수원지방법원 2026타경50321. 경기도 하남시 망월동 미사강변대로 216에 자리한 한강트윈프라자2의 1층 108호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(음식점)이며, 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트 건물에 속합니다. 현재 소유자는 주창기 씨로, 2021년 3월 19일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 700,000,000원입니다.
이 사건은 한국투자저축은행이 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 514,467,717원이며, 2026년 11월 2일 매각기일을 앞두고 있습니다. 근린상업지역의 도로변 1층 상가라는 입지적 특징은 있지만, 현재 가격이 주변 유사 상가 거래가격에 비해 저렴한지는 확인되지 않습니다. 과거 소유자의 매입가격만으로 현재 시세나 낙찰가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
권리구조에서도 단순한 사건은 아닙니다. 현행 말소기준으로 정리된 권리는 2025년 10월 28일 설정된 허윤의 근저당권이지만, 그보다 앞선 2021년 한국투자저축은행 근저당의 등기상 상태와 신청채권자의 권리관계를 먼저 대조해야 합니다. 점유자의 임대차 보증금까지 미상이므로 낙찰 후 추가 부담이 전혀 없다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50321 (임의경매 · 성남지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 968 한강트윈프라자2 제1층 제108호 도로명주소: 경기도 하남시 미사강변대로 216 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(음식점) |
| 건물 규모 | 지하 2층·지상 7층 건물 중 1층 108호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주창기 (2021.03.19 소유권이전 · 당시 거래가 700,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 606,000,000원 / 606,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국투자저축은행 / 514,467,717원 |
| 잠정 말소기준 | 2025.10.28 을구 6번 허윤 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 선행 한국투자저축은행 근저당 상태 재확인 필요 |
| 점유·임대차 | 점유관계 미상 1건 · 보증금·차임·전입일 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당의 확인
을구 6번 허윤 근저당권은 2025.10.28 접수됐으며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이 권리를 말소기준으로 보는 계산에서는 2026.03.12 접수된 농업협동조합중앙회의 가압류 2건과 경매개시결정등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선행 근저당에 관한 확인이 끝나지 않은 만큼 실제 말소기준은 원본으로 재검토할 필요가 있습니다.
과거 코리아신탁의 신탁등기는 말소됐으며, 충남신용보증재단의 19,583,366원 가압류도 2025.10.22 해제에 따라 말소됐습니다. 전북은행과 유한회사트윈스의 과거 근저당도 말소 이력이 확인됩니다. 이처럼 이미 말소된 권리와 매각에 의해 소멸할 권리를 구분해서 검토해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금과 대항력이 미상
현황조사에는 점유관계가 확인되지 않은 대상이 기록되어 있습니다. 임차인의 실명, 전입신고일, 확정일자, 보증금과 월차임 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 수를 확정할 수 없으며, 해당 점유자가 임차인인지, 대항력을 갖추었는지도 판단할 수 없습니다.
| 점유·임차인 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 미상 현황조사상 확인 대상 |
미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 보류 |
상가의 대항력 판단에는 사업자등록과 점유관계, 임대차계약의 내용 및 시점 등이 중요합니다. 현재 확인되지 않은 점유자의 권리를 전입신고일만으로 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 실제 영업자, 임대차계약, 사업자등록 신청일, 보증금, 배당요구 여부와 점유 범위를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 신건 6.06억의 적정성은 미확인
감정평가액과 신건 최저매각가는 모두 606,000,000원입니다. 주변 유사 근린상가의 최근 실거래가격과 임대수익 수준이 확인되지 않아, 이 가격이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 과거 거래가 700,000,000원은 취득 당시의 가격일 뿐 현재 상가의 시장가치를 직접 보여주는 지표는 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 606,000,000원 | 100% | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 484,800,000원 | 80% | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 387,840,000원 | 64% | 0원* |
* 인수액 0원은 현재 배당 시나리오의 계산값입니다. 점유자의 임대차관계 및 선행 담보권 상태가 확인되지 않아 실제 인수액을 보장하지 않습니다. 유찰 시나리오는 향후 매각가격을 확정하거나 보장하는 값이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 606,000,000원 가정 · 검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,460,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 허윤 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 25,088,307원 | 25,088,307원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 19,693,923원 | 19,693,923원 |
| 4. 한국투자저축은행 · 신청채권자 | 514,467,717원 | 0원(별도 확인) |
| 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 492,757,770원* |
* 소유자 잔여금은 신청채권자에 대한 배당 0원을 전제로 계산된 수치이므로 실제 소유자 배당액으로 확정할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·상가임차인의 우선변제·그 밖의 실제 채권 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
표에 반영된 허윤 근저당과 농업협동조합중앙회 가압류의 채권액 합계는 104,782,230원이며, 계산상 전액 배당됩니다. 하지만 이 금액만으로 전체 채권자에 대한 만족 여부를 판정할 수 없습니다. 신청채권자의 배당액이 0원이고 채권 만족도 이뤄지지 않은 것으로 표시되므로, 배당부족액이 0원이라는 계산 결과를 실제 경매의 채무 정리 완료로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 망월초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 북측과 동측의 대규모 아파트단지를 배후로 하는 노선상가지대이며, 감정평가에서는 주위환경이 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 서측 간선도로변에 여러 노선의 시내버스정류장이 있어 교통사정이 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로 접근. 서측 약 30m, 동측 약 14m의 포장도로와 접하고, 북측으로 약 6m 보행자도로가 연결됩니다. 다만 개별 점포의 실제 출입동선과 시인성은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조에 석재 및 치장타일 마감, 승강기·화재탐지설비·주차시설 등을 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지이용 규제. 근린상업지역·도시지역·미사지구 지구단위계획구역에 속합니다. 학교환경 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 관련 제한사항을 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 아파트 또는 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 하므로 본 근린시설에 대한 적용 여부는 구분해서 확인해야 합니다.
- 환금성. 배후 아파트단지와 1층 상업시설 입지는 검토할 요소지만, 상가는 실제 임대수요와 임대수익, 공실 가능성, 업종 제한에 따라 가치가 달라집니다. 임대관계도 미상이라 수익형 자산으로서의 투자 적정성은 추가 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당의 말소 상태. 을구 4번 한국투자저축은행 근저당의 2021.03.19 설정, 2025.10.21 변경 및 실제 말소 여부를 원본 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.
- 경매신청권원 확인. 한국투자저축은행의 임의경매 신청근거, 청구액 514,467,717원 및 배당순위를 집행기록과 대조해야 합니다. 신청채권자가 배당에서 제외된 사유를 해소하기 전까지 현재 배당표를 신뢰해서는 안 됩니다.
- 점유자 신원과 대항력. 실제 점유자·영업자·임차인을 확인하고, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 가능·미상 상태입니다.
- 실질취득비용. 낙찰대금 외 미배당 임차보증금 인수 가능성, 명도비용, 세금, 미납 관리비와 점포 원상회복 부담까지 검토해야 합니다.
- 실거래·수익성. 한강트윈프라자2 및 인근 미사 상업시설의 유사 점포 매매가격, 임대료, 공실 수준을 확인하고 현재 신건 최저가 606,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 음식점 영업 가능 범위. 현재 감정평가상 음식점으로 이용 중이지만, 실제 영업상태와 학교환경 관련 제한, 건축물 용도 및 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 484,800,000원과 387,840,000원의 최저가 시나리오를 검토하되, 할인율이 곧 시세차익을 뜻하지 않으며 미상 임차보증금이 인수되면 낙찰가 인하 효과가 줄어들 수 있음을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.11.02 매각기일 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건의 매각 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리·배당 확인 전에는 가격 판단도 보류”
하남 한강트윈프라자2 1층 108호는 대규모 아파트단지를 배후로 하는 근린상업지역의 음식점 용도 상가입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 606,000,000원으로 동일합니다. 그러나 주변 실거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 신건 가격이 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
더 중요한 문제는 권리와 배당의 불확실성입니다. 현황조사상 점유관계가 미상이며, 선행 한국투자저축은행 근저당의 말소 여부와 경매신청권원에 추가 확인이 필요합니다. 신청채권액 514,467,717원에 대한 배당이 0원으로 계산되면서 거액의 소유자 잔여금이 표시되는 상황도 그대로 받아들일 수 없습니다.
결론은 적극 입찰보다 원본 검증 우선입니다. 임차인의 대항력·보증금, 실제 말소기준권리, 신청채권자의 배당순위가 명확해져야 매수인 인수액과 실질취득비용을 평가할 수 있습니다. 근린시설 특유의 환금성과 공실 위험까지 고려하면, 최저가가 내려간다는 이유만으로 투자 매력을 높게 평가하는 것도 부적절합니다. 현재의 핵심은 낙찰가 할인이 아니라, 권리·배당·점유·시세를 모두 확인하는 것입니다.
