춘천지방법원 2025타경20974. 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리의 이지더원아파트 412동 303호입니다. 감정평가상 29층 건물의 3층에 있는 아파트 단위세대로, 동일 평형 실거래 비교 기준 전용면적은 84.9822㎡입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 280,000,000원입니다.

이 사건은 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정과 관련됩니다. 말소기준권리는 2019년 6월 25일 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 169,730,000원입니다. 이후 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되었으며, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기상 최초 소유권이 공유지분으로 이전되었고, 이 사건의 경매개시결정에도 특정 공유지분이 명시되어 있습니다. 따라서 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실만으로 전체 아파트 소유권을 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 지분 범위가 중요하다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2019년 6월 25일 우리은행 명의로 설정되었고, 2025년 12월 5일 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 별개의 새로운 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자 변경입니다.

현대카드의 가압류 39,271,320원, KB국민카드의 가압류 8,628,775원, 후속 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로 표시되어 매각에 따른 소멸 대상입니다. 등기상 이미 말소된 금지사항등기도 별도 인수권리로 보지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건은 최근 실거래 평균보다 높다

동일 단지인 EG-the1아파트(이지더원아파트)는 1,430세대이며, 준공일은 2019년 1월 28일입니다. 동일 평형 전용 84.98㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다.

최근 실거래는 252,000,000원~310,000,000원으로 분포하고, 최근 12건 평균은 277,416,666원입니다. 감정가 280,000,000원은 이 평균의 100.9%입니다. 최신 거래가인 280,000,000원과도 동일합니다.

이는 전체 아파트 소유권을 매각한다는 전제에서도 신건 가격이 최근 시세보다 저렴하지 않다는 의미입니다. 만약 경매 목적물이 2분의 1 지분으로 확정된다면 전체 세대 실거래 가격과 최저매각가를 직접 비교하는 것 자체가 부적절해지며, 지분가치와 환금성을 별도로 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

아래는 매각대금 280,000,000원을 전제로 작성한 배당 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산하였으며, 실제 배당요구 및 채권잔액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

채권자 예상배당 합계 258,600,970원 · 추정 집행비용 4,720,000원 · 소유자 잔여 16,679,030원 · 매수인 인수 추정 0원. 실제 배당액은 확정되지 않았습니다.

유찰 시 배당 시나리오

회차별 시뮬레이션에서는 유찰이 진행될수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가하지만, 매수인 인수 추정액은 계속 0원입니다. 이는 일반적인 소멸권리의 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되지 않는다는 의미이지, 지분 매각에 따른 소유권 제한이나 미확인 임차관계의 위험까지 없어진다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 샘마루초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 근린상가, 공원, 학교 등이 조성된 원주기업도시 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 및 국도·고속도로 여건을 고려한 감정평가상 교통상황은 보통입니다. 단지 남동측 왕복 6차선 도로를 통하여 진출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 29층 건물 내 3층 세대입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 지하주차시설, 소방설비 및 급배수시설 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 원주기업도시 지구단위계획구역 및 기업도시개발구역에 속합니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 803,100원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 1,430세대 아파트단지로 동일 평형 거래 표본이 확인됩니다. 전체 소유권이라면 실거래 시세를 활용한 가격 비교가 가능하지만, 공유지분만 취득하면 일반 세대 거래와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각범위부터 확인. 2025타경20974가 갑구 3번 이재만의 2분의 1 지분만 매각하는 사건인지, 전체 소유권을 매각하는 사건인지 매각물건명세서와 매각공고를 대조해야 합니다.
• 별건 경매 확인. 갑구 9번에 기재된 2026타경50314는 다른 2분의 1 지분에 대한 경매개시결정입니다. 두 사건의 진행상태와 병합·중복경매 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 비교 기준. 전체 소유권 매각이라면 최저가 280,000,000원은 최근 평균 277,416,666원보다 높습니다. 지분 매각이라면 전체 아파트 실거래가를 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 근저당권 이전. 우리은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 이력을 확인하고, 실제 채권잔액 및 배당권자를 대조해야 합니다.
• 현대카드 채권 중복. 가압류의 본압류 이행과 별건 경매개시결정이 존재하므로 배당채권의 동일성 및 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임차보증금, 전입 및 확정일자, 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 공유지분 취득 위험. 지분경매로 확인되면 다른 지분과의 관계, 공유물 분할 가능성, 사용·수익 제한 및 처분 난이도를 별도로 평가해야 합니다.
• 관리비·체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하고, 실제 매각범위와 예상 배당의 일치 여부를 검증해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 매각범위 확인이 먼저”

원주 이지더원아파트 412동 303호의 신건 최저가는 280,000,000원입니다. 동일 평형 최근 12건 평균인 277,416,666원의 100.9%로, 전체 아파트를 매각한다는 전제에서도 특별한 가격 메리트가 없습니다. 최신 실거래가와도 동일합니다.

후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수 추정액은 0원이지만, 이 사건에는 더 근본적인 문제가 있습니다. 경매개시결정이 최초 2분의 1 지분을 대상으로 표시되어 있고, 나머지 지분에도 별건 경매가 존재합니다. 임대관계도 명확하게 확정되지 않았습니다.

따라서 결론은 ‘입찰 보류·매각범위 우선 확인’입니다. 전체 소유권 매각으로 확인되더라도 신건 가격은 최근 시세 이상이므로 유찰 후 가격을 검토하는 편이 합리적입니다. 지분 매각으로 확인된다면 일반적인 아파트 가격 비교와는 다른 접근이 필요합니다. 이 물건의 첫 번째 승부처는 낙찰가가 아니라 무엇을 낙찰받는지 정확히 확인하는 것입니다.