수원지방법원 2026타경51021. 경기도 광주시 문형동의 해피빌라트 2층 201호, 전용면적 77.27㎡의 다세대주택입니다. 2002년 사용승인된 4층 건물에 위치하며, 전체 8세대인 소규모 공동주택입니다. 현재 소유자는 김영미로, 2022.03.21 매매를 원인으로 136,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 136,000,000원입니다. 등기부에는 2024.02.15 설정된 박창수의 주택임차권등기가 남아 있으며, 그보다 뒤인 2026.05.22 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 따라서 선순위 임차권을 단순히 매각으로 소멸하는 권리로 취급해서는 안 됩니다.
다만 이 사건은 일반적인 보증금 인수형과 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문입니다. 이 확약은 박창수의 보증금 관련 인수 위험을 해소하는 근거이지만, 다른 임차인 이길랑의 권리까지 없애는 확약은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 707-10 해피빌라트 제2층 제201호 도로명: 경기도 광주시 오포로355번길 18-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 77.27㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물현황 | 2002.05.17 사용승인 · 8세대 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 김영미 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 136,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.05.22 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 박창수 · 보증금 136,000,000원 · 을구 6번 |
| 기타 점유자 | 이길랑 · 전입 2026.03.18 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
초기의 우리은행 근저당권 2건은 2011.03.18 말소됐으며, 이후 서울우유협동조합 근저당권도 2022.03.18 말소됐습니다. 따라서 과거 금융기관 근저당권의 채권최고액을 현존 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.
현재 권리분석의 핵심은 을구 6번 박창수 주택임차권등기입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.16, 주민등록일과 점유개시일은 2022.03.18, 임차권등기일은 2024.02.15입니다. 모두 말소기준권리인 2026.05.22보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 별개
임차인으로 확인되는 사람은 박창수와 이길랑, 실제 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 인수조건확약서 제출 주체로 나타나며, 별도의 세 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증기관 관련 청구와 박창수의 보증금을 별도 임대차보증금처럼 단순 합산해서도 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박창수 임차권등기 · 전유부분 전부 |
2022.03.18 2022.02.16 |
136,000,000원 | 대항력 있음 | 행사 가능 배당요구 있음 |
보증기관 관련
실질 0원 확약 적용 · 원칙상 12,564,000원 |
| 이길랑 현황조사 · 매각물건명세서 |
2026.03.18 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 점유자 인수 미상 |
특히 박창수의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의는 박창수 보증금에 관한 확약입니다. 이길랑이 별도의 임차보증금 반환채권을 가지고 대항요건을 충족한다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다. 따라서 박창수 실질 인수 0원이라는 사실만으로 이 물건 전체의 인수액을 확정적으로 0원이라고 할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만, 현재 시세는 불확실
해피빌라트는 8세대 규모이며 비교 가능한 전용 77.27㎡ 거래가 2건 확인됩니다. 거래금액 평균은 136,300,000원, 최저매각가 및 확약 적용 후 박창수 인수를 제외한 취득 기준금액은 126,000,000원입니다. 이는 비교거래 평균의 92.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 77.27㎡ | 2 | 136,000,000원 |
| 2021.10 | 77.27㎡ | 3 | 136,600,000원 |
| 비교거래 평균 | 77.27㎡ | 2건 | 136,300,000원 |
단순 가격 비교만 하면 최저가 126,000,000원이 과거 거래 평균 136,300,000원보다 낮습니다. 그러나 최신 거래조차 2022.03으로, 현재 시장가격을 판단하기에는 시차가 큽니다. 또한 확인된 거래가 2건에 불과하여 최근 가격 추세나 실제 환금가격을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 박창수 임차보증금(우선변제) | 136,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 보증기관 청구액과 임차보증금은 동일한 보증금 관련 권리관계일 수 있으므로 독립된 매수인 인수채무로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차에 따릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수액의 관계
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가격보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가격이 내려가도 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득금액은 보증금 136,000,000원 부근에서 유지되고, 집행비용 추정액에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 | 박창수 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 126,000,000원 | 12,564,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 100,800,000원 | 37,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 80,640,000원 | 57,211,520원 | 0원 |
확약 전 인수액은 각 회차별 배당 추정에 따른 금액입니다. 박창수 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 이길랑 관련 인수액은 각 회차 모두 미상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 소재 동림2교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·창고·임야 등이 혼재합니다. 공동주택 중심의 대단지 주거지역과는 다른 입지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근 오포로변에 버스정류장이 있습니다. 북동측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2002.05.17 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 201호입니다. 급배수·위생설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역, 자연보전권역·특별대책지역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 입찰 전 적용 여부와 기간을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 790,700원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 전체 8세대 규모이며 확인된 비교거래가 2건에 불과합니다. 최신 비교거래도 2022.03으로, 매각가격을 판단할 최근 거래 근거가 부족합니다. 소규모 다세대주택 특유의 거래 유동성 위험을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수조건확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 임차권등기 말소 동의의 범위 및 적용 조건을 매각물건명세서와 확약서 원본으로 대조해야 합니다.
- 이길랑의 점유·임대차 확인. 2026.03.18 전입 사실만으로 대항력을 확정하지 말고, 점유 사실·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 방지. 박창수 보증금 136,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 136,000,000원을 별개의 인수보증금으로 무조건 더하지 않아야 합니다. 보증기관의 권리관계와 실제 임차인 수를 구분해야 합니다.
- 실질취득원가 재산정. 확약으로 해소되는 박창수의 인수액은 실질 0원으로 보되, 이길랑 관련 인수액은 확인 전까지 미상 위험으로 남겨야 합니다. 낙찰가 외에 발생할 비용도 별도로 검토해야 합니다.
- 현시세 검증. 2021~2022년 비교거래 평균 136,300,000원을 현재 시장가격으로 단정하지 말아야 합니다. 소규모 다세대 특성을 고려한 추가 가격조사가 필요합니다.
- 점유 이전·명도. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 인도는 별개의 문제입니다. 현재 점유관계와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 공과금, 기타 낙찰 이후 실제 부담할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역 및 각종 규제지역 기재, 토지거래계약 허가 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 임차권등기 관련 서류·확약서의 최신 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 인수 위험은 미확정”
광주 해피빌라트 201호는 일반적인 선순위 보증금 인수형 경매와 다르게 보아야 합니다. 박창수 보증금 136,000,000원 중 예상 미배당액 12,564,000원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 그 부담이 실질적으로 해소되는 구조입니다.
그러나 또 다른 점유자 이길랑은 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금 및 우선변제 관련 사항이 확인되지 않았습니다. 박창수에 관한 확약이 이길랑의 권리까지 포괄하지는 않습니다. 따라서 확약서가 있다는 이유만으로 인수위험이 전혀 없는 물건이라고 결론낼 수 없습니다.
가격도 신중하게 판단해야 합니다. 최저가 126,000,000원은 과거 비교거래 평균 136,300,000원의 92.4%이지만, 거래가 2021~2022년에 집중되어 현재 시세의 할인 여부를 확인하기 어렵습니다. 전체 8세대 규모의 낮은 거래 표본까지 고려하면 단순 가격비율만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 주된 선순위 임차보증금은 확약으로 해소될 수 있으나, 별도 점유자의 미상 인수 위험과 부족한 최근 거래 근거가 남아 있습니다. 확약서 원본 검증과 이길랑의 권리관계 확인이 입찰 판단의 선결조건입니다.
