수원지방법원 2026타경50882. 분당 구미동 분당엠코헤리츠 4층 425호 오피스텔입니다. 미금역 남서측에 자리한 업무시설로, 감정가와 신건 최저매각가가 모두 246,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 파미안주식회사이며, 2021년 12월 30일 거래가액 242,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 중소기업은행 가압류가 등기됐고, 임차인 박준기가 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 중심은 근저당이 아닙니다. 과거 신한은행과 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 확인되는 권리는 2025년 6월 25일 중소기업은행 가압류입니다. 그런데 임차인 박준기는 그보다 앞선 2024년 3월 29일 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 말소되더라도 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심

등기상 신한은행 근저당권(채권최고액 123,600,000원)은 2015년 3월 26일 말소됐고, 국민은행 근저당권(채권최고액 124,800,000원)도 2021년 4월 23일 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당을 현재 매수인 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.

중소기업은행 가압류는 현재 말소기준권리로, 그 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 박준기의 주택임차권은 별도로 판단해야 합니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후인 2026년 4월 9일에 이뤄졌지만, 전입신고와 점유개시는 2024년 3월 29일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차인의 대항력은 뒤늦게 등기된 순위만으로 부정되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

박준기는 2024년 2월 1일 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받았으며, 2024년 3월 29일 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 이후 2026년 4월 9일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 함께 확인되는 임차인입니다.

신건에서 보증금이 전액 배당되면 매수인에게 남는 임차보증금은 없습니다. 반대로 유찰로 배당재원이 부족해지면 미배당 보증금이 인수액으로 전환됩니다. 즉 임차보증금이 실질적인 취득가격의 하단을 형성합니다. 집행비용이 먼저 차감되는 관계로 실제 실질취득액은 보증금보다 조금 높게 계산될 수 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가가 곧 취득원가는 아니다

신건 최저매각가는 246,000,000원으로 임차보증금 215,000,000원보다 높습니다. 하지만 유찰이 진행되면 매각대금에서 집행비용을 공제하고 임차인에게 배당할 수 있는 금액이 줄어듭니다. 부족한 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에 입찰가격과 실질취득액을 나누어 봐야 합니다.

실질취득액 = 가정 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도이며, 집행비용과 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

이 오피스텔의 주변 실거래 가격이 얼마인지는 별도로 검증해야 합니다. 감정가 246,000,000원과 임차보증금 215,000,000원만으로 적정 시세를 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 신건 최저가뿐 아니라 유찰 시 실질취득액과 실제 비교 가능한 오피스텔 거래가격을 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)

신건 매각대금 246,000,000원 기준 예상 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다. 박준기의 임차보증금 배당과 경매신청 청구는 같은 권리자가 관련되어 있어 실제 배당과 청구액 구성을 별도로 검증해야 합니다.

신건 예상배당에서는 집행비용 4,244,000원을 제외한 후 임차인 박준기에게 215,000,000원 전액이 우선 배당됩니다. 남는 금액 26,756,000원은 중소기업은행에 배당되고, 소유자 잔여금은 없습니다. 이 전제가 유지된다면 임차보증금 인수액은 0원입니다.

전체 채권 미배당 추정액은 242,290,005원이지만, 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 별도로 존속하는 대항력 임차보증금 잔액을 중심으로 판단해야 합니다. 특히 신청채권자 박준기와 임차권자 박준기의 청구 중복 여부는 배당표 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 분당구 구미동, 미금역(수인분당선·신분당선) 남서측에 위치합니다. 주변은 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
• 도로. 동측으로 성남대로, 북측으로 돌마로가 접하고 있어 도로 접근성이 확보된 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생·급배수·냉난방설비, 엘리베이터, 주차장, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 과밀억제권역, 비행안전제3구역 등 관련 규제가 있습니다. 토지거래허가구역 지정 사항도 있으나 지정별 대상 용도가 달라 이 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 구분해 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 환금성. 교통과 상업시설 접근은 긍정적인 입지 요소지만, 오피스텔의 거래가격·임대수요·실질취득액 대비 환금성은 개별 거래사례를 확인해야 판단할 수 있습니다. 주택인 아파트 시세를 그대로 대입해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당 확인. 박준기의 보증금 215,000,000원이 예상대로 전액 배당되는지 검증해야 합니다. 부족분은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수합니다.
• 실질취득액으로 가격 비교. 1회 유찰 시 218,555,200원, 2회 유찰 시 218,004,160원을 기준으로 실제 시세와 비교해야 합니다. 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 동일인 청구 검증. 임차인 박준기와 경매신청채권자 박준기의 관계, 청구액 215,148,300원의 구성, 임차보증금과의 중복관계를 확인해야 합니다.
• 실질 임대관계 확인. 감정평가상 실질 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 계약서·전입·점유·임차권등기명령 관련 원본과 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 명도 및 인도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 여부를 현장에서 확인하고, 보증금 변제·명도 협의에 따른 비용과 기간을 검토해야 합니다.
• 오피스텔 시세 검증. 분당엠코헤리츠의 비교 가능한 실거래가격과 임대조건을 조사하고, 층·면적·이용상태가 다른 거래는 구분해야 합니다.
• 세금·관리비·규제. 집행비용 외 취득 관련 세금, 공용부분 체납 관리비, 용도 및 토지거래 관련 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권계산 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 보증금은 사라지지 않는다”

이 오피스텔은 단순히 감정가 246,000,000원짜리 신건이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 215,000,000원이 가격 판단의 중심에 놓여 있습니다. 신건에서 예상대로 전액 배당되면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰되면 낙찰가는 내려가도 인수할 보증금이 증가해 실질취득액은 약 218,000,000원 수준에 머뭅니다.

더구나 임차인과 경매신청채권자가 동일인이고, 실질 임대관계의 추가 확인이 필요합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 218,000,000원 수준의 취득원가가 적정한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 권리관계는 조건부로 관리 가능하지만, 가격 매력은 아직 입증되지 않은 물건입니다. 입찰의 핵심은 유찰을 기다리는 것 자체가 아니라 보증금 인수를 포함한 총취득원가를 검증하는 일입니다.