춘천지방법원 2026타경50261. 원주시 명륜동 현진에버빌3차 302동 205호, 전용면적 112.511㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박나영이며, 2021년 12월 거래가액 248,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매는 한경희가 신청했고 청구금액은 260,511,836원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 244,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않았습니다.

이 사건의 특징은 경매신청채권자 한경희가 등기부상 전세권자이자 전입자로도 확인된다는 점입니다. 한경희는 2017년 6월 13일 전세금 200,000,000원의 전세권을 설정했고, 2026년 4월 23일에는 경매신청채권자로 등장합니다. 무엇보다 매각물건명세서에는 해당 전세권이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 최저가와 실거래가를 비교하는 방식은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 전세권이 핵심

등기부에는 과거 국민은행 근저당권이 있었지만 2008년 2월 29일 이미 말소됐습니다. 반면 2017년 6월 13일 설정된 한경희의 전세권은 현재도 존속하는 등기로 제시돼 있습니다. 전세금은 200,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부입니다.

제시된 말소기준권리는 2026년 4월 23일 강제경매개시결정입니다. 전세권은 그보다 앞서 설정됐고, 매각물건명세서에도 을구 3번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 기재돼 있습니다. 이는 낙찰자의 취득비용을 판단할 때 우선 반영해야 하는 사항입니다.

임차인·점유 관계 — 한경희 1명, 보증금 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 임차 관련 인물은 한경희 1명입니다. 전입일은 2015년 5월 22일로 제시된 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 임차보증금과 확정일자, 실제 점유 범위는 확인되지 않았습니다. 전입이 선행한다는 사실만으로 별도 임차보증금의 대항력 및 인수 범위를 확정할 수는 없습니다.

실제 임차 관련 인물 1명. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 동일인 한경희의 전세권 설정금액 200,000,000원은 등기상 전세금이며, 확인되지 않은 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

현진에버빌3차는 225세대 아파트 단지입니다. 비교 거래는 대상 물건과 면적이 일치하는 전용 112.51㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 299,333,333원, 가장 최근 거래는 2026년 9월의 273,000,000원입니다.

최근 12개월 평균은 299,333,333원이고, 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 269,300,000원입니다. 가격 흐름은 최근 거래가 과거 거래보다 16.7% 상승한 것으로 집계됩니다. 다만 최근 평균에는 370,000,000원의 높은 거래도 포함돼 있어 이 평균만을 확정적인 매매 가능 가격으로 보기는 어렵습니다. 특히 대상 호수는 2층이므로 층별 거래가격 차이도 고려해야 합니다.

실질취득액 444,000,000원은 최근 12개월 평균 299,333,333원보다 144,666,667원 높고, 2026년 9월 최신 거래 273,000,000원보다 171,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 148.3%, 최신 거래 대비 162.6%에 해당합니다. 전체 거래 중 최고가인 370,000,000원도 웃도는 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정 · 검증 필요)

다음은 제시된 배당 추산입니다. 집행비용 4,216,000원을 공제한 뒤 전세권에 200,000,000원, 경매신청채권에 39,784,000원을 배당하도록 계산돼 있습니다. 다만 전세권 전액 배당과 매수인 인수라는 상충된 전제가 있으므로, 실제 배당순위나 인수액을 확정한 표로 사용해서는 안 됩니다.

위 수치는 집행비용 추정액과 제시된 채권별 배당 가정에 따른 참고 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 전세권 존속 여부와 배당의 관계는 확정되지 않았습니다. 미배당 채권총액 220,727,836원 전체가 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다

신건 이후 매각가격 시나리오는 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%입니다. 다만 인수 전세권 200,000,000원을 전액 별도 부담한다고 가정하면 실질취득액은 다음과 같습니다.

각 회차의 실질취득액은 명세서상 전세권 전액이 매수인에게 별도로 남는 보수적 비교 시나리오입니다. 실제 전세금 반환채권의 배당·변제·상계 및 전세권 소멸 여부가 확인되면 달라질 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 별도 임차권에 대한 추가 인수액은 산정하지 않았습니다.

이 가정에서는 1회 유찰 후에도 실질취득액이 395,200,000원, 2회 유찰 후에도 356,160,000원입니다. 2회 유찰 가격조차 최근 12개월 평균의 119.0%로 여전히 시세 이상입니다.

한편 대항력 있는 임차인의 실제 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당액에 따라 미배당 보증금만 인수하는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 총 취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 임차보증금과 배당요구 관계가 확인되지 않았고, 별도로 등기된 전세권의 존속까지 명시돼 있으므로 그런 상계 구조가 성립한다고 가정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 원주시 명륜동, 서원주초등학교 서측 근거리의 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통입니다. 아파트 정문 동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평슬라브지붕의 15층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 대상 호수는 2층입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구)입니다. 서원주초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 849,200원/㎡, 지목 대, 평지의 아파트 부지입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 225세대 단지로 동일 면적 실거래 표본은 10건입니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 가격은 255,000,000원부터 370,000,000원까지 차이가 큽니다. 대상 호수가 2층인 점도 매도가격 판단에 고려해야 합니다.
• 점유 상태. 감정 당시 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다. 다만 한경희의 전입 기록과 선순위 전세권이 존재해 현장 점유 및 열쇠 인도 여부의 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 기재 확인. 매각물건명세서에서 을구 3번 전세권의 매수인 인수 문구가 최종적으로 유지되는지 확인하세요. 가장 중요한 판단 기준입니다.
• 배당표 모순 해소. 전세권 200,000,000원이 배당되는 계산과 전세권이 존속한다는 명세서 기재가 양립하는지, 실제 배당·말소 관계를 확인해야 합니다.
• 동일인 채권관계. 한경희의 전세권과 260,511,836원 경매신청채권이 서로 독립된 채권인지, 중복되거나 연관된 청구인지 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 조사. 전입일 2015.05.22와 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 별도 임차보증금 인수 여부는 아직 확정할 수 없습니다.
• 실질취득액 상한. 신건 244,000,000원에 전세권 200,000,000원을 전액 별도 부담하면 444,000,000원입니다. 최근 평균 299,333,333원과 최신 거래 273,000,000원을 기준으로 입찰 적정성을 다시 판단해야 합니다.
• 낮은 층 가격 검토. 대상 물건은 2층입니다. 최근 거래 중 높은 가격만 기준으로 삼지 말고 동일 단지 2층 거래가격도 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정평가상 공실이라는 기재만으로 즉시 인도가 보장된다고 판단하지 마세요. 실제 점유자와 전세권자의 권리 관계를 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세 등 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전세권 관련 서류 및 배당요구 내역을 입찰 전에 대조하고, 인수권리의 확정 판단을 받아야 합니다.

맺으며 — “최저가 2.44억이 아니라, 인수 후 얼마인가”

원주 현진에버빌3차 302동 205호는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 244,000,000원에 신건으로 나왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 299,333,333원입니다. 최근 거래 추세도 16.7% 상승으로 집계돼 시장 가격 자체가 급락하는 상황으로 제시된 것은 아닙니다.

그러나 가격보다 중요한 사실이 있습니다. 이 물건에는 한경희 명의의 선순위 전세권 200,000,000원이 존재하며, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수권리라고 명시합니다. 인수액 전액을 별도로 부담한다면 실질취득액은 444,000,000원으로 최근 실거래 평균을 크게 초과합니다. 신건에서 가격 메리트를 부여하기 어려운 결정적인 이유입니다.

여기에 예상배당표는 전세권 2억원을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있어 명세서와 충돌합니다. 전세권자·전입자·경매신청채권자가 동일인인 점, 임차보증금과 확정일자가 미상인 점도 추가 확인이 필요합니다.

이 사건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 낙찰 후 남는 권리가 무엇인지 정확하게 확정하는 것입니다. 전세권 인수가 최종 확인되면 그 부담을 포함한 실질취득액을 기준으로, 반대로 인수 기재가 적법하게 정리된다면 변경된 권리관계를 기준으로 가격을 다시 평가해야 합니다.