수원지방법원 2026타경50816. 성남시 분당구 백현동 더샵판교퍼스트파크 107동 15층 1502호입니다. 2021년 사용승인된 지상 22층 아파트의 15층 구분세대로, 소유자는 김도윤입니다. 등기상 김도윤은 2023년 10월 31일 공유자 전원 지분을 거래가액 1,320,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 330,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이후 중소기업은행과 하나은행의 추가 근저당, 가압류가 순차적으로 발생했습니다.

이번 경매는 중소기업은행의 신청으로 개시됐습니다. 경매신청 청구액은 480,000,000원이고, 중소기업은행의 근저당권은 각각 채권최고액 240,000,000원으로 설정된 두 건입니다. 이후 권리들은 말소기준권리보다 늦어 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 권리 소멸과 현실적인 명도 부담은 구별해야 하므로 현재 점유자와 임대차 유무는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 근저당·가압류 소멸

말소기준권리는 2023.10.31 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 설정된 중소기업은행 근저당 두 건, 하나은행 추가 근저당, 오미영 및 하나은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

특히 신용보증기금의 8,592,975원은 2026년 6월 5일 등기된 중소기업은행 3번 근저당권의 일부 이전에 관한 대위변제액입니다. 별도의 신규 근저당을 하나 더 설정한 것이 아니라 기존 담보권 일부가 이전된 것으로, 배당 계산에서 해당 금액을 기존 채권최고액에 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자별 수령액은 채권 양도·대위변제 관계를 반영해 확정됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 97.2%

같은 단지인 THESHARP판교퍼스트파크의 전용 84.8~84.97㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 5월부터 9월까지이며, 평균 거래금액은 1,542,916,666원입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 1,547,000,000원입니다.

최근 거래의 최저가는 1,470,000,000원, 최고가는 1,680,000,000원으로, 층과 개별 거래조건에 따른 가격 편차가 있습니다. 본건의 신건 최저매각가 1,500,000,000원은 최근 12건 평균의 97.2%이고, 가장 최근 거래가인 1,547,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 실거래 평균보다 높은 가격은 아니지만, 평균 대비 할인폭이 약 2.8%에 불과하다는 점이 핵심입니다.

실거래 평균보다 낮다는 이유만으로 충분히 저렴한 경매물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 취득비용과 개별 호실의 상태까지 고려하면 현재 최저가의 가격 여유는 제한적입니다. 또한 거래가 분포만으로 지속적인 상승 또는 하락 추세를 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,500,000,000원 가정)

근저당권은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정 배당입니다. 을구 3번 근저당권의 신용보증기금 일부 이전분 8,592,975원은 기존 채권 안에서 처리해야 하며 별도 가산하지 않습니다. 실제 배당은 확정 채권액·배당순위·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 1,500,000,000원에서 추정 집행비용 17,400,000원을 제외하면 채권자 예상 배당합계는 1,482,600,000원입니다. 채권액 합계는 1,566,535,254원으로, 예상 미배당액은 83,935,254원입니다. 오미영 가압류 채권에서 일부 미배당이 발생하고, 후순위 하나은행 가압류에는 배당이 없는 구조입니다.

유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지고 그만큼 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 미배당액이 자동으로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

특히 중소기업은행의 신청 청구액 480,000,000원은 세 시나리오에서 모두 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 다만 유찰 시나리오는 실제 유찰이나 낙찰을 예측하는 것이 아니라 매각가격 변화에 따른 배당 구조를 비교한 것입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 분당구 백현동 소재 백현근린공원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 소규모 근린상가, 녹지 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 단지 남측은 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2021.06.09 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트이며, 본건은 지상 22층 건물 중 15층에 있습니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 스프링클러 및 화재경보설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·판교백현로변 지구단위계획구역이며 비행안전제2구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 입찰 전 현재의 허가구역 지정범위와 낙찰 후 취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기준값은 4,577,000원/㎡입니다. 개별 아파트의 거래가격이나 낙찰 적정가를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 세대 내부상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1,223세대 규모의 아파트단지이고 동일 면적대의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 1,470,000,000원에서 1,680,000,000원까지 분포하므로 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 최저가 1,500,000,000원은 최근 12건 평균 1,542,916,666원의 97.2%입니다. 실거래 평균 아래라는 사실만으로 충분한 할인이라고 판단하지 마세요.
• 최신 거래 대조. 2026년 9월 14층 거래가 1,547,000,000원입니다. 본건 15층의 향·조망·내부상태와 비교해 응찰가격을 정해야 합니다.
• 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 1회 유찰 시 1,200,000,000원, 2회 유찰 시 960,000,000원인 시나리오를 검토하되 실제 유찰 여부를 전제하지 마세요.
• 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료를 확인하고 실제 점유자를 파악해야 합니다. 미확인 임차인의 대항력 유무를 단정하지 마세요.
• 근저당 일부 이전. 중소기업은행 근저당 일부가 신용보증기금에 이전된 등기와 배당관계를 확인하세요. 대위변제액 8,592,975원을 별도 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담 여부와 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요. 예상 인수액 0원과 명도비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 지정사항과 실제 적용 요건을 입찰일 기준으로 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순해도, 가격은 신중하게”

더샵판교퍼스트파크 107동 1502호는 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 하나은행 최초 근저당 이후의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

반면 경매의 가격적 매력은 제한적입니다. 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 낮은 것은 사실이지만, 최근 시세 대비 97.2%로 할인폭은 크지 않습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 권리만 보고 공격적으로 응찰할 이유는 부족합니다.

단지 평균 유찰 횟수는 0.5회이므로 유찰을 장담할 수도 없습니다. 현재 가격에서 충분한 이익과 비용 여유가 확보되는지 먼저 판단하고, 그렇지 않다면 유찰 이후의 가격 변화를 검토하는 접근이 합리적입니다. 결론은 권리 구조 대체로 양호, 임대차 확인 필수, 신건 가격 메리트는 제한적. 본건은 최고가 경쟁보다 실거래 기준의 응찰 상한 설정이 중요한 물건입니다.