수원지방법원 2026타경50337. 경기도 광주시 양벌동 휴스테이 101동 401호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 집합건물이며, 실거래 비교 대상 면적은 71.21㎡입니다. 현재 소유자는 임성자이고, 2021.05.31 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 270,000,000원입니다. 이후 2021.07.30 김종용 명의 근저당권이 설정됐고, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다.

이 사건에서 가장 주의 깊게 볼 것은 근저당권보다 먼저 전입한 임차인과 보증기관의 확약입니다. 임차인 권기호는 2021.05.31 전입했고, 2021.05.03 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2021.07.30 근저당권보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 그러나 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.04.20 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금의 법률상 기본 인수 시나리오와 확약을 적용한 실질 인수액을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2021.07.30 김종용 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 과거 성남중앙신용협동조합의 가처분과 교보자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.

하지만 등기 순서만으로 임차인의 인수 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 권기호의 임차권등기는 2023.06.27 이루어졌지만, 실제 전입 및 점유개시와 확정일자는 근저당권 설정 이전입니다. 따라서 선순위 대항력에 따른 보증금 잔액 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

임차인 권리분석 (실제 임차인 2명)

권기호의 임차권등기 접수일은 2023.06.27이며 임차보증금은 270,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인이므로 동일 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 권기호와 전재표, 2명입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

휴스테이 101동의 실거래 비교 면적은 71.21㎡입니다. 건물 전체가 8세대인 소규모 집합건물이어서 대단지 아파트처럼 거래 표본이 충분하지 않습니다. 따라서 전체 거래 평균보다는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 우선해 판단해야 합니다.

최근 12개월 평균은 250,000,000원이고, 최신 거래는 2026.04의 230,000,000원입니다. 최저가 277,000,000원은 최근 평균의 110.8%이며, 최신 거래보다 47,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 256,666,666원과 비교해도 최저가가 더 높습니다.

더욱 중요한 것은 가격 방향입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -7.4%로 나타납니다. 과거 270,000,000원 거래 사례가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 단순 전체 평균을 근거로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

다음은 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제하고, 권기호 임차보증금에 270,000,000원이 배당된 뒤 잔액이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다.

집행비용 4,678,000원은 추정치입니다. 위 배당은 주어진 시뮬레이션상 배당순서이며, 실제 배당표에서 조세·우선채권·중복 청구의 처리 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 관련 청구 항목을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 모형상 채권 미배당 합계는 347,678,000원이지만, 이는 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

확약 미적용 인수액은 각 회차 배당 시뮬레이션의 룰상 금액입니다. 확약 적용 실질취득액은 해당 선순위 보증금의 실질 인수를 0원으로 반영한 낙찰대금 기준이며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용과 전재표 관련 확인되지 않은 부담은 포함하지 않습니다.

확약이 없었다면 1회 유찰 시 221,600,000원에 52,302,400원의 인수액이, 2회 유찰 시에는 177,280,000원에 96,001,920원의 인수액이 더해지는 시나리오입니다. 표면상 최저가 하락만으로 전체 취득부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

반면 승계인의 대항력 포기 확약이 유효하다면, 해당 선순위 보증금의 미배당분을 매수인이 인수하지 않으므로 유찰에 따른 낙찰대금 하락이 실질취득액에도 반영됩니다. 다만 별도 점유자 전재표의 권리는 해당 확약으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 양벌동 광주매곡초등학교 동측 부근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 토지 동측과 북측에 폭 약 4~6m의 포장도로가 접합니다. 토지이용계획상 중로2류 접합 및 소로2류 저촉 사항도 표시되어 있어 해당 부분의 실제 위치와 영향을 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호입니다. 감정평가상 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지 형상은 사다리형, 지형은 평지입니다. 공시지가 기준은 763,600원/㎡, 토지 전체 면적은 417.0㎡입니다. 지목은 '답'으로 표시되어 있으나 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25도 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 경매 용도 '창고'와 감정평가 이용상태 '다세대주택'의 차이는 건축물대장과 매각 대상 표시를 통해 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물에 동일 면적 거래가 3건으로 제한적입니다. 최근 거래가격 하락과 거래 표본 부족을 고려하면 향후 매도 시 가격 협상 및 매수자 확보에 불확실성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.04.20 제출한 대항력 포기 확약서의 원본을 확보해 대상 임차권, 매수인에 대한 효력, 미배당 보증금 인수 배제 범위를 확인해야 합니다.
• 전재표 점유·계약관계 확인. 2023.12.20 전입, 2026.04.01 배당요구 사실이 있습니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분 및 독립된 임대차계약 여부를 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약은 전재표에게 적용되지 않습니다.
• 보증금 중복 산정 방지. 권기호의 임차권과 주택도시보증공사의 승계 권리는 동일 보증금에 연결된 권리관계입니다. 보증기관을 별도의 임차인으로 세거나 270,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 신청채권과 승계채권의 관계도 실제 배당에서 확인해야 합니다.
• 권리 소멸 범위. 김종용 근저당권 이후 가압류·압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 확인하고, 광주시와 국민건강보험공단의 압류 관련 조세·공과금 배당관계를 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 경매 용도는 창고, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장·등기부·감정평가서의 전유부 표시와 실제 사용 용도가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 시세 상한. 현재 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 230,000,000원과 -7.4% 하락 추세를 우선 반영해 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 221,600,000원, 2회 유찰 가정은 177,280,000원입니다. 확약이 유효하다면 선순위 보증금 인수는 실질 0원으로 보되, 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 재확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 별도 점유자의 실제 점유 상태와 미납 관리비, 공용부분 부담, 인도 및 명도 절차를 확인해야 합니다. 보증금 인수 문제가 해소되어도 점유 해소 비용까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 승계 및 확약 관련 문건, 건축물대장, 실거래 내역을 입찰 전 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “싸다”는 아니다

이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금과 보증기관 승계인의 확약을 분리해 해석하는 것입니다. 권기호의 270,000,000원 보증금은 근저당권보다 앞선 대항력 임차보증금이지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 승계 권리의 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 판단합니다.

그러나 별도 점유자 전재표의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으며, 이 점유자에까지 확약의 효력이 확대되는 것은 아닙니다. 결국 주된 인수 위험은 해소되었지만 모든 점유·권리 위험이 제거된 물건은 아닙니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 최저가 277,000,000원은 최근 평균 250,000,000원의 110.8%이며, 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다. 가격 추세는 -7.4%로 하락 중입니다. 여기에 8세대 건물의 제한적인 환금성과 창고·다세대주택 용도 표기 불일치까지 존재합니다.

종합 판단은 D등급, 신건 입찰 보류입니다. 권리상 확약은 의미 있는 안전장치이지만 이를 근거로 현재의 높은 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 확약의 법적 효력과 별도 점유자를 확인한 뒤, 최근 실거래 수준을 기준으로 취득가격을 통제할 수 있는지에 있습니다.