수원지방법원 2026타경51042. 경기도 광주시 신현동 상태길 66-17에 있는 다세대주택 제1동 103호입니다. 감정가는 194,000,000원, 유찰 없는 신건으로 최저매각가도 같습니다. 소유자는 김윤환이며 2022년 3월 14일 225,000,000원에 취득했습니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 청구액은 225,000,000원입니다.
이 물건은 감정가보다 임차권과 확약서를 먼저 살펴봐야 합니다. 문종민의 임차보증금은 225,000,000원이고, 전입일은 2022년 2월 28일로 말소기준권리인 서민금융진흥원의 2022년 12월 22일 가압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 문종민의 해당 임차보증금채권과 임차권에 적용되는 것으로 확인된다면, 주된 인수금은 실질 0원입니다. 확약의 효력이 미치지 않는 별도 점유자의 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 883-13 주건축물 제1동 제1층 제103호 도로명주소: 경기도 광주시 상태길 66-17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.0㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 김윤환 (2022.03.14 매매 취득, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.22 갑구 22번 서민금융진흥원 가압류 · 7,394,198원 |
| 선순위 임차권 | 문종민 · 임차보증금 225,000,000원 · 을구 7번 주택임차권등기 |
| 별도 전입자 | 여경호 · 2025.03.12 전입 · 보증금 및 임대차관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준은 2022년 12월 22일 서민금융진흥원 가압류입니다. 이보다 먼저 전입한 문종민은 대항력이 있는 임차인으로 분석되며, 확정일자와 배당요구에 기초한 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기 자체는 2024년 3월 15일 이루어졌지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 기존의 대항력과 보증금 반환 문제를 무시할 수는 없습니다.
과거 우리은행 및 조은저축은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 등기상 권리의 말소와 실제 점유자의 인도 문제는 별개의 사안입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 두 사람을 구분해야 한다
| 이름 / 관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문종민 임차권등기자 · 전유부분 전부 |
전입 2022.02.28 확정 2022.02.11 임차권등기 2024.03.15 |
225,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
확약 적용 시 0원 규칙상 34,516,000원 확약 효력 확인 필요 |
| 여경호 별도 전입 점유자 |
전입 2025.03.12 확정일자 미상 |
미상 | 없음 말소기준 이후 전입 기준 |
미상 | 별도 확인 임대차·점유관계 미상 |
확인된 임차권자는 문종민 1명이며, 별도로 전입이 확인되는 여경호가 있습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자 및 확약서 제출기관으로, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 문종민의 보증금 225,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 225,000,000원도 권리 귀속과 대위 관계를 확인하지 않고 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균만으로 싸다고 볼 수 없다
비교 대상은 포레스트타운(306동)으로 표시된 전용 52.0㎡ 거래입니다. 단지는 11세대 규모이고 준공일은 2012년 3월 21일입니다. 확인된 거래 표본은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 52.0㎡ | 1층 | 191,000,000원 |
| 2022.03 | 52.0㎡ | 1층 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 52.0㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.0㎡ | 3건 | 190,333,333원 |
| 최근 구간 평균 | 52.0㎡ | 2건 | 208,000,000원 |
전체 거래 평균은 190,333,333원이고, 최저가와 전체 평균의 비율은 101.9%입니다. 최근 구간 평균으로 표시된 208,000,000원에 대해서는 최저가가 93.3% 수준입니다. 과거 구간 대비 거래가격 변동률은 +34.2%로 나타납니다.
그러나 최근 구간 평균을 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 표본 거래 자체가 2021~2022년에 이루어졌으며, 가장 최신 거래도 2022년 6월의 191,000,000원입니다. 2026년 매각을 판단하기에는 시간 차이가 크고, 최근 구간 평균 역시 과거 거래 두 건으로 구성되어 있습니다. 따라서 +34.2%라는 과거 상승 추세가 현재도 이어지고 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,516,000원 |
| 1. 문종민 임차보증금 우선배당분 | 225,000,000원 | 190,484,000원 |
| 2. 서민금융진흥원 가압류 | 7,394,198원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 225,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당은 집행비용과 임차보증금 우선배당분에 전액 배정되는 추정입니다. 보증금 우선배당분의 최종 수령권자 및 주택도시보증공사의 청구권과의 관계는 별도 확인이 필요하며, 동일 보증금채권을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부가 결정적
이 사건에서 유찰가만 보고 수익성을 판단하면 안 되는 이유는 대항력 있는 임차보증금과 확약서의 존재 때문입니다. 확약이 적용되지 않는다면 매각가가 내려가는 만큼 보증금 미배당액이 늘어나며, 실제 취득 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 반면 확약이 유효하게 적용된다면 주된 임차보증금 인수액은 실질 0원으로, 매각가 하락이 취득 부담 감소로 연결될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 적용 시 주된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 194,000,000원 | 34,516,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 155,200,000원 | 72,772,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 124,160,000원 | 103,378,240원 | 0원 |
규칙상 인수액은 집행비용 추정치를 반영한 배당 부족분입니다. 확약이 적용되지 않는 경우 매각가와 미배당 인수액의 합계는 집행비용 추정치 등의 영향으로 225,000,000원 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 확약 적용 시의 0원은 문종민 관련 주된 보증금 인수에 한정되며, 별도 점유관계·취득세·명도비용 등은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 신현4리마을회관 북서측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 다세대주택 중 1층 103호입니다. 외벽은 치장벽돌, 창호는 PVC샤시이며 개별난방·도시가스·위생 및 급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 4미터 폭의 포장도로에 접하고, 토지는 사다리 유사 형상으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등으로, 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 확인됩니다. 구체적인 적용 대상과 허가 필요 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일 면적 거래 표본은 3건입니다. 현재의 시장가격과 매도 소요 기간은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 및 인수조건확약서가 문종민의 225,000,000원 보증금채권에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관과 임차권 관계. 문종민의 보증금과 주택도시보증공사의 225,000,000원 청구액 사이의 대위·승계 및 권리 귀속 관계를 확인하고 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 여경호 점유관계. 2025.03.12 전입자의 실제 점유 여부, 보증금·임대차계약·점유 근거를 확인해야 합니다. 확약의 적용 대상과 구분하여 검토해야 합니다.
- 인도·명도. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 인도는 별개의 문제입니다. 점유자 확인과 인도 절차 및 비용을 고려해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신 확인 거래는 2022.06의 191,000,000원입니다. 2026년 현재의 인근 유사 다세대 실거래와 매물가격을 확보하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
- 규제 및 이용상태. 토지거래허가 관련 사항, 건축물대장·실제 이용상태·위반건축물 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 주는 조세채권, 취득 관련 부대비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 확약서·감정평가서를 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수는 확약으로 풀려도, 가격과 점유는 남는다”
이 사건의 결정적 특징은 225,000,000원 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 함께 존재한다는 점입니다. 확약이 없었다면 신건 매각가 194,000,000원에 규칙상 미배당 보증금 34,516,000원을 더해 실질취득을 판단해야 하는 인수형 물건입니다. 하지만 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 주된 인수는 실질 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 곧바로 가격이 유리한 물건은 아닙니다. 신건 최저가 194,000,000원은 최신 확인 거래 191,000,000원보다 높으며, 최근 구간 평균으로 표시된 208,000,000원은 오래된 거래 표본에 기초합니다. 11세대 소규모 단지라는 환금성 변수와 여경호의 별도 점유관계도 검토해야 합니다.
결론은 확약 확인을 전제로 권리 위험은 상당 부분 해소되지만, 신건 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다는 것입니다. 확약서의 효력·실제 점유·현재 시세를 검증한 후 접근하는 것이 적절합니다. 확약은 긍정적, 점유는 확인 필요, 가격은 보수적 판단. 이 세 가지를 분리해서 평가해야 하는 다세대 경매입니다.
