수원지방법원 2026타경50369. 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 그랑블 비동 201호에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 창고로 표시되어 있으나, 감정평가서에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 차이는 입찰 전에 확인해야 할 사항입니다.

등기상 소유자는 조범수이며, 2024.08.07 매매로 소유권을 취득했습니다. 이전에 설정됐던 우리은행과 반월농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 중요한 등기상 부담은 2023.06.01 등기된 최정순의 주택임차권입니다. 보증금은 178,000,000원으로, 최저매각가에 상당히 근접합니다.

다만 매각물건명세서에는 2026.09.22 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 해당 승계인이 임차보증금을 낙찰자에게 인수시키는 위험은 실질적으로 해소된 것으로 판단합니다. 그러나 다른 전입자에게까지 확약이 적용되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 미확인 점유자를 분리해야 한다

등기부상 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 우리은행 근저당권의 채권최고액은 165,120,000원, 반월농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 123,600,000원이었지만, 현재 유효한 근저당권으로 중복 계산할 사항은 아닙니다.

실제 분석의 중심은 말소기준일보다 먼저 등기된 최정순 주택임차권과 그 승계인의 확약입니다. 기존 임차권에는 전입일 2021.04.30, 확정일자 2021.03.17, 보증금 178,000,000원이 기재되어 있어 선순위 임차권의 구조를 갖추고 있습니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출했으므로, 이 승계관계에서 매수인이 실질적으로 인수할 보증금은 0원으로 판단합니다.

임차권 및 점유관계 — 확약 밖 위험은 남아 있다

확인된 임차권등기권자는 최정순 1명이고, 이와 별도로 전입자 JIN TAIXING 1명이 확인됩니다. JIN TAIXING이 실제 임차인인지, 단순 동거인 또는 다른 지위의 점유자인지는 확정되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 기존 주택임차권의 승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 추가 계산해서는 안 됩니다. 승계된 보증금 178,000,000원도 중복 합산하지 않습니다.

JIN TAIXING의 전입일 2025.12.25는 말소기준일인 2026.02.23보다 빠릅니다. 다만 전입 사실만으로 임대차계약, 보증금, 점유의 법률상 성격, 대항요건 충족 여부를 모두 인정할 수는 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하고, 별도 보증금이 있다면 그 금액과 인수 여부를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 40.8% 높은 신건

비교 대상은 같은 건물인 그랑블(B동)의 전용 56.31㎡ 거래입니다. 건물은 2015.11.20 준공된 8세대 규모이며, 확인되는 실거래 5건의 전체 평균은 139,600,000원입니다. 하지만 현재 입찰가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

2024.08 거래가 178,000,000원과 2026.08 거래가 130,000,000원을 동일한 현재 시세로 취급해서는 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 130,000,000원이고, 가장 최근 거래금액도 130,000,000원입니다. 해당 기간 표본은 1건이므로 가격 판단에 표본 한계가 있지만, 신건 최저가가 최근 거래보다 높다는 사실은 분명합니다.

감정가이자 최저매각가인 183,000,000원은 최근 실거래보다 53,000,000원 높으며, 최근 시세의 140.8%입니다. 전체 평균 139,600,000원과 비교해도 131.1%에 해당합니다. 여기에 최근 거래 추세 -8.5%까지 감안하면, 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

아래는 제시된 매각가 가정에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 다만 주택도시보증공사가 기존 주택임차권의 승계인이라는 사실 때문에 원 임차인의 보증금채권과 승계인의 청구채권을 독립된 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 따라서 이 표는 실제 배당 순위와 배당액이 확정된 자료가 아니라 승계관계 확인을 전제로 하는 참고 계산입니다.

표시된 배당액은 입력된 시뮬레이션 값입니다. 최정순의 보증금채권과 주택도시보증공사의 승계채권이 동일한 채권에 기초한다면 별개의 보증금채권으로 배당하는 것은 적절하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·다른 점유자의 권리 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 판단하지 않는다

유찰 시나리오에 표시된 34,449,600원과 63,319,680원은 선순위 보증금이 미배당될 경우를 전제로 한 계산상 인수액입니다. 그러나 주택도시보증공사는 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으므로, 해당 승계 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보아야 하며, 위 계산상 금액을 그대로 더하는 것은 적절하지 않습니다.

반면 별도 전입자의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 전체 실질취득비용을 확정할 수는 없습니다. 실제로 인수해야 할 별도 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가와 해당 인수액을 합산한 금액이 됩니다. 특히 대항력 있는 별도 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분이 매수인에게 인수되는 구조라면, 최저매각가가 낮아져도 실질취득비용이 그 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

가격만 비교하더라도 1회 유찰 가정가격인 146,400,000원은 최근 실거래 130,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격인 117,120,000원은 최근 거래보다 낮지만, 점유관계와 인수 여부가 해소되기 전에는 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다. 이는 향후 실제 유찰이나 그 가격으로의 매각을 보장하는 시나리오가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 금강아미움 아파트단지 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 2층 201호이며, 벽돌 치장쌓기 외벽과 샷시 이중창호, 급배수·위생·난방·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며, 부정형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 474.0㎡, 공시지가는 497,000원/㎡입니다.
• 도로. 남서측으로 세로와 접하며 토지의 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중이나 사건 용도는 창고로 표시되어 있습니다. 실사용 형태와 공부상 용도의 일치 여부가 중요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 건물이며 확인된 동일 면적 실거래가 5건으로 많지 않습니다. 최근 거래 추세 -8.5%와 거래가 편차를 고려하면 재매각가격에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 승계인 확약 원본. 2026.09.22 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서를 확인하고, 매각조건 반영 여부 및 적용 범위를 대조하세요.
• 임차권등기 처리. 최정순의 2023.06.01 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 승계관계, 우선변제권 행사 및 매각 후 등기 정리 절차를 확인하세요.
• 별도 전입자. JIN TAIXING의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인하세요. 전입일만으로 인수 여부를 단정하지 마세요.
• 채권 중복. 주택도시보증공사의 청구액 178,000,000원과 최정순 임차보증금 178,000,000원의 관계를 확인해 승계채권을 중복 계산하지 않도록 하세요.
• 용도 불일치. 사건상 창고, 감정상 다세대주택이라는 차이에 대해 건축물대장 및 실제 이용상태를 확인하고, 향후 임대·대출·매도에 미치는 영향을 검토하세요.
• 가격 상한. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 130,000,000원입니다. 신건 최저가 183,000,000원에 곧바로 응찰하는 것은 가격 경쟁력 측면에서 신중해야 합니다.
• 시장 추세. 최근 거래 추세 -8.5%와 소규모 거래 표본의 한계를 함께 고려하세요. 전체 평균 139,600,000원만으로 적정 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 절차, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “확약은 권리를 정리하지만, 가격까지 낮추지는 않는다”

이 사건의 가장 중요한 긍정 요인은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 최정순의 보증금 178,000,000원이 낙찰자에게 그대로 인수되는 구조라면 최저가만 보고 경제성을 평가해서는 안 되겠지만, 승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함에 따라 해당 임차권의 실질 인수위험은 해소되는 방향입니다.

그렇다고 권리분석이 완전히 끝난 것은 아닙니다. 말소기준일보다 전입일이 빠른 JIN TAIXING의 임차관계와 보증금이 미상이고, 주택도시보증공사의 승계채권에 관한 배당계산도 확인해야 합니다. 사건 용도인 창고와 감정상 다세대주택 이용상태의 차이도 추가 점검 대상입니다.

가격은 더욱 분명합니다. 최근 실거래가 130,000,000원, 신건 최저매각가 183,000,000원으로 최근 시세의 140.8%입니다. 거래 추세까지 -8.5%인 상황에서 신건 입찰에 가격 메리트를 부여할 이유는 없습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 승계인의 확약은 긍정적이지만 별도 전입자의 권리 불확실성이 남아 있고, 최근 시세 대비 높은 가격, 하락 추세, 소규모 건물의 환금성, 용도 확인 문제를 함께 고려하면 보수적인 접근이 타당합니다. 확약의 적용 범위와 점유관계를 먼저 확정하고, 그다음 실제 취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다.