춘천지방법원 2026타경50110. 강릉시 송정동 신라모노그램강릉의 생활숙박시설 객실입니다. 등기부에는 제10층 제비1020호로 기재되어 있지만 실제 현황 표기는 1150호입니다. 건물에서 4층과 13층 표기를 사용하지 않는다는 설명이 있어 단순한 호수 표기체계 차이일 가능성이 있으나, 매각 대상과 실제 객실의 일치 여부는 반드시 확인해야 합니다.

현재 소유자는 안민우이며 2025년 8월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 송파새마을금고의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 해당 금고와 관련된 임의경매개시결정이 이루어졌고, 신용보증기금의 가압류가 추가되었습니다. 두 담보·채권 관련 권리는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

하지만 감정평가서가 알려주는 또 다른 사실이 중요합니다. 해당 객실은 신라모노그램강릉 측에서 위탁운영 중인 수익형 객실입니다. 따라서 일반 주거용 아파트처럼 단순히 등기상 권리만 살피는 것으로는 충분하지 않습니다. 운영계약의 승계 여부, 실점유 및 사용관계, 추가 비용과 실제 매각 가능 가격을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

등기상 권리 구조의 중심은 2025년 8월 28일 송파새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다.

소유권 변동 과정에서는 디오션259피에프브이주식회사가 2025년 6월 23일 소유권보존등기를 마친 뒤 교보자산신탁주식회사에 신탁한 이력이 확인됩니다. 해당 신탁등기와 신탁주의사항은 2025년 8월 28일 말소되었고 이후 안민우 명의로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 현재 유효한 신탁등기가 매수인에게 그대로 남는 구조로 나타나지는 않습니다.

② 가격 평가 — 신건 5.62억의 가격 메리트는 미확인

최저매각가는 감정가와 동일한 562,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 등기상 소유권이전 당시 거래가액은 566,700,000원으로 확인되지만, 매매 원인일이 2022년 5월 6일이어서 현재 객실의 시장가치를 나타내는 실거래 비교 기준으로 그대로 사용할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 생활숙박시설입니다. 객실의 위탁운영 구조, 사용 가능 범위, 운영 수익성과 실제 매수 수요가 가격 판단에 영향을 미칠 수 있습니다. 최저가가 과거 취득 거래가액보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 회차별 가격·배당 시나리오

각 회차의 채권 미배당과 소유자 잔여는 제시된 배당 가정에 따른 추정치입니다. 후속 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각이 확정된 것은 아닙니다. 실제 채권액·집행비용·우선변제채권 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 위 표의 인수액 0원은 확인된 인수권리 기준이며 별도 운영비용까지 포함한 금액은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)

신건 최저가 562,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용 8,020,000원을 공제하고, 근저당권 채권최고액 264,000,000원과 신용보증기금 가압류 청구금액 79,164,398원을 배당하면 소유자 예상 잔여액은 210,815,602원입니다.

다만 근저당권의 264,000,000원은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액입니다. 신청채권 관련 청구액은 225,839,660원으로 별도 기재되어 있으므로, 실제 배당액은 채권계산서와 배당절차에 따라 확정되어야 합니다. 가압류채권의 배당 가능액 역시 다른 우선채권과의 관계에 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 이 표는 확정 배당표가 아닌 채권최고액 및 청구금액을 적용한 계산상 예시입니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강릉시 강문동 초당분수공원 남동측 인근. 주변은 해안가를 따라 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리와 배차간격 등을 고려한 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 21층 건물입니다. 위생·난방·냉방·화재탐지·스프링클러·지하주차장·승강기설비 등이 확인됩니다.
• 용도. 실제 이용상태는 생활숙박시설 객실입니다. 일반 아파트와 사용·운영 방식이 다르므로 허용 용도와 숙박업 운영관계를 확인해야 합니다.
• 도로. 북동측 및 남서측 도로에 접하며, 감정평가상 차량 출입이 가능한 위치입니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역 및 경포2지구 관련 지구단위계획구역, 동계올림픽특별구역, 비행안전제6구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 실제 적용 범위와 경매 취득 후 이용 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 재해 관련. 자연재해위험개선지구에 해당하며 감정요항상 침수위험 가등급이 표시되어 있습니다. 구체적인 지정 범위와 시설 피해·복구·보험 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 수익형 숙박 객실의 매각 가능 가격은 운영계약, 수익성, 객실 상태 및 매수 수요의 영향을 받습니다. 일반 주거용 아파트의 시세나 유동성을 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호수 일치 확인. 공부상 제비1020호와 현황 1150호가 동일한 객실인지 등기부·건축물대장·현장 표찰을 대조하세요.
• 위탁운영계약 원본. 신라모노그램강릉 측 위탁운영의 계약 당사자, 계약기간, 해지조건, 정산금 및 명의변경 조건을 확인하세요.
• 선수관리금. 소유권 취득 또는 운영 명의변경 시 선수관리금 등 추가 비용이 발생할 수 있다는 점이 명시되어 있으므로 금액·부담 주체·반환 조건을 확인하세요.
• 실점유와 임대관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계, 객실 인도 가능 상태, 운영계약에 따른 사용 제한을 확인하세요.
• 숙박시설 관련 규제. 건축물 용도와 숙박업 관련 이용·운영 요건을 확인하고, 일반 주거용 아파트로 가정하지 마세요.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 유사 생활숙박시설의 최근 매매사례, 현재 매도 호가의 실현 가능성, 위탁운영 수익과 비용을 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 재해 및 토지이용 확인. 침수위험 관련 지정사항, 토지거래계약 허가구역 등 규제의 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 배당 원본 확인. 근저당 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있으므로 채권계산서, 우선채권 및 배당 관련 사항을 확인하세요.
• 기타 체납. 관리비, 운영관리비, 공과금, 시설 관련 정산금 등 매수 후 부담할 수 있는 비용을 구분해 확인하세요.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일변경 여부를 법원 공고와 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 취득 후 운영 조건

이 사건은 말소기준 근저당과 후순위 가압류의 소멸관계가 비교적 명확합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 권리구조 자체는 큰 장애로 보이지 않습니다.

그러나 실제 투자 판단에서는 그보다 중요한 변수가 남습니다. 생활숙박시설이라는 용도, 신라모노그램강릉 측 위탁운영, 임대관계 미상, 객실 호수 불일치, 선수관리금 발생 가능성, 침수위험 관련 지정사항입니다. 이 요소들은 등기상 근저당이 소멸한다는 사실만으로 해결되지 않습니다.

또한 신건 최저가 562,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 과거 소유권이전 거래가액 566,700,000원과 단순 비교하는 방식으로는 생활숙박시설의 현재 환금성이나 적정 낙찰가를 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하나, 가격과 운영위험은 보류입니다. 실제 위탁운영 계약조건과 추가 부담금, 공부·현황의 동일성, 최근 거래가격을 확인하기 전에는 신건 가격의 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이 확인 사항들이 해소되지 않는다면 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.