수원지방법원 2026타경50320. 경기도 광주시 탄벌동 다원베르빌 102동 401호입니다. 사건상 용도 표기는 창고지만, 감정평가상 현황 이용상태는 다세대주택입니다. 지상 4층 건물의 4층에 위치합니다.

등기부상 소유자는 이채현이며, 2021.10.08 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 215,000,000원입니다. 이후 2022.03.02 엠캐피탈 주식회사의 가압류가 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 김문갑의 전입신고일은 2021.10.01, 점유개시일은 2021.10.08입니다. 모두 말소기준권리보다 앞서므로, 단순히 가압류와 임차권등기가 매각으로 소멸한다고 해서 임차보증금 인수 위험까지 없다고 판단할 수는 없습니다.

여기서 결정적인 사실은 2026.09.28 주택도시보증공사의 확약서 제출입니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다고 명시했습니다. 따라서 확약이 적용되는 승계분은 미배당되더라도 매수인에게 인수되지 않는 구조입니다. 다만 원래 임차인 김문갑의 권리 전부가 승계됐는지, 확약이 모든 잔존 보증금에 미치는지, 임차권등기 말소가 어떻게 이행되는지 확인해야 최종적인 인수 판단을 확정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2022.03.02 엠캐피탈 주식회사 가압류입니다. 그 이후의 스마트저축은행 가압류, 임정옥 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2007년 설정됐던 우리은행 근저당권 71,500,000원은 2021.09.17 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 2022년 엠캐피탈의 선행 강제경매개시결정 역시 2023.05.22 말소됐습니다.

임차인 김문갑은 확정일자 2021.09.16, 전입신고 2021.10.01, 점유개시 2021.10.08로 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 2023.10.23 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재했던 물건이며, 그 권리의 승계와 포기 여부가 분석의 출발점입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.15억과 확약의 적용 범위

매각물건명세서에는 인수권리 '해당사항없음'으로 표시되어 있습니다. 이는 승계인의 대항력 포기 확약과 함께 해석할 수 있습니다. 다만 등기부에는 김문갑의 주택임차권이 표시되어 있으므로, 확약 원본, 보증금 승계 범위, 임차권등기 말소 처리 여부를 확인한 뒤 최종적인 인수액을 확정하는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상

다원베르빌102동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 전용 70.26㎡ 거래이며, 이번 매각물건과의 전용면적 일치 여부는 확인이 필요합니다. 다음 거래들을 통해 가격 수준과 하락 방향을 점검할 수 있습니다.

전체 거래 평균은 183,750,000원으로, 최저매각가 163,000,000원이 그 88.7%에 해당합니다. 하지만 이 평균에는 2021년과 2022년의 215,000,000원 고가 거래가 포함되어 있습니다. 이 전체 평균만 보고 현재 경매가가 저렴하다고 판단하면 위험합니다.

최근 확인되는 거래 2건의 평균은 152,500,000원입니다. 최저매각가 163,000,000원은 이 평균의 106.9%이며, 확인되는 가장 최근 거래인 2024.04의 155,000,000원보다도 높습니다.

거래가격의 최근 구간 대비 과거 구간 변화율은 -29.1%입니다. 과거 215,000,000원 수준에서 최근 150,000,000~155,000,000원 수준으로 거래가격이 낮아진 모습입니다. 따라서 과거 전체 평균을 기준으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

위 배당은 매각가 163,000,000원과 집행비용 추정액을 기초로 한 단순 시뮬레이션입니다. 임차인에게 159,918,000원을 배당하고, 집행비용으로 3,082,000원을 사용하면 매각대금이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 청구액은 승계 관계를 고려해야 하며, 임차보증금과 독립된 별도의 임차채권으로 합산하는 의미가 아닙니다. 국의 압류와 관련된 조세 우선순위 및 교부청구, 집행비용 확정 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수 추정액

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족액이 증가합니다. 그러므로 매각가만 내려간다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다.

인수 추정액은 대항력이 유지되어 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 가정의 회차별 추정치입니다. 집행비용 추정의 차이로 매각가와 인수액의 합계는 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약이 적용되는 승계분은 이러한 인수 추정에서 제외해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주시 탄벌동 행정복지센터 북서측 인근 다원베르빌 다세대주택 단지에 위치합니다. 주변은 농지, 단독주택, 공동주택, 공장 등이 주요 도로를 따라 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운영횟수와 배차간격을 고려하면 대중교통 이용 편의도는 다소 불편한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 2006.03.08 사용승인 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 새시 마감이며 위생·급배수·도시가스 난방·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역에 해당하며, 사다리형의 평탄한 주거용 건부지입니다. 남측으로 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 709,700원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등의 지정이 있으며 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 실제 취득 시점의 허가 대상 여부와 적용 범위를 검토해야 합니다.
• 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래는 4건입니다. 거래가격 추세 -29.1%, 최근 거래가격 하락, 비교 가능한 거래 표본의 제한을 고려하면 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 사건상 창고 표기와 현황 다세대주택 이용상태의 차이는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확보. 2026.09.28 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서의 문구와 적용 조건을 직접 확인하세요.
• 승계 범위 확인. 김문갑의 보증금 215,000,000원 중 어떤 범위가 주택도시보증공사에 이전됐는지 확인해야 합니다. 확약되지 않은 보증금이 남으면 별도 인수 위험이 존재합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 3번 주택임차권등기의 말소 절차와 이행 주체를 확인하세요. 대항력 포기 확약과 등기 말소는 구분해서 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 최저가 163,000,000원은 최근 거래 평균 152,500,000원의 106.9%입니다. 최신 실거래와 대상 호수의 면적 일치 여부를 재확인하고 신건 가격을 보수적으로 평가하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래가격 변화율 -29.1%를 감안해 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 183,750,000원을 가격 상한의 근거로 삼지 마세요.
• 용도 검증. 창고 표기와 다세대주택 현황의 차이, 건축물대장상의 용도, 실제 구조 및 매각대상 표시를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기와 별개로 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도 협의 비용을 검토하세요.
• 세금 및 관리비. 국의 압류와 관련한 조세채권, 관리비 체납 여부, 실제 배당 순위와 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 건축물대장을 직접 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약은 권리 문제를 줄이지만, 비싼 가격까지 해결하지는 않는다”

이 물건은 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재했던 경매입니다. 신건 배당 추정상 55,082,000원이 미배당되고, 대항력이 유지된다면 매수인의 실질취득 부담은 218,082,000원 수준입니다.

하지만 2026.09.28 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 승계분은 실질 인수 0원입니다. 최종적으로는 승계 범위와 확약 밖 잔존 권리의 유무, 임차권등기 말소 절차를 확인하는 것이 핵심입니다.

가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 163,000,000원은 최근 거래 평균 152,500,000원의 106.9%이고, 거래가격 추세는 -29.1%입니다. 8세대 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 확약이 전부 유효해도 신건은 가격 경쟁력이 부족합니다.

최종 판단: 권리는 확약의 범위를 검증하고, 가격은 신건 입찰보다 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 최저가가 내려가는 회차가 아니라, 실제로 인수할 보증금이 없는지 확인한 뒤, 확인 가능한 시세보다 충분히 낮은 실질취득가를 확보하는 것입니다.