수원지방법원 2026타경50374. 경기도 광주시 능평동 헤븐하우스7차 2층 202호, 전용 51.71㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조혜인으로, 2022년 5월 매매를 통해 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다. 이후 가압류가 이어졌고 현대캐피탈의 강제경매개시결정으로 이번 경매가 진행됐습니다.
이 사건에서 주의할 것은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 고도아는 2022년 6월 20일 전입·점유를 시작했고, 2024년 7월 2일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2025년 1월 20일 인천신용보증재단 가압류보다 앞서는 권리로, 배당되지 않은 임차보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
신건에서는 배당표상 임차보증금 전액 배당이 예상되지만, 최저가가 내려가면 상황이 달라집니다. 특히 낙찰가가 보증금 이하로 내려가는 구간에서는 낙찰가 인하분의 상당 부분이 인수보증금으로 전환됩니다. 단순히 낮아진 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 654-17 헤븐하우스7차 2층 202호 도로명: 경기도 광주시 수레실길 143-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.71㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 내부 이용상태 | 방 3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 2 · 현관 · 발코니 · 전후면 발코니 확장 |
| 사용승인 | 2018.08.17 |
| 소유자 | 조혜인 (2022.05.12 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 35,811,872원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.20 인천신용보증재단 가압류 (35,331,800원) |
| 선순위 임차보증금 | 169,000,000원 (고도아) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 2018년 신한은행 근저당권 192,000,000원과 2020년 전후의 가압류·압류 등은 2021년 경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 2021년에 설정된 차성관 근저당권 144,000,000원도 2022년에 말소됐습니다. 이들은 이번 경매에서 새로 인수할 권리가 아닙니다.
현재 권리관계에서 말소기준은 2025년 1월 20일 인천신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤 현대캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현대캐피탈의 가압류가 본압류로 이행한 경매개시결정은 별개의 신규 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고도아 | 2022.06.20 | 169,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 미배당 인수 |
| 강혜경 | 2025.09.02 | 미상 | 후순위·확인 | 미상 | 관계 확인 |
고도아의 임대차계약일은 2022년 5월 15일, 확정일자는 2022년 5월 19일, 전입 및 점유개시일은 2022년 6월 20일입니다. 전유부분 전부에 대한 보증금 169,000,000원의 임차권등기가 2024년 7월 2일 이루어졌고 배당요구 내역도 확인됩니다. 말소기준권리에 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 임차인으로 분석합니다.
강혜경은 2025년 9월 2일 전입한 것으로 조사됩니다. 말소기준권리보다 전입일이 늦어 후순위로 분류되지만, 보증금·확정일자·구체적인 점유관계는 확인이 필요합니다. 고도아의 임차권과 별도로 강혜경의 계약관계 및 현장 점유상태를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 선순위 인수보증금에 임의 합산하거나, 대항력 있는 선순위 임차인으로 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 과거 거래가보다 높다
헤븐하우스7차는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 51.71㎡의 확인된 실거래는 2건으로, 평균 213,500,000원, 최고 220,000,000원, 최저 207,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 2021년과 2022년으로 오래되어 현재 시장가격의 직접적인 증거로 삼기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 51.71㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 51.71㎡ | 3층 | 207,000,000원 |
| 평균 | 51.71㎡ | 2건 | 213,500,000원 |
최저매각가 240,000,000원은 과거 실거래 평균 213,500,000원의 112.4%입니다. 평균보다 26,500,000원 높고, 가장 최근 확인된 2022년 5월 거래가 220,000,000원보다도 20,000,000원 높습니다. 따라서 현재 신건 가격을 과거 실거래 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,160,000원 |
| 1. 고도아 임차보증금 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 인천신용보증재단 가압류 | 35,331,800원 | 35,331,800원 |
| 3. 현대캐피탈 가압류 | 30,011,662원 | 30,011,662원 |
| 4. 현대캐피탈 본압류 이행 | 별도 금액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,496,538원 |
집행비용과 배당은 추정값입니다. 신건에서는 선순위 임차보증금이 전액 배당되고 소유자 잔여금 1,496,538원이 발생하는 것으로 계산됩니다. 현대캐피탈 본압류 이행분은 중복 배당하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액이 생긴다
| 구분 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 192,000,000원 | 0원 | 192,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 153,600,000원 | 18,350,400원 | 171,950,400원 |
여기서 가장 중요한 회차는 2회 유찰입니다. 최저가는 153,600,000원으로 떨어지지만 선순위 임차인에게 배당될 금액도 부족해집니다. 예상 인수액 18,350,400원을 더하면 실질취득금액은 171,950,400원입니다.
1회 유찰 가정에서는 임차보증금 전액 배당으로 인수액이 0원이지만, 2회 유찰에서는 인수 부담이 발생합니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어나는 것 자체를 매수인에게 동일한 비율의 가격 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
2회 유찰 실질취득금액 171,950,400원은 확인된 과거 실거래 평균 213,500,000원보다는 낮습니다. 그러나 그 실거래가 2021~2022년에 이루어졌고 현재 시세·내부 상태·명도비용을 확인하지 못했으므로, 그 차액만으로 확실한 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 능평1리마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 다세대주택과 임야가 혼재하는 주택지대로 주변 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 북동측 원거리의 능평로와 북서측 인근 수레실길을 통해 접근할 수 있습니다. 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 도로. 남동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로인 수레실길에 접합니다.
- 건물. 2018년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 파벽돌 마감, 내벽은 벽지·타일 마감이며 샷시 이중창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소방설비, 무인출입구 보안시스템, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속하며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 681,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 기간과 대상 여부를 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적습니다. 건물 경매 통계상 평균 유찰 6.5회라는 점도 매각 가능성과 가격 변동 위험을 보수적으로 검토할 이유입니다.
- 내부 확인. 소유자 또는 이해관계인의 부재로 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 전후면 발코니 확장 상태와 누수·하자·수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권. 을구 5번 고도아의 주택임차권등기, 보증금 169,000,000원, 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요. 배당 부족 시 인수금액이 발생합니다.
- 실질취득금액. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금을 합산해 판단하세요. 특히 2회 유찰 가정에서는 실질취득금액 171,950,400원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 추가 전입자. 강혜경의 전입일은 2025.09.02입니다. 후순위로 분류되어 있으나 보증금·계약관계·실제 점유현황은 반드시 확인해야 합니다.
- 배당순위. 선순위 임차보증금의 실제 배당액과 당해세·최우선변제 등 법정 우선채권을 확인해야 합니다. 추정 배당표를 확정 결과로 받아들이면 안 됩니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 240,000,000원은 확인된 실거래 평균보다 높습니다. 오래된 2건만으로 현재 적정가격을 확정하기 어려우므로 최근 인근 다세대 거래와 호가를 별도 조사해야 합니다.
- 명도. 임차권등기자와 현황조사상 전입자의 관계 및 실제 점유자를 확인하고, 인도 협의·명도 절차에 필요한 비용과 기간을 검토하세요.
- 관리비·내부 하자. 공용부분 관리비 체납, 발코니 확장 상태, 누수·균열·설비 상태를 확인해야 합니다. 감정 당시 내부 미확인 사항에 유의하세요.
- 규제·원본 대조. 토지이용계획, 토지거래허가 관련 적용 여부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 현황조사서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 총취득비용은 다르다”
이 물건은 임차인이 없는 단순한 경매가 아닙니다. 고도아의 선순위 보증금 169,000,000원이 가장 중요한 권리이며, 강혜경의 임대차 및 점유관계까지 확인해야 합니다.
신건에서 인수액이 0원이라는 추정은 보증금 전액 배당을 전제로 합니다. 2회 유찰 가정에서는 18,350,400원의 보증금 인수가 발생해 실질취득금액이 171,950,400원이 됩니다. 이때 가격 판단 기준은 153,600,000원의 최저가가 아니라 인수금액을 포함한 실질취득금액이어야 합니다.
더구나 신건 가격은 확인된 과거 실거래 평균의 112.4%로 높고, 8세대 다세대주택의 환금성 및 평균 유찰 6.5회라는 점도 부담입니다. 오래된 실거래만으로 현재의 정확한 시세를 확정할 수도 없습니다.
결론은 권리 주의, 신건 가격 보류입니다. 유찰 후에는 실제 배당 부족분을 다시 계산하고, 최신 시세와 별도 전입자·점유관계까지 확인한 뒤 실질취득금액을 기준으로 접근해야 합니다. 낮은 최저가만 보고 입찰하는 전략은 위험합니다.
