수원지방법원 2026타경50385. 경기도 광주시 송정동 송원아트빌 B동 1층 101호입니다. 경매상 용도는 창고로 표시돼 있으나, 감정평가서에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 비교 대상 면적은 52.42㎡이고, 송원아트빌 B동은 2008.04.18 준공된 8세대 규모 건물입니다. 현재 소유자는 방성호로, 2022.06.15 소유권을 취득했고 등기된 거래가액은 180,000,000원입니다.

권리관계는 겉보기보다 복잡합니다. 2024.11.25 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이지만, 그보다 앞서 2022.06.08 전입·점유를 시작한 지근배의 주택임차권이 존재합니다. 임차권등기는 2024.04.18 접수됐고 보증금은 180,000,000원입니다. 즉, 단순히 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 낙찰자가 아무 위험도 부담하지 않는다고 단정할 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준은 2024.11.25 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등기된 2026.02.25 강제경매개시결정과 2026.10.07 광주시 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 과거 우리은행 근저당권도 이미 등기상 말소됐습니다.

반면 지근배의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.04.24, 확정일자는 2022.04.25, 전입 및 점유개시일은 2022.06.08이고 임차권등기는 2024.04.18 접수됐습니다. 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로, 일반적인 배당 계산에서는 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다

개인 명의 임차인·점유 관련자는 지근배와 이동국, 2명입니다. 주택도시보증공사는 지근배의 주택임차권 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않으며 보증금도 중복 합산하지 않습니다. 이동국에게는 주택도시보증공사의 확약이 적용되지 않습니다.

매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약과 함께 중요한 판단자료이지만, 지근배의 임차권 승계 범위와 이동국의 점유관계까지 확인이 끝났다는 의미로 확대 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다

송원아트빌 B동의 동일 비교면적 52.42㎡ 거래 내역입니다. 확인되는 실거래는 3건이고, 최신 거래는 2024.02의 147,000,000원입니다. 과거 180,000,000원 및 170,000,000원 거래가 전체 평균을 높이고 있어 전체 평균 165,666,666원만 근거로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

확약을 반영한 실질취득가 150,000,000원은 최신 실거래 및 최근 평균 표기값인 147,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 즉 최근 비교가격의 102.0%입니다. 전체 평균보다 저렴해 보이는 것은 과거 고가 거래의 영향이며, 최근 거래와 비교할 때는 가격상 우위가 확인되지 않습니다.

또한 하락 추세 -16.0%와 소규모 8세대 건물이라는 특성을 감안하면 과거 평균가 수준으로 매도할 수 있다고 가정하기 어렵습니다. 현재 매수층의 수요와 실제 처분 가능 가격을 확인하는 것이 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

집행비용 2,900,000원 및 우선변제 147,100,000원을 반영한 추정 배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 같은 기관의 청구로, 중복되는 채권 범위가 있는지 확인이 필요합니다. 이를 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 늘 수 있다

선순위 보증금이 낙찰가보다 높은 대항력 인수형에서는 낙찰가가 하락해도 그만큼 임차인 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 대항력 포기가 없다면 실질취득가는 보증금 수준을 중심으로 유지됩니다. 본건도 확약 적용 여부에 따라 유찰의 경제적 효과가 완전히 달라집니다.

각 회차의 인수액은 제시된 예상배당 시나리오를 사용했습니다. 확약 미적용 실질취득은 낙찰가와 룰상 인수액을 합산한 금액으로, 집행비용 영향 때문에 정확히 보증금 180,000,000원과 일치하지는 않지만 거의 같은 수준을 유지합니다. 확약 적용 실질취득은 해당 임차권 인수액을 0원으로 처리한 값이며, 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 송정동 소재 광주시청 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고 및 임야가 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접하며 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 1층 101호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스, 개별난방 및 공동현관 보안설비가 기재되어 있습니다.
• 용도 불일치. 경매상 용도는 창고로 표기되지만 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 건축물대장 용도, 적법한 주거 사용 여부 및 금융·매각 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 지정·연장 여부는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 송원아트빌 B동은 8세대 규모이며 확인되는 실거래는 3건입니다. 최신 거래가 2024.02에 그치고, 가격 추세가 -16.0%로 나타납니다. 대규모 주거단지처럼 거래가격과 매수 수요를 폭넓게 검증하기 어렵다는 점에서 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원본. 2026.06.09 제출된 주택도시보증공사의 확약서를 확인하고 해당 주택임차권의 승계 범위, 포기 효력, 매수인에 대한 미배당 보증금 청구 여부를 명확히 검토해야 합니다.
• 지근배의 잔존 권리. 등기상 선순위 주택임차권은 지근배 명의입니다. 주택도시보증공사에 대한 승계가 어떤 권리 범위까지 이루어졌는지, 지근배에게 별도로 남는 반환청구권 또는 대항력 주장이 있는지 확인해야 합니다.
• 이동국의 점유·임대차관계. 2025.10.16 전입으로 말소기준 이후의 전입이지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유 형태, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약은 이동국에게 자동 적용되지 않습니다.
• 배당표와 채권관계. 우선변제 예상액 147,100,000원, 룰상 부족분 32,900,000원은 추정치입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 3,025,000,000원과 경매신청 청구액 180,000,000원의 관계도 원본 채권서류로 대조해야 합니다.
• 창고·다세대 용도 확인. 경매상 용도와 감정평가상 이용상태가 다릅니다. 건축물대장과 실제 현장을 대조해 사용승인 용도, 현재 이용 형태 및 위반 여부를 점검해야 합니다.
• 실거래 검증. 최신 확인 거래가 2024.02이고 비교 표본이 적습니다. 입찰 전 인근 유사 면적·층의 거래 및 현재 매물가격을 비교하여 147,000,000원이 현재도 유효한 비교가격인지 검증해야 합니다.
• 명도·관리비. 현황조사상 점유 관련자가 존재하므로 인도 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유상태도 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 아직 보수적으로”

이 사건은 단순한 무인수 경매도, 무조건 보증금 180,000,000원을 떠안는 경매도 아닙니다. 선순위 임차권과 승계인의 대항력 포기 확약을 함께 읽어야 하는 사건입니다.

확약을 적용하지 않는다면 신건 낙찰 시 실질취득은 182,900,000원이며, 유찰 후에도 인수액 증가 때문에 총부담은 약 180,000,000원 수준을 유지합니다. 반면 주택도시보증공사의 확약이 해당 승계 임차권에 유효하게 적용되면 그 권리의 실질 인수액은 0원이고, 현재 실질취득은 150,000,000원으로 계산됩니다.

하지만 인수위험이 완화됐다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 비교가격 147,000,000원보다 실질취득가가 높고, -16.0%의 하락 추세, 8세대 소규모 건물의 낮은 거래 빈도, 경매 용도와 감정 이용상태의 불일치가 부담입니다. 확약 밖 점유자인 이동국의 권리관계도 추가로 확인해야 합니다.

결론은 권리조건부 검토, 현재 가격 메리트 부족입니다.

입찰 판단은 주택도시보증공사의 확약 효력과 지근배의 권리 승계 범위를 확인한 뒤, 최신 시장가격과 실제 점유상태를 검증하는 순서로 접근해야 합니다. 확약에 의해 보증금 인수가 해소된다는 점만으로 신건 최저가에 응찰할 이유는 부족합니다.