춘천지방법원 2026타경50065. 강릉시 포남동 강릉역동도센트리움 101동 18층 1802호, 전용 59.926㎡ 아파트입니다. 2023년 준공된 426세대 단지로, 강릉역 북동측 인근에 자리한 물건입니다. 현 소유자는 서동연이며, 2021년 1월 17일 매매를 원인으로 2023년 3월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기된 거래가액은 279,100,000원입니다.

권리 흐름은 비교적 명료합니다. 소유권이전등기와 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 176,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 인풍의 강제경매개시결정과 주식회사 하나자산신탁의 가압류가 등기됐지만, 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리나 법정지상권도 표시되지 않았습니다.

이번 물건의 특징은 권리 안전성과 시세 비교가 모두 일정 부분 긍정적이라는 점입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 전체 12건 평균보다 높고, 최근 거래가격도 이전 거래군보다 상승했습니다. 따라서 오래된 거래까지 합친 평균만 보고 판단하기보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 입찰가격을 검토하는 것이 합리적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸

말소기준권리는 2023년 3월 30일 접수된 을구 1번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 176,000,000원으로, 경매 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 가압류 역시 매각으로 소멸합니다.

임차인 조사 내역 없음. 신고된 임차인은 0명이며, 인수할 임차보증금도 0원입니다. 다만 실제 점유자가 소유자인지, 기타 점유관계가 있는지는 입찰 전 현황조사서와 현장 확인을 통해 최종 확인할 필요가 있습니다. 임차인이 없다는 사실이 곧바로 건물이 비어 있거나 명도가 완료됐다는 뜻은 아닙니다.

또한 최초 소유권보존등기에 부기됐던 금지사항등기는 2023년 3월 30일 소유권이전등기로 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인에게 그대로 승계되는 별도의 금지사항등기로 해석할 이유는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 5.2% 낮다

강릉역동도센트리움 동일 평형대인 전용 59.93~60.00㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 평균은 286,041,666원이지만, 최근 12개월 8건 평균은 295,437,500원입니다. 최근 거래가격이 이전 거래군보다 상승한 만큼, 최신 기간의 평균을 우선적인 비교 기준으로 삼아야 합니다.

최저매각가 280,000,000원은 전체 실거래 평균 286,041,666원의 97.9%입니다. 다만 이 수치만으로 가격 메리트를 평가하면 최근 시장의 변화를 충분히 반영하지 못합니다.

더 중요한 비교는 최근 12개월입니다. 최근 8건 평균 295,437,500원에 비해 최저가가 15,437,500원 낮아 최근 시세의 94.8% 수준입니다. 최신 거래인 2026년 10월 315,000,000원과 비교하면 35,000,000원 낮습니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 유찰을 기다리면 최저매각가가 낮아질 가능성은 있지만, 반드시 유찰된다고 볼 수는 없습니다. 신건에서도 가격을 검토할 근거가 있는 만큼 권리 위험보다 낙찰가와 실제 시장가치 사이의 안전마진을 우선 살펴야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

집행비용 4,720,000원은 추정액입니다. 농협은행 배당은 실제 피담보채무 확정액이 아닌 채권최고액 176,000,000원을 적용한 계산입니다. 신청채권자와 가압류의 금액도 각 청구금액을 기준으로 산정했으며, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

이 배당 가정에서는 총 채권액 416,000,000원 중 275,280,000원이 채권자에게 배당되고, 140,720,000원이 미배당으로 남습니다. 매각대금에서 집행비용까지 지급하면 소유자에게 돌아갈 잔액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

현재 신건 최저매각가는 280,000,000원입니다. 유찰 시 매각가격은 아래와 같이 변할 수 있으며, 이 사건은 근저당과 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 제시된 시나리오에서 매수인 인수금액은 모두 0원입니다.

신건에서는 신청채권자인 주식회사 인풍의 청구액 50,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 반면 1회 유찰 시에는 예상배당이 44,064,000원으로 줄어 청구액 전액을 회수하지 못하며, 2회 유찰 시에는 예상배당이 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지대로 주거와 생활편의시설이 함께 형성된 환경입니다.
• 교통. 건물까지 차량출입이 가능하며 인근에 강릉역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 편리한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 23층 건물 중 18층 아파트입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 바닥은 강화마루 및 일부 타일 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 접근성. 남동측 약 25m 도로, 북동측 약 10m 도로, 북서측 약 20m 도로에 접하고 있어 도로 접근 여건이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 방화지구·시가지경관지구(일반)·비행안전제6구역(전술) 등의 지정 사항이 있습니다. 공시지가 기준은 1,458,000원/㎡입니다.
• 건물 하자 정보. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 개별 세대 내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 2023년 준공된 426세대 단지이고 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격 상승률은 +10.5%로 긍정적이지만, 전체 실거래가가 250,000,000~315,000,000원으로 분산돼 있어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 중심으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 295,437,500원과 최신 거래가 315,000,000원을 기준으로 삼되, 본건 18층의 개별 가치 차이를 반영하세요.
• 신건 가격 메리트 과대평가 금지. 280,000,000원은 최근 시세의 94.8%로 다소 유리하지만, 취득 관련 비용과 수리비 등을 차감한 순수익 가능성은 별도 계산이 필요합니다.
• 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 224,000,000원, 2회 유찰 179,200,000원 시나리오를 함께 검토하되 실제 매각 일정과 조건을 확인하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 거주자와 점유관계가 확정된 것은 아닙니다. 입찰 전 현황조사서 및 현장을 통해 인도 가능성과 명도비용을 확인하세요.
• 관리비 체납 여부. 공동주택 공용부분 체납 관리비는 매수인 부담 문제가 발생할 수 있으므로 관리사무소에 확인할 필요가 있습니다.
• 배당 및 채권관계 확인. 농협은행 채권최고액 176,000,000원, 인풍 청구액 50,000,000원, 하나자산신탁 가압류 청구액 190,000,000원을 등기부와 경매기록에서 대조하세요.
• 취득 후 자금계획. 낙찰대금 외에도 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 보유비용을 예산에 반영하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고를 다시 확인해 권리 및 매각조건 변동 여부를 점검하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중하게”

강릉역동도센트리움 1802호는 권리분석상 매수인이 인수할 금액이 0원인 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 강제경매개시결정 및 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 별도 인수권리와 법정지상권도 표시되지 않았습니다.

가격 측면에서도 긍정적인 근거가 있습니다. 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균 295,437,500원보다 낮고, 최근 거래가격도 이전 거래군보다 10.5% 상승했습니다. 전체 평균만 놓고 보면 할인 폭이 작지만, 최근 시세를 기준으로 하면 현재 최저가에 일정 부분 가격 경쟁력이 있습니다.

다만 5.2%의 최근 평균 대비 할인 폭만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 최신 거래가격과의 차이는 층·향·상태 등의 차이로 달라질 수 있으며, 실제 점유관계와 추가 취득비용도 점검해야 합니다. 권리는 양호하고 시세도 우호적이지만, 낙찰가를 무리하게 올릴 이유는 없습니다.

결론적으로 권리는 합격, 가격은 조건부 긍정입니다. 신건 최저가에서도 최근 시세 대비 가격상 이점은 있으나, 입찰의 성패는 실제 호수의 가치와 취득 부대비용을 반영해 얼마나 보수적으로 응찰하느냐에 달려 있습니다.