춘천지방법원 2026타경50114. 강원특별자치도 동해시 용정동 범주아파트 201동 304호, 전용 59.92㎡의 아파트입니다. 1996년 사용승인을 받은 지상 6층 건물 중 3층에 위치하며, 현재 등기상 소유자는 김진기입니다. 중소기업은행이 청구금액 42,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.
권리의 중심에는 2001년 6월 27일 설정된 중소기업은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 20,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당과 여러 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 말소기준 근저당의 실제 채권잔액이 확인되지 않은 점은 배당 추정에서 반드시 구분해야 합니다.
가격은 더 명확합니다. 감정가 105,000,000원이 최저매각가로 유지되는 신건이지만, 최근 12개월 실거래 평균은 90,666,666원이고 최신 거래는 89,000,000원입니다. 경매라는 이유만으로 가격상 이득이 생기는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 용정동 260-2 범주아파트 201동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 동해시 초원2길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.92㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식조 · 슬래브지붕 · 지상 6층, 지하 1층 |
| 사용승인 | 1996.03.05 |
| 단지 규모 | 범주성지 · 216세대 |
| 소유자 | 김진기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 42,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 기업은행 근저당
말소기준권리는 2001.06.27 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원이고, 2018년에 추가 설정된 같은 은행의 22,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 1996년에 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원은 국민은행으로 이전된 이력이 있으나 2015.08.21 말소되어 현재 인수대상에 포함되지 않습니다.
2025년 발생한 신용보증기금·신한카드·교보생명보험의 가압류, 국 명의 압류 및 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦은 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 115.8%
범주성지 아파트의 동일·유사 전용면적 59.92㎡ 및 59.95㎡ 거래를 비교합니다. 확인된 전체 거래표본은 12건이고, 이 중 최근 12개월 기준 거래는 3건입니다. 전체 12건 평균은 79,808,333원이지만, 과거 거래를 포함하므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 90,666,666원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.08 | 59.92㎡ | 1 | 96,000,000원 |
| 2025.05 | 59.92㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 2 | 79,700,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 59.95㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2024.12 | 59.92㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2024.11 | 59.95㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 59.92㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2024.01 | 59.92㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.08 | 59.92㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 90,666,666원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 79,808,333원 |
최근 12개월 평균 90,666,666원에 비해 신건 최저매각가 105,000,000원은 14,333,334원 높습니다. 제공된 가격 비율은 115.8%입니다. 최신 거래인 2026년 7월의 89,000,000원과 비교하면 16,000,000원 더 높은 가격입니다.
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +19.0%입니다. 즉 거래 흐름 자체가 하락 추세로 나타난 것은 아닙니다. 다만 이러한 상승 흐름을 반영하더라도 신건 감정가가 최근 거래가격과 최근 평균 모두를 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 79,808,333원과 비교하면 감정가의 부담은 더 커지지만, 투자 판단은 최근 시세를 기준으로 하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
다음 표는 제시된 배당 추정치를 정리한 것입니다. 집행비용은 추정액이며, 2001년 말소기준 근저당의 실제 채권액이 미상이라 해당 채권의 배당액은 산정되지 않았습니다. 국 명의 압류에 관련된 조세채권도 금액과 우선순위가 확인되지 않아, 아래 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 추정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 (2001년, 말소기준) | 미상 채권최고액 20,000,000원 |
산정 제외 추정표상 0원 처리 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 (2018년) | 22,000,000원 채권최고액 기준 |
22,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 6,833,825원 | 6,833,825원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,036,233원 | 18,036,233원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 6. 가압류 · 교보생명보험 | 5,274,992원 | 5,274,992원 |
| 국 명의 압류 · 삼척세무서장 | 미상 | 미산정 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 22,584,950원 |
배당표의 80,145,050원은 산정 가능한 채권액의 합계이며, 2001년 말소기준 근저당의 실제 채권액과 조세채권은 포함되지 않았습니다. 위 표는 제공된 추정 산식을 재현한 것으로, 실제 배당에서는 채권 확정액·조세 우선순위·배당순위·집행비용 등에 따라 각 채권자의 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액은 실제 채권잔액과 동일하다는 뜻이 아닙니다.
유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 산식상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 105,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 84,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 67,200,000원 | 14,554,650원 | 0원 |
신건의 최저매각가 105,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰을 가정한 84,000,000원은 최근 12개월 평균 90,666,666원보다 낮습니다. 2회 유찰을 가정한 가격은 67,200,000원입니다. 다만 두 가격 모두 향후 유찰을 전제로 한 시나리오이지 확정된 매각가격이 아닙니다.
제시된 배당 시나리오에서는 2회 유찰 시 14,554,650원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 이는 일반적인 후순위 금전채권의 미배당을 매수인이 그대로 승계하는 구조가 아니라는 뜻입니다. 다만 말소기준 근저당의 실제 채권액과 조세채권을 반영하지 않은 결과이므로 미배당 규모 자체는 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 동해시 용정동 소재 동해초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로가 있으며 단지 내부 도로도 개설되어 있습니다.
- 건물. 1996.03.05 사용승인된 철근콘크리트벽식조 아파트로, 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다. 해당 세대는 지상 6층 중 3층에 위치합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 고도지구에 해당하며, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 공시지가는 224,700원/㎡입니다.
- 환금성. 216세대 규모이며, 확인된 실거래 12건의 가격 범위는 54,000,000원에서 96,000,000원으로 넓습니다. 최근 12개월 거래는 3건으로, 실제 매도 시에는 층·내부상태·매수 수요에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저매각가 105,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 90,666,666원의 115.8%입니다. 신건에서 저가 매수 효과가 없다는 점을 우선 고려하세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 1회 유찰 가정가격은 84,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 67,200,000원입니다. 실제 다음 기일과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 말소기준 채권 확인. 2001년 중소기업은행 근저당은 채권최고액 20,000,000원이지만 실제 채권액이 미상입니다. 배당예상표상 0원 처리와 실제 채권 부존재를 혼동해서는 안 됩니다.
- 압류·근저당 원본 대조. 삼척세무서장 압류의 조세채권 내역과 2022년 근저당의 말소·2026년 이전 등기 관계를 최신 등기부 및 관련 서류로 확인하세요.
- 실제 점유·임대차. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 임대차계약 존재 여부, 전입세대, 명도 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 세대 내부의 수리 필요성을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 저렴한 것은 아니다”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 매수인 인수액이 0원으로 분석되는 아파트입니다. 인수권리나 법정지상권이 명세서상 존재하지 않고, 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 권리분석은 비교적 단순한 편입니다.
그러나 2001년 말소기준 근저당의 실제 채권액이 확인되지 않고 국 명의 압류에 따른 배당 변수가 남아 있습니다. 임대관계도 미상이므로, 배당 추정과 실제 점유에 대해서는 추가 검증이 필요합니다.
무엇보다 현재 가격이 문제입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 90,666,666원이고 최신 거래가격은 89,000,000원인데, 신건 최저매각가는 105,000,000원입니다. 최근 시세 대비 115.8%로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최근 거래 추세는 +19.0%로 상승 방향이지만, 그렇다고 신건 가격이 싸지는 것은 아닙니다.
결론은 권리 조건부 합격, 신건 가격 보류입니다. 현재 회차에 무리하게 응찰하기보다 유찰에 따른 가격 변화와 실제 거래가격을 함께 확인하고, 말소기준 근저당·조세채권·점유 관계를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
