수원지방법원 2026타경50677. 경기도 광주시 회덕동 브론즈빌5차 105동 103호, 전용 51.84㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 170,000,000원입니다. 소유자는 유점순이며 2022년 1월 24일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 이 주택에는 2024년 2월 13일 등기된 양광조의 주택임차권이 존재합니다. 임차보증금은 170,000,000원이고 전입신고와 확정일자가 모두 경매개시결정에 앞섭니다. 따라서 낙찰 후 보증금이 전액 배당되는지를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 감정가 187,000,000원이 그대로 최저가인 신건인데, 확인되는 실거래 평균은 139,666,666원입니다. 그나마 최신 거래도 2022년 4월 124,000,000원으로, 시점 차이가 큽니다. 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없고, 유찰되더라도 선순위 보증금 인수 때문에 낙찰가 하락분이 곧바로 매수인의 절감액이 되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 물건은 과거 설정된 근저당권이 이미 말소된 상태에서 주택임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 설정된 구조입니다. 성남수정새마을금고의 채권최고액 136,500,000원 근저당권은 2022년 1월 말소됐고, 주식회사밀리언캐쉬대부의 채권최고액 13,000,000원 근저당권도 2021년 12월 말소됐습니다. 이 과거 근저당권들을 현재 존속하는 인수채무로 계산하면 안 됩니다.

현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2026년 4월 6일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 2월 13일의 양광조 주택임차권등기는 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 이후 2026년 5월 6일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 낡은 실거래 평균보다도 높은 가격

브론즈빌5차 105동의 확인되는 유사면적 실거래는 총 3건입니다. 전용 51.84㎡와 52.8㎡ 거래가 포함되어 있으며, 모두 2021~2022년에 발생했습니다. 현재 매각기일과 상당한 시차가 있으므로 거래평균을 현재 시세로 확정할 수는 없습니다. 다만 확인된 거래가격과 신건 최저가를 비교하면 가격 메리트가 확인되지 않는 상태입니다.

거래평균은 139,666,666원, 최저 거래가는 124,000,000원, 최고 거래가는 170,000,000원입니다. 신건 최저가 187,000,000원은 거래평균의 133.9%입니다. 최신으로 확인되는 2022년 4월 거래가 124,000,000원보다도 높습니다.

더 중요한 것은 유찰 시 비교 기준입니다. 1회 또는 2회 유찰되어 낙찰가가 낮아지더라도, 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어오므로 실질취득 부담은 보증금 약 170,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다. 이 금액 역시 확인된 거래평균 139,666,666원보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)

신건 최저가 전액에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 양광조의 임차보증금이 전액 배당되므로 이 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당 예상액은 156,418,000원이지만, 이를 곧바로 매수인 인수채무로 보지는 않습니다. 실제 배당은 집행비용·조세 우선순위·채권관계에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권과 임차보증금의 관계 및 배당순위는 원본 서류에서 재확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 떨어져도 인수는 증가

이 사건은 낙찰가와 실질취득이 다르게 움직이는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 재원이 줄어들고, 부족한 보증금은 매수인의 부담으로 남습니다.

각 회차의 인수액은 제시된 배당 시나리오상의 추정치입니다. 매각가격과 추정 인수액을 단순 합산하면 1회 유찰 시 172,894,400원, 2회 유찰 시 172,475,520원입니다. 집행비용 등 배당 추정의 영향으로 보증금 170,000,000원과 소폭 차이가 있으나, 핵심은 낙찰가 하락분만큼 실질취득 부담이 감소하지 않는다는 점입니다. 실제 입찰가·배당액·인수액은 별도로 재계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 회덕동 회덕1동 마을회관 북측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·자연림 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측과 서측 포장도로에 접하며 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2012.03.27 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 주택입니다. 도시가스 개별난방 및 기본적인 위생·급배수설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다. 현장조사 시 폐문부재로 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 중첩됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있으므로 입찰 당시 적용 여부와 대상을 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 105동은 11세대 규모이며 확인된 유사면적 거래는 3건입니다. 최근 거래사례가 충분하지 않아 대규모 아파트처럼 시세를 촘촘하게 검증하기 어렵습니다. 향후 매도기간과 매수수요에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 최우선 검토. 양광조의 보증금 170,000,000원은 경매개시결정에 앞선 대항력 있는 임차보증금입니다. 전액 배당되지 않으면 미배당액을 인수한다는 명세서 기재를 반드시 반영하세요.
• 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 유찰 시나리오의 149,600,000원 또는 119,680,000원만 시세와 비교하지 말고, 낙찰가와 예상 인수보증금을 합쳐 판단해야 합니다.
• 배당순위와 채권관계 확인. 임차인 양광조의 우선배당 및 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 관계를 배당요구서·임차권등기·채권 관련 원본으로 대조하세요. 배당액이 바뀌면 인수액도 바뀔 수 있습니다.
• 현재 시세 재검증. 확인된 실거래가 2021~2022년 거래에 집중되어 있습니다. 최근 인근 유사 다세대 실거래, 매물가격, 층별 차이, 매도 소요기간을 추가 확인해야 합니다.
• 현장조사와 명도. 임차권등기와 실제 점유는 구분해야 합니다. 점유자·퇴거 여부·내부 수리상태·누수 등을 확인하고 명도비용을 별도로 검토하세요.
• 관리비·세금·규제 확인. 미납 공용관리비, 당해세 및 우선채권 유무, 토지이용 규제의 현행 적용 여부를 확인하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 새로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 집”

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인의 실질취득 부담을 결정합니다. 신건 최저가 187,000,000원에서는 임차인 보증금 전액 배당을 가정하므로 인수액이 0원이지만, 가격 자체가 거래평균 139,666,666원의 133.9%로 높습니다.

유찰되면 상황이 개선될까요? 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하므로 총 취득부담은 약 170,000,000원 수준에서 크게 벗어나기 어렵습니다. 이는 확인된 거래평균과 최신 거래가격을 모두 웃돕니다. 더구나 거래자료가 오래되고 표본이 적은 소규모 다세대주택이라 환금성 검증도 충분하지 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차권이 확실하게 정리되는지, 실제 배당과 인수액이 얼마인지, 최근 시장가격이 어느 수준인지 먼저 확인해야 합니다. 이 물건은 최저가가 내려간다는 이유로 매력도가 올라가는 경매가 아닙니다. 실질취득 부담과 매도 가능한 가격 사이에 충분한 여유가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.