수원지방법원 성남지원 2026타경51017. 경기도 하남시 망월동의 미사역효성해링턴타워더퍼스트 1층 1018호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 지상 29층·지하 6층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 오상욱이고, 2023년 6월 9일 중소기업은행 앞으로 채권최고액 554,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 553,523,774원입니다.

이번 경매에서 우선 살펴볼 부분은 등기상 권리의 정리 여부입니다. 과거 하나은행과 국민은행의 근저당권은 각각 말소됐고, 하남시와 의정부시의 압류도 해제·말소 이력이 확인됩니다. 현재 말소기준은 중소기업은행 근저당권입니다. 따라서 등기된 담보권의 승계 부담은 낮지만, 상가의 실제 점유자와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

더 중요한 투자 판단은 699,000,000원이 이 상가의 적정한 가격인가입니다. 미사역 인근이라는 입지 장점은 있지만, 유사 호실의 거래가격과 실제 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

권리 흐름의 중심은 2023년 6월 9일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로서 매각 시 소멸하는 구조입니다. 그보다 앞서 설정됐던 하나은행과 국민은행의 근저당권은 이미 등기상 말소됐으므로 낙찰자가 별도로 인수할 권리로 보지 않습니다.

특히 등기상 인수 0원과 실제 명도·임대차 부담 0원은 같은 뜻이 아닙니다. 실제 점유자가 존재한다면 상가건물 임대차보호법상 대항력, 보증금, 배당요구 여부 등에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 권리만 기준으로는 인수액이 0원이지만, 입찰 전 점유관계가 확인돼야 최종 판단이 가능합니다.

② 가격 분석 — 감정가 699,000,000원의 적정성

현재 최저매각가는 699,000,000원으로 감정가와 같습니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 실거래 가격을 직접 비교할 수 없으므로, 감정가가 주변 시세보다 낮은지 높은지 확정할 수 없습니다.

가령 유찰로 최저가가 559,200,000원 또는 447,360,000원까지 내려가더라도, 이는 감정가 대비 할인일 뿐 실제 시장가격 대비 할인이 확인된 것은 아닙니다. 상가의 적정 매입가격은 유사 매매사례와 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리비 부담 등을 함께 검토해야 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 699,000,000원 가정)

중소기업은행의 채권최고액 554,400,000원을 배당 계산 기준으로 적용한 추정입니다. 신청 청구액은 553,523,774원으로 별도 확인되며, 실제 배당채권액은 확정 채권원리금과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 9,390,000원으로 추정했고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 135,210,000원은 확정 교부금이 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

현재 신건 가격으로 매각되면 계산상 근저당 채권최고액 전액이 배당되고, 집행비용을 제외한 잔여액 135,210,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 반면 1회 유찰 시에는 3,192,000원, 2회 유찰 시에는 113,913,600원의 채권 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다.

여기서 주의할 점은 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 중소기업은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 그 채권이 전액 배당되지 않더라도 미배당액 자체를 낙찰자가 추가로 갚는 구조는 아닙니다. 단, 실제 임대차관계 등 별도의 인수 위험은 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 하남종합운동장 서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공공시설, 공원과 학교가 소재하며, 감정평가상 제반 입지환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.09.19 사용승인된 지상 29층·지하 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 등으로 마감됐고, 본건은 제1층 제1018호로 폴딩도어 창호 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 엘리베이터, 위생·급배수설비, 천정형에어컨, 화재탐지·소화설비와 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 약 30m 내외의 포장도로, 남동측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접하며, 남서측에는 약 10m 내외의 보행자 전용도로가 접합니다.
• 토지 이용. 정방형의 평지이며 상업·업무용 건부지로 이용되고 있습니다. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)에 해당합니다.
• 공적 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역 및 공장설립제한지역 등의 지정 사항이 있습니다. 하남시 전역의 아파트 용도를 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정도 확인되나, 본건은 근린생활시설 이용 상태이므로 실제 허가 대상 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 미사역 인근 상업지역에 위치한다는 점은 긍정적입니다. 그러나 개별 상가의 환금성은 임차수요, 영업 활성도, 주변 공실률과 유사 매매사례에 크게 영향을 받으므로 현재 정보만으로 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차관계 확인. 실제 점유자, 사업자등록 현황, 임차보증금, 월 임대료, 임대차 개시일 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 상가 임차인이 존재하는 경우 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
• 감정가 검증. 미사역효성해링턴타워더퍼스트 내 유사 1층 상가 및 주변 근린생활시설의 거래 사례를 비교해 699,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 수익성 확인. 현재 임대료, 관리비, 공실 기간, 임대차 만료 및 재임대 가능성을 확인해야 합니다. 명목상 1층이라는 조건만으로 안정적인 임대수익을 가정하면 안 됩니다.
• 상가 개별 조건. 출입 동선, 전면 가시성, 폴딩도어 상태, 실제 영업공간의 구조와 주변 경쟁점포를 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도 및 인도. 임차인 신고 내역이 확인되지 않더라도 실제 영업자가 있다면 인도·명도 문제가 발생할 수 있습니다. 점유 권원과 인도 가능성을 입찰 전에 조사해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 체납액과 정산 책임을 관리주체에 확인해야 합니다. 상업시설 특유의 관리비 부담도 검토 대상입니다.
• 조세·공과금. 과거 지방자치단체 압류는 말소됐으나, 배당에 영향을 주는 조세채권이나 미납 공과금이 존재하는지 별도 확인해야 합니다.
• 매각 범위와 공부 대조. 물건 구분은 대지로 표기되어 있지만 등기 및 감정상 집합건물 내 근린생활시설입니다. 대지권, 전유부분, 매각 대상과 제외 시설 등 실제 매각 범위를 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 단순하지만, 가격과 임대차는 별개”

하남 미사역효성해링턴타워더퍼스트 1층 1018호는 등기상 권리 정리 측면에서는 비교적 단순한 경매물건입니다. 과거 근저당과 압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 중소기업은행 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 등기상 인수액은 0원입니다.

그러나 근린생활시설로 이용 중인 점과 임대관계가 확인되지 않은 점은 결코 가볍게 볼 수 없습니다. 임차인의 대항력·보증금 인수 위험이 추가로 확인될 가능성을 배제해서는 안 됩니다. 특히 상가는 점유와 임대수익의 실태가 투자 결과에 직접 영향을 미칩니다.

신건 최저가 699,000,000원은 감정가와 동일하며, 그 가격이 최근 시장 거래 수준보다 유리한지는 입증되지 않았습니다. 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 존재하지만, 감정가 대비 할인 자체가 투자 메리트를 증명하는 것은 아닙니다.

결론은 권리 구조는 긍정적이나 입찰 판단은 보류입니다. 임대차 현황을 명확히 확인하고, 유사 상가의 실거래와 수익성을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 아니라 실제 인수 부담과 상가의 수익가치입니다.