춘천지방법원 2026타경50109. 강릉시 교동 820-12, 도로명주소 임영로 245에 위치한 건물과 토지의 경매입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬라브지붕의 2층 구조이며, 1층은 점포와 창고, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 137.0㎡입니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물(2-1 내지 2-4)이 포함되며, 조경수와 문주 등 시설물은 토지 평가에 포함됩니다.

현 소유자는 심종옥입니다. 2024년 3월 22일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 강릉남부새마을금고가 채권최고액 246,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 배영진의 가압류가 붙었고, 2026년 3월 6일 강릉남부새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 주택 부분의 임차관계와 실제 점유 상태를 별도로 검증해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 말소기준

현재 권리분석의 기준은 2024.03.22 설정된 강릉남부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 246,000,000원이며 건물과 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 뒤이어 등기된 배영진의 가압류 및 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2024년 이전에도 근저당권과 가압류, 강제경매 및 임의경매 이력이 있었지만, 기존 등기들은 해지·취하 또는 2024년 매각으로 정리됐습니다. 따라서 과거 채권금액을 현재 채무에 다시 합산하거나, 과거 경매개시결정을 현재의 인수권리로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차관계 — 2명 모두 대항력 판정 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 김성만과 김남호가 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 미거주로 표시되어 있으며, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 미거주라는 기재만으로 임대차가 존재하지 않는다거나, 과거 전입 및 대항력 문제가 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

두 사람 모두 보증기관 승계신고자는 아닙니다. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부는 미상으로 판단합니다.

따라서 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이더라도 이는 확정 인수액 0원을 보증하는 결론이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 실제로 인수된다면 실질취득비용은 낙찰가에 해당 인수액을 더해 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 시세 확인 전 할인 여부 단정 금지

현재 감정가와 최저매각가는 모두 295,637,356원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 그러나 주택·점포 복합 이용 건물은 주거용 아파트와 달리 건물 상태, 점포 활용도, 임대수익, 토지 가치, 법적 이용제한 등을 종합해 가격을 판단해야 합니다.

특히 신건 가격만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 인근 유사 건물과 토지의 거래가격, 실제 임대수익, 건물의 사용 상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 타당합니다. 매각조건에 제시외 건물이 포함되어 있다는 점도 현장에서 대조해야 합니다.

각 회차의 미배당액은 제시된 배당 시나리오의 추정값입니다. 미배당 채권과 매수인 인수채무는 서로 다른 개념입니다. 실제 낙찰가격, 배당요구, 임차인의 권리 및 우선변제채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,637,356원 가정)

신건 최저가를 매각가격으로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 4,938,923원, 강릉남부새마을금고 근저당 246,000,000원, 배영진 가압류 34,600,000원, 소유자 잔여 10,098,433원으로 구성됩니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 모형이며 신청채권자의 청구금액은 204,179,736원입니다. 실제 확정채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉명륜고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주상용부동산과 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 운행 및 도로 상황을 고려한 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재타일·몰탈 위 페인팅·철재패널 등으로 마감되어 있으며, 2층에는 위생설비와 난방설비가 있습니다.
• 토지 조건. 면적 137.0㎡, 지목은 대이며 평지의 부정형 토지입니다. 중로한면 도로접면 조건이고 공시지가는 663,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다.
• 이용제한. 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 건축·용도변경·시설변경 계획 시 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 시설물의 위치 및 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주택과 점포·창고가 결합된 형태이므로 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 토지 활용도와 실제 상가 수익성, 건물 유지관리 상태가 매각 가능 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입 확인. 김성만·김남호의 주민등록 전입 및 전출 이력, 실제 점유 이력과 임대차계약 여부를 확인하세요. 미거주 기재만으로 대항력 부존재를 확정하지 마세요.
• 보증금 반환 여부. 김남호의 보증금 15,000,000원에 대한 계약 종료 및 반환 여부를 확인하고, 김성만의 보증금 존재 여부도 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제. 임차인의 확정일자, 배당요구 여부, 우선변제권과 소액임차인 최우선변제 요건을 확인한 뒤 실제 인수 가능성을 다시 계산하세요.
• 실제 점유 및 명도. 1층 점포·창고와 2층 주택의 실제 사용자를 확인하고 소유자 또는 제3자의 점유가 있는지 확인하세요. 명도 절차와 점유 이전에 따른 추가 비용도 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물(2-1 내지 2-4)의 위치와 구조, 토지에 포함 평가된 조경수 및 문주 등 시설물의 실제 현황을 감정평가서와 대조하세요.
• 토지·건물 권리 대조. 근저당 공동담보에 토지가 포함되어 있으므로 건물과 토지의 등기 및 매각대상 범위를 각각 확인하세요.
• 실거래·임대수익 검토. 인근 유사 건물과 토지의 거래사례, 점포 임대수익 및 공실 가능성을 확인한 뒤 입찰가격 상한을 정하세요.
• 규제 및 변경 가능성. 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 비행안전구역과 상대보호구역의 적용 내용을 확인하세요.
• 배당과 체납 확인. 실제 근저당 채권잔액, 당해세, 공과금 및 기타 우선채권을 확인하세요. 추정배당표가 확정 배당을 의미하지는 않습니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 권리는 다르다”

이 물건의 등기상 권리 정리 구조는 명확합니다. 2024년 강릉남부새마을금고 근저당이 말소기준이며, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

하지만 권리의 정리와 임차관계의 확인은 별개의 문제입니다. 조사에 기재된 김성만과 김남호는 모두 미거주로 표시되어 있지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 김남호의 보증금 15,000,000원에 관한 반환 및 대항력 확인이 필요합니다. 계산상 인수액 0원이라는 숫자만으로 실제 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

또한 최저매각가 295,637,356원은 신건 감정가 그대로입니다. 유찰 시 가격이 내려갈 가능성은 시나리오로 확인되지만, 실거래 시세와 실제 임대수익을 확인하기 전에는 어느 가격이 적정한지 판단하기 어렵습니다.

등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 임차관계와 가격 검증은 보류. 주택·점포 복합 건물이라는 특성과 일괄매각 범위, 토지이용제한까지 확인한 후 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다.