, 향후 유찰과 최저가 변경은 확정된 사항이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평1리 마을회관 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측으로 각각 폭 약 4~6m의 도로에 접합니다. 토지는 북서측 하향 완경지를 조성한 부정형 토지입니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 준보전산지, 특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등이 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 제시외물건. 데크가 있으며 감정평가에서는 건물에 포함해 평가했습니다. 매각 포함 여부와 현황을 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이고 비교 거래도 2022년 표본에 머물러 있습니다. 평균 유찰 5.3회라는 경매 통계까지 고려하면 재매각 시 수요와 거래가격에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원문. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기 확약의 대상 권리, 효력, 조건 및 임차권등기 말소 가능 여부를 확인하세요. 배당 여부에 따른 제한이 있는지도 검토해야 합니다.
• 박종혁·박선영 전입 및 점유 조사. 전입일이 경매개시결정보다 앞서므로 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 개시일, 세대관계 등을 확인해야 합니다. 두 사람이 별도 임차인인지 단순 세대원인지도 확인 대상입니다.
• 인수권리 재검토. 명세서상 명시 인수권리 해당사항없음과 별개로 추가 전입자의 유효한 권리 여부를 확인해야 합니다. 확약 밖의 보증금은 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.
• 창고·다세대주택 용도 차이. 건축물대장과 등기사항증명서를 대조하여 공부상 용도 및 주거 사용의 적법성을 확인하세요. 대출과 향후 매각 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 신건 가격 점검. 최저가 212,000,000원은 제시된 실거래 평균 182,500,000원보다 높습니다. 2022년 이후의 거래와 주변 유사 물건을 추가 조사한 뒤 응찰 상한을 판단해야 합니다.
• 유찰 가능성. 평균 유찰 5.3회라는 통계가 있으므로 신건에서 무리하게 응찰할 이유가 약합니다. 다만 실제 회차별 최저가는 법원 매각공고를 확인해야 합니다.
• 현장·명도. 실제 점유자, 건물 상태, 제시외 데크, 누수 및 설비 상태와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 각종 부담금. 체납 관리비, 공용부분 관리비, 세금 및 인수 가능한 기타 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 최신 법원 공고를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있다고 모든 권리가 정리된 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 원래 보증금 210,000,000원의 선순위 주택임차권은 매수인에게 상당한 부담이 될 수 있지만, 확약으로 인해 이지은 임차권의 미배당 보증금 인수위험은 실질적으로 해소됐습니다.

그러나 확약이 적용되지 않는 추가 전입자 2명의 보증금 및 점유관계가 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 그 관계가 확인되기 전에는 전체 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.

가격도 불리합니다. 신건 최저가 212,000,000원은 비교 실거래 평균 182,500,000원의 116.2%입니다. 거래 표본 자체가 2022년으로 오래됐고, 소규모 단지의 평균 유찰 횟수도 5.3회입니다. 여기에 창고 표기와 다세대주택 이용상태의 차이까지 확인해야 합니다.

따라서 결론은 “주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 별도 전입자 위험·용도 불일치·높은 신건 가격 때문에 적극 입찰은 보류”입니다. 추가 점유관계를 명확히 확인하고, 최신 시세와 실제 최저매각가를 비교한 뒤 접근하는 것이 타당합니다.