춘천지방법원 2026타경50048. 동해시 동회동 북삼코아루아파트 8동 7층 701호의 임의경매 사건입니다. 현재 소유자는 김은숙으로, 2023년 11월 1일 매매계약을 원인으로 2024년 1월 15일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 320,000,000원입니다. 같은 날 신한은행의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 우종순의 채권최고액 700,000,000원 근저당권과 여러 가압류가 등기됐습니다. 결국 후순위 근저당권자 우종순이 경매를 신청한 구조입니다.

권리관계의 핵심은 명확합니다. 2024년 1월 15일 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 우종순의 근저당권, 우리금융캐피탈·서울보증보험·케이비국민카드의 가압류 및 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.

가격도 신중히 봐야 합니다. 본건은 한 번도 유찰되지 않았으므로 최저가가 감정가 그대로인 356,000,000원입니다. 과거 소유권 취득가액 320,000,000원보다 높은 수준이지만, 과거 매매가액만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다. 특히 참고 실거래가 다른 단지에 속해 있어 신건 가격의 경쟁력을 검증할 만한 직접 비교근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행이 말소기준, 후순위는 소멸

이 물건은 과거에도 경매로 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 2008년 12월 3일 임의경매 매각으로 신재철에게 소유권이 이전됐으며, 당시 국민은행 및 에스티엑스건설산업의 근저당권은 말소됐습니다. 이후 농업협동조합중앙회의 기존 근저당권들도 2023년 11월 3일 말소돼 현재 진행 중인 경매의 말소기준권리와 구별됩니다.

② 임차관계·점유 — 명시 인수권리는 없지만 현장 확인 필요

확인된 임차인 신고는 0명이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 이는 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지가 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

대항력은 단순히 보증금이 존재하는지 여부가 아니라 주택 인도와 주민등록 등 법정 요건 및 선후관계에 따라 판단됩니다. 따라서 명시 인수액 0원이라는 배당분석 결과와 실제 점유관계의 확인 필요성은 동시에 유지해야 합니다.

③ 시세 비교 — 참고 거래와 본건은 다른 아파트다

가격 검증에 활용되는 실거래는 대동1,2차 아파트의 거래로, 경매대상인 북삼코아루아파트와 단지명이 다릅니다. 면적 기준 134.98㎡에 대해서도 거래 표본은 45.00~84.55㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 금액들은 지역 내 참고 거래로만 해석해야 하며, 본건과 동일한 단지·면적의 실거래가라고 볼 수 없습니다.

참고 거래 12건의 최근 12개월 평균은 102,375,000원, 최신 거래는 2026년 10월의 190,000,000원입니다. 현재 최저가 356,000,000원은 참고 거래 평균의 347.7%, 최신 거래금액의 약 187.4%입니다. 금액 차이는 각각 253,625,000원과 166,000,000원입니다.

다만 거래 대상의 단지와 면적이 다르므로, 위 비율을 곧바로 북삼코아루아파트의 실제 시세 대비 비율로 해석하는 것은 부적절합니다. 또한 거래면적이 섞인 단순 평균은 개별 아파트의 가치를 대표하지 못합니다. 현재 확인 가능한 거래만으로는 감정가 356,000,000원이 적정한지 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 예상 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 채권잔액, 배당요구, 조세채권 및 법원 배당절차 등에 따라 배당순위와 금액이 변동될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

현재 회차에서 집행비용 5,784,000원을 제외하면 채권자 배당 가능액은 350,216,000원입니다. 신한은행이 채권최고액 기준 264,000,000원을 먼저 배당받고, 후순위 근저당권자 우종순에게 86,216,000원이 배당되는 계산입니다. 나머지 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액은 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수액은 구별

유찰되어 매각가가 내려가면 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 권리관계에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득 기준액은 284,800,000원, 2회 유찰 시에는 227,840,000원입니다. 이는 제시된 회차별 가정일 뿐, 실제 유찰이나 차기 최저가를 보장하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 강원특별자치도 동해시 동회동 북평고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 비교적 대규모 아파트가 형성된 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 조사됐습니다. 단지 내부 도로를 이용해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물 중 7층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 등의 마감입니다. 이중창, 위생설비, 개별 가스보일러 난방, 승강기 및 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 부정형의 평탄한 아파트 부지입니다. 토지 관련 공시지가는 286,300원/㎡이고, 주변 도로와 여러 방향에서 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 공부면적에 따릅니다.
• 환금성. 주변에 아파트 주거지역이 형성돼 있으나 본건과 직접 비교할 동일 단지·유사 면적 거래를 확보하기 전에는 매도 가능 가격이나 환금 속도를 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일 단지 실거래 확인. 북삼코아루아파트의 동일·유사 면적 및 유사 층 거래를 먼저 확인하세요. 현재 참고 거래는 다른 단지이므로 가격을 직접 비교할 수 없습니다.
• 면적·구조 대조. 집합건축물대장, 등기부 및 감정평가서의 전유면적·대지권·건물구조를 대조하고 이를 기준으로 적정 입찰가격을 재산정하세요.
• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약과 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 구조. 신한은행 2024.01.15 근저당권을 말소기준으로 하여 우종순 근저당권 및 후순위 가압류가 소멸하는지 최신 등기부와 매각명세서를 대조하세요.
• 공동담보 검토. 우종순의 채권최고액 700,000,000원 근저당권에는 동해시 송정동 소재 다른 부동산이 공동담보로 표시돼 있습니다. 공동담보 관계와 채권 회수 현황을 확인하세요.
• 경매 진행 상태. 신청채권자의 청구액에 비해 예상 배당이 부족한 구조입니다. 매각기일 전 취하·변경·정지 등 절차상 변동이 있는지 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 실제 점유자의 이사·인도 문제를 확인하고, 낙찰가 외 비용까지 합산해 판단하세요.
• 유찰가정 활용. 1회 유찰 284,800,000원, 2회 유찰 227,840,000원은 가격 시나리오입니다. 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 저렴해졌다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 2026.10.20 발급 등기사항전부증명서와 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 권리분석과 가격분석은 분리해서 판단해야 합니다. 등기상 신한은행 근저당권이 명확한 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 예상 인수액은 0원입니다. 채권총액이 1,238,479,776원이고 예상 미배당액이 888,263,776원이라는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가와 실질취득 기준액은 356,000,000원인데, 참고 거래의 최근 12개월 평균은 102,375,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 참고 거래와의 금액 차이가 크지만, 해당 자료는 북삼코아루가 아닌 대동1,2차의 거래이므로 이를 근거로 본건이 시세 대비 정확히 얼마나 비싼지 판단할 수 없습니다. 반대로 현재 가격에 메리트가 있다는 근거도 성립하지 않습니다.

소유자의 과거 취득가액이 320,000,000원인 점과 감정가가 356,000,000원인 점을 함께 고려하더라도, 현 시점의 직접 비교거래를 확보하는 것이 우선입니다. 감정평가상 임대관계 역시 미상으로 남아 있어 현장 확인이 필요합니다. 권리상 명시 인수는 없지만, 가격 검증과 점유 확인이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.