춘천지방법원 강릉지원 2026타경19. 강릉시 사천면 사천진리의 컨피네스오션스위트 7층 B-702호입니다. 등기부상 소유자는 유승화이며, 2022년 5월 소유권을 취득할 당시 신고된 거래가액은 290,767,000원입니다. 같은 날 삼척농업협동조합의 채권최고액 212,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 우리카드 가압류를 거쳐 근저당권자인 삼척농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기부의 권리 순위 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리의 단순함과 부동산의 가격 적정성을 구분하는 것입니다. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가에서는 숙박시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 일반 공동주택을 전제로 가격이나 환금성을 평가해서는 안 되며, 현재 최저가가 적정한지는 별도의 거래사례와 수익성 검증이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

이 물건의 말소기준권리는 2022.05.23 접수된 삼척농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 212,400,000원이며, 채무자는 현 소유자인 유승화입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그 이후 2025.09.30 접수된 주식회사우리카드의 12,998,674원 가압류와 2026.02.20 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 최초의 케이비부동산신탁 소유권보존 및 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 100%는 시세 할인과 다르다

감정가는 245,000,000원, 현재 최저매각가도 245,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

등기부에 기록된 소유자의 과거 신고 거래가액은 290,767,000원입니다. 그러나 이는 2022년 취득 당시 가격으로, 현재의 매매 가능가격이나 최근 실거래 시세를 대체하지 못합니다. 이 과거 취득가와 현재 최저가의 단순 차이만으로 저렴한 경매물건이라고 평가하는 것은 부적절합니다.

회차별 가격 및 배당부족액

회차가 낮아질수록 채권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 현재 신건에서는 미배당액이 0원인 반면, 1회 유찰 시 32,942,674원, 2회 유찰 시 71,593,874원의 채권 미배당이 예상됩니다.

여기서 반드시 구별할 점은 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액이 다르다는 것입니다. 위 미배당액은 배당으로 회수하지 못하는 채권액이며, 말소되는 권리가 매수인에게 그대로 이전된다는 뜻은 아닙니다. 각 회차의 예상 인수액은 모두 0원입니다.

회차별 금액은 각 매각가를 가정한 배당 시나리오입니다. 향후 유찰·최저매각가 변경 및 실제 낙찰가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 세금·취득부대비용·명도비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

신건 최저가인 245,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,230,000원, 근저당권자 배당 212,400,000원, 우리카드 배당 12,998,674원을 반영한 뒤 소유자에게 15,371,326원이 남는 구조입니다.

다만 삼척농업협동조합의 경매신청 청구액은 166,700,525원으로, 배당표에 반영된 근저당 채권최고액 212,400,000원과 다릅니다. 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 배당금은 확정 채권액·우선채권·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

당해세 및 임차인의 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정 배당입니다. 실제 소유자 잔여금과 채권자별 배당금은 확정 배당표에 따라 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 사천면 사천진리의 사천진항 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행빈도와 정류장까지의 거리를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 27층 숙박시설 중 7층 B-702호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등이 적용되고, 위생·급배수설비, 개별난방, 소방설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 분류와 실제 이용상태를 함께 검토해야 하며, 공부상 세부 용도 및 영업·사용 가능 범위 확인이 중요합니다.
• 토지. 근린상업지역·방화지구에 해당합니다. 부지 면적은 2,704㎡, 형상은 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 이는 건물 부지 전체에 관한 사항으로, 개별 호실의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 도로. 건물 동측·남측·서측에 폭 약 4m 내외의 도로가 각각 접하는 것으로 조사되었습니다. 토지이용계획상 소로1류와 소로3류에도 접합니다.
• 규제·공부. 근린상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 등에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 숙박시설로 이용되는 집합건물이므로 일반 아파트와 동일한 매수 수요를 전제로 판단하기 어렵습니다. 실제 환금성을 평가하려면 동일 건물·유사 용도 거래가격, 운영제약, 수익성 및 관리비 구조를 함께 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.05.23 삼척농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 우리카드 가압류 및 임의경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 실제 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 숙박시설의 운영 주체와 점유 형태, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 현황조사·계약자료 등으로 확인해야 합니다.
• 공부상 용도·영업 가능성. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 숙박시설 이용상태를 확인하고, 건축물대장상 용도 및 실제 영업·사용에 관한 제한을 검증하세요.
• 시세 비교. 최저가 245,000,000원이 감정가와 동일합니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 숙박시설의 최근 거래가격을 확인하기 전까지 가격 메리트 판단을 보류하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 196,000,000원, 2회 유찰 가정 156,800,000원입니다. 가격이 내려가더라도 운영비·수익성·환금성을 함께 검증해야 합니다.
• 미납 관리비·운영비. 숙박시설 이용 물건의 관리비, 공용부분 체납, 운영 관련 계약, 개별 호실 비용 및 기존 운영자와의 정산관계를 확인하세요.
• 배당액 구분. 신청채권자 청구액 166,700,525원과 근저당 채권최고액 212,400,000원은 다릅니다. 예상배당표를 확정 배당으로 오인하지 말고 실제 채권액을 확인하세요.
• 명도와 추가 취득비용. 예정 인수권리 0원과 실제 인도비용 0원은 다른 개념입니다. 점유자 인도절차, 취득 관련 세금, 관리비 등의 부담을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 이용현황을 최신 자료로 확인하세요.

맺으며 — “권리가 단순해도 가격은 별개의 문제”

이 물건의 장점은 등기상 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 삼척농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 현재 최저매각가 245,000,000원은 감정가와 동일합니다. 숙박시설로 이용되는 물건의 특성을 감안하면, 일반 아파트처럼 가격이 쉽게 비교되거나 환금성을 단정할 수 없습니다. 특히 실제 임대관계가 확인되지 않았고 최근 거래가격에 근거한 적정가격 판단도 이루어지지 않았습니다.

과거 신고 거래가액 290,767,000원과 현재 최저가의 차이도 현재 시세 대비 할인 근거로 삼을 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 매매가격, 운영 가능성, 수익성과 점유관계가 확인되지 않는다면 투자위험은 남습니다.

결론은 ‘권리구조는 비교적 양호, 가격 판단은 보류’입니다. 현 단계에서는 신건 최저가에 곧바로 응찰하기보다 실제 점유·운영 현황과 비교 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 가격 상한을 판단하는 것이 합리적입니다.