수원지방법원 2026타경50618. 경기도 성남시 중원구 상대원동에 있는 빛나아트맨션 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2001년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 세대입니다.

이 사건은 주식회사 동광명품도어가 청구금액 98,627,660원으로 진행한 강제경매입니다. 소유자는 이동의이며, 등기상 기준이 되는 권리는 2024년 6월 11일 하남농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 권명순의 근저당권과 전문건설공제조합의 가압류, 경매개시결정 및 후속 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 임차인이 없는 공실로 판단해서는 안 됩니다. 2026년 2월 20일 전입한 신세훈이 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금·확정일자·점유관계가 구체적으로 확인되지 않은 상태입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 을구 19번 하남농업협동조합 근저당권입니다. 설정일은 2024.06.11이고 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이 근저당권을 포함해 매각으로 소멸하는 담보권과 후순위 권리들은 낙찰자가 그대로 승계하는 부담으로 계산하지 않습니다.

을구 20번 권명순 근저당권의 채권최고액은 250,000,000원입니다. 갑구 41번 전문건설공제조합 가압류는 청구금액 200,000,000원, 갑구 48번 우리카드 가압류는 15,237,270원입니다. 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거에 설정되었던 여러 압류·가압류와 근저당권 중 상당수는 이미 등기부상 말소되었습니다. 특히 2023.12.26 권명순 가압류는 2024.06.17 말소되었고, 2024.11.18 이성대 가압류도 2025.09.09 말소되었습니다. 이성대가 신청했던 종전 강제경매 역시 취하되어 개시결정 등기가 말소되었습니다. 따라서 과거의 말소된 권리를 현재 인수 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

임차인 및 점유관계 — 확인해야 할 사람은 1명

현황조사·매각물건명세서 기준. 실제 임차인으로 조사된 전입자 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다.

신세훈의 전입신고일은 2026.02.20로, 말소기준권리인 2024.06.11 근저당권보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력 없음으로 분류됩니다. 임차보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제권 행사 여부 역시 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 64.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

빛나아트맨션가동의 확인된 비교 실거래는 2021년 6월, 전용 59.88㎡, 4층, 610,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저매각가인 393,000,000원은 이 거래금액의 64.4%입니다.

겉으로는 과거 거래보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 해당 거래는 2021년 6월의 단 1건으로, 2026년 경매 입찰 시점의 실거래 수준이나 시장 흐름을 직접 설명하기 어렵습니다. 따라서 64.4%라는 비율은 과거 거래와의 산술적 비교이지, 현 시세 대비 할인율로 확정할 수 없습니다.

이 건물은 10세대 규모의 다세대주택입니다. 대규모 아파트단지와 달리 동일 조건의 거래를 충분히 확보하기 어려울 수 있습니다. 특히 개별 세대의 층·관리상태·대지권·정비사업 관련 권리조건에 따라 실제 시장가치가 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용은 6,302,000원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 386,698,000원입니다. 반면 배당 계산에 반영된 채권 합계는 683,864,930원으로, 297,166,930원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.

배당액은 제공된 추정 배당순서와 채권최고액 등을 적용한 시뮬레이션이며 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 실제 채권액, 배당요구, 안분배당, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

눈여겨볼 점은 경매신청채권자 동광명품도어의 예상배당이 0원이라는 사실입니다. 제시된 배당 추정에서는 앞선 채권과 집행비용으로 매각대금이 소진됩니다. 이는 매수인이 신청채권자의 채무를 대신 부담한다는 뜻은 아닙니다. 다만 배당구조가 복잡하고 채권 부족액이 커, 실제 채권 잔액과 배당순위를 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.

회차별 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

유찰 시 최저가가 조정되는 시나리오에서는 매수인 인수 추정액은 계속 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당액은 커집니다. 이 수치는 낙찰 가능성이나 향후 실제 매각가격을 예측한 것이 아닙니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 실제 경매 진행과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

이 건물에 관한 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되어 있지만, 실질적인 매각 사례의 수와 낙찰가율을 확인할 수 없어 해당 통계만으로 신건 낙찰 가능성을 판단하기는 어렵습니다. 따라서 무조건 유찰을 기다리는 전략이나 신건에 바로 높은 가격으로 응찰하는 전략 모두 신중해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 중원구 상대원동 소재 상대원1동 행정복지센터 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·점포 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 조사되었습니다.
• 건축. 2001.12.20 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로, 해당 세대는 최상층인 4층 401호입니다. 외벽은 인조석 및 페인팅 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 급배수·위생·난방·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 및 서측의 세로와 접하며, 토지는 부정형이고 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 상대원3 지구단위계획구역에 해당합니다. 정비구역 관련 사항과 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술) 등 제한사항이 확인됩니다.
• 토지 관련. 토지면적은 272.5㎡, 공시지가는 3,253,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 수치로서 해당 세대의 전용면적이나 개별 대지지분을 의미하지 않습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다. 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 별도의 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 본건은 다세대주택이므로 아파트 대상 지정만으로 허가 의무를 단정해서는 안 됩니다. 실제 적용 여부는 입찰 및 취득 시점에 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2021년 6월 1건이므로, 현재 매각 가능가격을 추정하기 위한 비교자료가 충분하지 않습니다.
• 공부·이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 사용되고 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 누수·방수·설비 보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2024.06.11 하남농업협동조합 근저당권을 기준으로 선순위 권리와 매각으로 소멸할 권리를 최종 대조하세요.
• 임차인 신세훈 확인. 2026.02.20 전입 사실과 실제 점유 범위, 임대차계약 존재 여부 및 보증금 액수를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 함께 확인하세요.
• 명도 계획. 전입자가 실제 점유 중인 경우 인도명령 및 이사 협의 등 명도 절차에 소요되는 비용과 시간을 고려해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 2021.06 거래가 610,000,000원과 최저가 393,000,000원의 비율 64.4%만으로 할인 매물이라 판단하지 마세요. 최근 주변 유사 다세대 거래와 실제 매도 호가를 비교해야 합니다.
• 대지권·정비사업 검토. 정비구역 관련 지정과 지구단위계획 내용을 확인하고, 대지권 및 정비사업 관련 취득 조건을 검토하세요.
• 건물 유지관리. 2001년 사용승인된 최상층 다세대주택인 만큼 옥상 방수, 누수, 외벽, 배관 및 난방설비 상태를 점검하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 미납 내역이 있는지 확인하세요.
• 배당 관계. 신청채권자의 예상배당 0원 및 전체 미배당 297,166,930원은 추정 결과입니다. 채권원금·이자·세금·배당요구 등을 반영한 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 공고를 최종 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 검증이 끝난 물건”

이 사건의 등기상 권리 정리 방향은 비교적 명확합니다. 2024년 6월 11일 하남농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하며, 제시된 시나리오에서 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 확인해야 할 부분이 남습니다. 신세훈의 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이며, 실제 점유 및 명도에 관한 추가 검증이 필요합니다. 또한 신건 최저가 393,000,000원이 과거 실거래 610,000,000원의 64.4%라는 점은 눈에 띄지만, 실거래 기준 시점이 2021년 6월이므로 현재 가격 메리트를 확정할 근거로는 부족합니다.

10세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 특성과 정비구역 관련 조건도 함께 살펴야 합니다. 따라서 권리 인수 측면은 긍정적이나, 임차인 확인과 현재 시세 검증을 마친 뒤 접근할 물건으로 평가합니다. 최종 판단은 보수적 C등급이며, 가격만 낮아 보인다는 이유로 입찰을 서두르기보다는 최근 시세와 취득 후 부담을 먼저 확정하는 것이 중요합니다.