춘천지방법원 2026타경50206. 강원특별자치도 원주시 무실동 무실우미린 108동 1302호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9919㎡, 지상 13층 건물의 13층에 위치한 아파트입니다. 2014년 준공된 653세대 단지이며, 현재 소유자는 장삼수입니다.

등기부의 핵심은 2015년 1월 5일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 166,800,000원이고, 해당 권리가 말소기준입니다. 이후 케이비국민카드와 신한카드 가압류, 원주시 및 국세 관련 압류, 국민은행 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

등기 순서만 보면 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 다만 국세·지방세의 법정 우선순위는 등기 순서만으로 확정할 수 없고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 모든 위험이 해소된 경매로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2015.01.05 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 166,800,000원이며, 신청채권자인 국민은행의 청구금액은 92,490,739원입니다. 채권최고액은 담보한도이므로 실제 확정채권액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

이후 설정된 케이비국민카드 가압류 35,670,805원과 신한카드 가압류 15,476,078원, 후순위 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 원주시 압류 중 일부는 이미 해제되어 말소되었습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 11.5% 높다

무실우미린의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 401,750,000원입니다. 이번 경매의 최저매각가 448,000,000원은 평균보다 46,250,000원 높아 최근 실거래 평균 대비 111.5%입니다.

다만 12건에는 전용 84.99㎡ 및 84.91㎡대뿐 아니라 76.98㎡와 77.0㎡ 거래도 포함되어 있어 전체 평균을 대상 물건의 정확한 동일 면적 시세로 단정할 수 없습니다. 따라서 84.99㎡ 거래를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

특히 최신 거래로 제시된 2026년 10월 전용 84.99㎡ 거래가는 445,000,000원입니다. 이번 신건 최저가 448,000,000원은 최신 거래보다도 3,000,000원 높습니다. 같은 달 다른 84.99㎡ 거래는 409,000,000원으로, 층과 개별 상태에 따른 가격 차이 역시 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

매각가 448,000,000원을 가정하면 집행비용 6,880,000원, 채권자 예상배당 합계 217,946,883원, 소유자 잔여금 223,173,117원으로 산출됩니다. 이는 국민은행에 채권최고액을 적용하고, 후순위 가압류 청구금액을 반영한 단순 추정 배당표입니다.

국세·지방세의 실제 우선배당액, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 배당액은 확정채권액·법정기일·교부청구 내용 등에 따라 달라질 수 있으며, 소유자 잔여금 역시 확정 금액이 아닙니다.

④ 유찰 시 가격·배당 시나리오

유찰이 발생하는 경우를 가정한 가격 시나리오입니다. 아래 금액은 확정된 다음 회차의 매각조건이 아니라 감정가 대비 80% 및 64%를 적용한 가정치입니다.

두 유찰 가정에서도 추정 채권자 배당합계는 217,946,883원, 미배당액은 0원으로 산출됩니다. 다만 이 결과는 해당 배당 가정에서만 유효하며, 조세 우선배당과 확인되지 않은 임차권이 반영되면 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 원주시 무실동 소재 남원주IC 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근 시내버스정류장의 거리, 노선 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다. 단지 남서측 주출입구가 대로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 아파트로 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기 및 지상·지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 토지. 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형 토지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 공시지가. 1,012,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 특이사항이 없는 것으로 나타납니다.
• 환금성. 653세대 아파트단지이며 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 동일 또는 유사 면적에서도 층별 거래가격 차이가 나타나므로 실제 매도 가능가격은 층·향·관리상태 등을 반영해 판단해야 합니다.
• 내부 확인. 폐문부재로 발코니 확장 여부, 내부 마감 상태 및 주요 설비의 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다. 현장 확인이 필요한 물건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 시세 비교. 최저가 448,000,000원은 최근 12개월 평균 401,750,000원보다 46,250,000원 높습니다. 면적 차이가 있는 거래를 구분해 비교하되, 신건을 시세보다 저렴하다고 가정하지 마세요.
• 최신 동일 면적 거래. 2026년 10월 84.99㎡ 거래 445,000,000원 및 409,000,000원을 대상 물건과 비교하고, 층·향·내부 상태의 차이를 확인하세요.
• 임차인 및 점유. 임차인 등재가 없더라도 임대관계 미상이므로 현황조사서, 전입세대, 점유 상태, 확정일자와 보증금 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 드러나면 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 조세압류. 원주시와 원주세무서 관련 압류의 체납세액, 법정기일, 교부청구 및 당해세 해당 여부를 확인하세요. 과거 말소된 압류와 현재 유효한 압류도 구분해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 확인하지 못한 발코니 확장 여부와 설비 작동 상태를 점검하고, 필요한 수선비를 입찰가격에 반영하세요.
• 관리비. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하고, 실제 인수될 수 있는 비용을 별도로 산정하세요.
• 입찰 자금. 신건 최저가 448,000,000원을 기준으로 자금계획을 수립하되, 정확한 입찰보증금과 매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 전망과 가격 매력은 별개”

이 물건의 기본적인 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계와 실제 점유 상태가 미상이며, 국세·지방세 압류에 따른 우선배당 확인이 필요합니다. 임차인이 확인되지 않았다는 이유만으로 점유 및 명도 위험까지 없다고 판단할 수는 없습니다.

무엇보다 가격이 보수적 접근을 요구합니다. 최저가 448,000,000원은 최근 실거래 평균 401,750,000원의 111.5%이고, 최신 동일 면적 거래인 445,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균에 작은 면적의 거래가 섞여 있다는 점을 감안해도 현재 가격에 뚜렷한 할인 매력은 확인되지 않습니다.

결론은 권리 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 선순위 임차권 부존재와 조세 부담, 실제 내부 상태를 확인한 뒤 가격을 재평가하는 것이 적절합니다. 유찰이 발생하면 새로운 매각조건과 최근 거래를 다시 비교해야 하며, 유찰 자체가 곧바로 안전한 투자 기회를 의미하지는 않습니다.