춘천지방법원 2026타경50097. 동해시 쇄운동 ‘아름다운아침’ 103동 12층 1201호 아파트입니다. 소유자는 강남규로, 2015.11.20. 거래가 86,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 서울보증보험 주식회사의 신청으로 강제경매가 진행 중이며 청구금액은 116,636,300원입니다.

이번 사건은 일반적인 근저당권 말소형 경매와 다릅니다. 2018년에 주민등록과 확정일자를 갖춘 주택임차권이 있고, 이후 2023년 국세 압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 따라서 원칙적으로는 선순위 임차보증금 중 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 임차권 승계인이 그 잔여 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한 서면이 제출되었다는 점이 이 물건의 가장 중요한 판단 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항 임차권과 인수 포기 확약

등기부상 경매 권리분석의 중심은 을구 31번 주택임차권등기입니다. 임차권 명의인은 한국토지주택공사이며 보증금은 75,000,000원입니다. 주민등록일 2018.10.05., 점유개시일 2018.10.08., 확정일자 2018.10.10.으로, 2023.03.29. 압류보다 앞섭니다.

주택임차권등기 명의는 한국토지주택공사, 신청채권자 겸 주택임차권 승계인은 서울보증보험 주식회사입니다. 보증기관·승계 관계에 있는 권리를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 별도로 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 실제 점유자의 신원과 현재 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다. 보증금 역시 75,000,000원 한 건으로 계산하며 기관별로 중복 합산하지 않습니다.

국세 압류(2023.03.29.)와 창원시 압류(2025.08.08.), 강제경매개시결정(2026.02.25.)은 제시된 권리 판단상 매각으로 소멸하는 항목입니다. 다만 국세·지방세 관련 실제 배당 순위 및 낙찰 후 부담 여부는 조세채권의 법정기일과 과세 항목 등 원본 자료를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 103.5%

아름다운아침 단지의 동일 면적 49.95㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 74,375,000원이고, 최신 2026.09. 거래금액은 77,000,000원입니다.

최근 거래가격은 65,000,000원~80,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 최저매각가 77,000,000원은 최근 평균보다 2,625,000원 높고, 최근 평균의 103.5%입니다. 가장 최근 거래금액과는 같지만, 평균보다 낮은 가격에 취득하는 것은 아닙니다.

따라서 신건 상태에서 최저가로 낙찰받는다면 확약에 따라 인수액이 0원이더라도 실질취득금액은 77,000,000원입니다. 권리 인수 부담이 해소되는 것과 가격이 저렴한 것은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

배당 추정상 집행비용 1,786,000원과 임차보증금 75,000,000원을 지급하면 신청채권자에게 214,000원이 배당되고 소유자 잔여금은 없습니다. 신청채권자 미배당액은 116,422,300원입니다. 근저당 회복등기 관련 채권액 미상, 당해세 및 최우선변제 등은 확정 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 실질 인수 구분

대항력 있는 임차권의 보증금이 낙찰가보다 많아지면 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 확약을 반영하지 않으면 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 반면 이번 사건의 승계인 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 동해시 쇄운동에 위치하며 주변은 아파트, 근린생활시설, 주유소, 농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량으로 접근 가능하고 단지 내 도로를 이용합니다. 시내버스 정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 15층 중 12층이며 2012.07.06. 사용승인되었습니다. 이중창, 승강기, 화재탐지, 급배수 및 지상·지하 주차시설을 갖추었습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역에 포함됩니다. 공시지가 232,400원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 600세대 규모의 아파트로 동일 면적 실거래 표본이 존재합니다. 다만 거래가격이 65,000,000원부터 80,000,000원까지 차이를 보여 개별 층·향·상태를 고려한 가격 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 승계인 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 2026.04.22. 제출한 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의서의 정확한 문구, 조건, 유효성, 권리 승계 범위를 반드시 확인하세요.
• 주택임차권등기 말소. 을구 31번 임차권등기가 낙찰 후 실제로 말소 가능한지, 추가 동의와 말소 절차가 필요한지 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 한국토지주택공사는 보증기관 명의 임차권자로 기재되어 있습니다. 별도 실제 거주자의 존재, 현재 점유, 명도 및 인도명령 가능 여부는 현장에서 확인하세요.
• 과거 회복등기 확인. 을구 7번·8번 근저당권 회복등기와 원권리의 최종 말소 관계를 등기부 원본에서 대조해야 합니다. 배당표상 0원으로 나타난다고 해서 권리 문제가 없다고 단정하면 안 됩니다.
• 압류 및 조세. 국세 압류와 지방세 압류가 있으므로 세금의 배당순위와 낙찰 후 부담 가능성을 검토하세요.
• 가격 상한. 신건 77,000,000원은 최근 12개월 평균 74,375,000원보다 높습니다. 확약에 따른 인수 해소와 별개로 입찰가가 충분히 낮은지 판단해야 합니다.
• 유찰 시 재계산. 최저가가 61,600,000원 또는 49,280,000원으로 하락하더라도 룰상 미배당액과 실제 확약 적용 인수액을 구분해 계산하세요.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 취득세, 명도비용 등 추가 비용을 확인하세요.
• 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료, 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약이 핵심, 신건 가격은 보류”

이 사건에서 가장 중요한 것은 75,000,000원 주택임차권등기의 존재 자체보다 잔여금 반환청구권을 포기한 승계인의 확약이 실제로 적용되는지입니다. 명세서에 기재된 확약이 유효하고 임차권 말소까지 이행된다면 주된 보증금 인수 위험은 해소되어 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 과거 근저당권 회복등기 및 점유 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다. 동시에 신건 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 74,375,000원의 103.5%로 가격 경쟁력이 높지 않습니다. 같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 유찰을 확정적인 기회로 전제할 수도 없습니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류입니다. 확약서 원본과 회복등기를 확인해 인수 위험을 해소할 수 있다는 판단이 선행되어야 하며, 그다음에 최근 실거래가를 기준으로 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 권리 정리가 가능하다고 해서 시세보다 높은 신건 가격까지 정당화되지는 않습니다.