수원지방법원 2026타경50852. 경기도 광주시 능평동 519-1, 도로명주소 수레실길 55에 있는 롯데타운(106동) 지1층 비102호 다세대주택입니다. 전용면적은 92.37㎡, 방 3개와 거실·주방/식당·욕실 2개로 이용되고 있습니다. 2013년 사용승인된 건물이며 전체 9세대 규모입니다.

현재 소유자는 박내이 씨로, 2021년 6월 25일 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 하나은행 가압류가 설정되었고, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매가 시작되었습니다. 말소기준은 2022년 5월 24일 하나은행 가압류입니다.

여기서 가장 먼저 확인할 것은 임차인의 전입일입니다. 임차인 이정훈의 주민등록일과 점유개시일은 2021년 6월 21일로, 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 5월 26일이며, 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

2015년 설정된 우리은행 근저당권 92,400,000원은 2021년 6월 21일 이미 말소되었습니다. 현재 권리판단의 말소기준은 2022년 하나은행 가압류입니다. 이후의 경매개시결정 및 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이정훈은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 임차권등기명령을 통해 주택 전부에 대한 보증금 반환채권을 등기하였으며, 배당요구도 이루어졌습니다. 신건 매각가에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 낙찰가가 내려가 배당재원이 부족해지면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로, 청구금액은 160,000,000원입니다. 실제 임차인 수는 이정훈 1명으로 계산합니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 별도 임차인의 보증금으로 추가 합산하지 않습니다. 신청채권과 임차보증금 사이의 구체적인 채권관계 및 중복배당 여부는 배당절차 관련 원본에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 기준 거래가 오래되었다

확인되는 동일 면적 실거래는 롯데타운(106동) 전용 92.37㎡의 2021년 6월 거래 1건입니다. 거래금액은 160,000,000원이며, 신건 최저매각가 207,000,000원은 이 거래금액의 129.4%입니다.

현재 최저가와 과거 실거래금액의 차이는 47,000,000원입니다. 1회 유찰 후에도 최저가 165,600,000원이 과거 거래가격보다 높습니다. 2회 유찰하면 표면 최저가는 132,480,000원까지 낮아지지만, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득금액은 162,654,720원으로 여전히 과거 거래금액을 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)

신건 매각가 기준 단순 예상배당입니다. 임차인 이정훈의 보증금 전액 배당을 전제로 매수인 인수 0원이며, 주택도시보증공사에는 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 채권과 임차보증금의 관계도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 실질취득을 함께 봐야 한다

실질취득 = 낙찰가 가정금액 + 미배당 임차보증금 인수예상액. 취득세·명도비·수리비 등 별도 부대비용은 제외합니다. 각 회차는 해당 최저가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주시 능평동행정복지센터 서측 인근으로, 단독·다세대주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 근교 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2013.08.07 사용승인, 철근콘크리트구조의 지1층 비102호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 층수. 지1층 주거공간으로 채광·환기·습기·침수 및 실제 지형 대비 개방감 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 지1층이라는 조건은 일반 지상층과의 가격 비교에서 고려해야 합니다.
• 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지. 전체 토지면적 510.0㎡, 공시지가 793,400원/㎡입니다. 완경사지의 사다리형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 전체 9세대의 소규모 공동주택이며 확인되는 동일 면적 실거래는 1건뿐입니다. 지1층이라는 특성과 거래사례 부족을 고려하면 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 재산정. 낙찰가별 예상배당액을 다시 계산하고, 이정훈의 보증금 160,000,000원 중 매수인이 인수할 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 대항력 있는 을구 3번 주택임차권등기 및 미배당 보증금 승계 문구를 원본과 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권 160,000,000원과 임차인 보증금 160,000,000원의 관계, 대위변제 여부 및 배당청구 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 기준 점검. 신건 207,000,000원은 2021년 실거래 160,000,000원보다 높습니다. 현재 실거래·인근 유사 다세대 거래·감정평가 내용을 추가 확인하여 가격상한을 결정해야 합니다.
• 유찰 후 실제 부담 점검. 2회 유찰 시 최저가 132,480,000원이 아닌 실질취득 162,654,720원과 부대비용을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
• 지1층 현장 확인. 채광·환기·누수·침수 흔적·방수·실제 진입구 위치·창호 상태와 내부 구조를 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현황조사 원본과 현장방문을 통해 점유상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 조세. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 당해세·우선배당 항목을 확인해야 합니다.
• 규제 재확인. 토지거래허가구역 지정기간과 입찰·취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각정보를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득금액을 보라”

이 물건은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 존재하는 다세대주택입니다. 신건 예상배당에서는 임차인 보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 유찰로 배당재원이 줄어들면 매수인이 보증금의 일부를 떠안는 구조로 바뀝니다.

현재 최저가 207,000,000원은 확인된 과거 실거래 160,000,000원의 129.4%입니다. 2회 유찰로 최저가가 132,480,000원까지 낮아져도, 인수보증금을 포함한 실질취득은 162,654,720원으로 계산됩니다. 과거 거래보다 낮아지는 것은 표면 최저가뿐입니다.

여기에 지1층·9세대 소규모 다세대·오래된 단일 거래사례라는 환금성 판단상의 불리함도 있습니다. 최근의 시장가격과 실제 점유 및 배당관계를 확인하기 전까지 가격 메리트를 긍정하기 어렵습니다.

결론은 신건 가격 부담이 크고, 유찰 시에도 보증금 인수로 실질취득금액이 쉽게 낮아지지 않는다는 것입니다. 단순히 유찰 횟수를 기다리는 전략보다는 임차보증금 승계액과 현재 시장가치를 먼저 검증해야 합니다. 권리 확인 필수, 가격 매력 미확인, 입찰은 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.