춘천지방법원 2026타경50293. 강원특별자치도 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 823호, 전용 40.83㎡ 아파트입니다. 지상 12층 중 8층에 위치하며, 철근콘크리트조 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 김대수이고, 2014년 3월 21일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 44,500,000원입니다.

현재 권리관계의 중심은 2016년 12월 2일 설정된 우리은행 근저당권 22,000,000원입니다. 이후 2025년 우리금융캐피탈이 37,153,339원의 가압류를 했고, 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 2026년 5월 18일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 12,059,312원입니다.

우리은행 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 가압류도 매각으로 소멸하므로, 등기상 인수할 담보권이 확인되는 구조는 아닙니다. 그러나 과거 임차권등기 이력이 있었고 현재 임대관계는 미상이므로, 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 명도 문제는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

이 물건은 과거 여러 차례 소유권이 이전되고 경매가 진행된 이력이 있습니다. 2007년에는 허욱 명의의 주택임차권등기(보증금 18,600,000원)가 있었으나, 2007년 12월 5일 취하로 말소됐습니다. 과거의 이 임차권을 현재 존속하는 임차권으로 판단하거나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

또한 1999년 한국주택은행 근저당권, 2004년 가처분, 2011년 국민은행의 경매개시결정 및 2012년과 2014년의 과거 근저당권 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준은 2016년 12월 2일 우리은행 근저당권입니다.

2025년 8월 12일 가압류와 2026년 5월 18일 강제경매개시결정은 우리금융캐피탈의 가압류가 본압류로 이행된 관계입니다. 별도의 독립 채권 두 건으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 예상배당표에서도 강제경매개시결정 항목에 별도의 채권액을 추가하지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 15.3% 높은 신건

백운3차아파트 동일 전용면적 40.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교했습니다. 거래기간은 2025년 10월부터 2026년 9월까지이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 45,975,000원입니다.

실거래 범위는 39,700,000원~62,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2025년 10월에는 62,000,000원 거래가 있었지만, 2026년 거래 중에는 39,700,000원과 40,000,000원 거래도 확인됩니다. 과거 최고 거래가를 근거로 신건 최저가 53,000,000원을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

최근 거래인 2026년 9월에는 48,000,000원과 45,000,000원에 거래됐습니다. 모두 현재 최저매각가 53,000,000원보다 낮습니다. 더욱이 대상 물건과 같은 8층의 2026년 6월 거래는 40,000,000원, 2025년 11월 거래는 44,000,000원입니다. 층이 같더라도 향·수리·내부 상태의 차이는 있을 수 있으나, 신건 가격의 경쟁력을 보수적으로 볼 이유는 충분합니다.

③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 우리은행 배당은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 갑구 14번은 갑구 13번 가압류가 본압류로 이행된 것으로, 별도 채권 중복배당을 가정하지 않았습니다.

신건 가격 53,000,000원에 낙찰되는 상황에서도 전체 계산상 채권액 59,153,339원에 대해 채권자 배당 합계는 51,646,000원으로, 7,507,339원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

중요한 점은 이 미배당금이 곧바로 낙찰자의 채무로 승계되는 것은 아니라는 사실입니다. 말소되는 근저당권과 후순위 가압류의 미배당분은 통상 매수인이 인수하는 권리로 취급하지 않습니다. 본 계산에서 매수인 인수액은 0원이며, 실제 점유 및 별도 인수사항은 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확인할 것은 남는다

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 향후 유찰되는 경우를 가정하면 최저매각가와 채권 미배당 규모는 다음과 같이 달라집니다.

1회 유찰을 가정한 42,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 45,975,000원보다 낮은 구간입니다. 2회 유찰 가정가인 33,920,000원은 최근 거래 최저액 39,700,000원보다도 낮습니다. 따라서 실제로 유찰이 진행된다면 가격 매력은 신건보다 개선될 수 있습니다.

다만 이는 어디까지나 회차별 가정가격입니다. 실제 유찰 여부나 다음 매각조건이 확정된 것은 아닙니다. 또한 수리비·취득비용·명도비용 등을 반영하기 전의 비교이며, 단순히 최저매각가가 시세 아래로 내려왔다는 이유만으로 수익을 보장할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 태장동 소재 한국도로공사 강원본부 북측 인근에 위치합니다. 대상 단지 북서측 일대는 농공단지지대로 구성되어 있으며, 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 단지 내부 포장도로를 통해 남측 왕복 4차선 포장도로와 연결되며, 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2000년 9월 8일 사용승인된 559세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 8층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시이중창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다. 아파트로 이용 중이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중입니다. 자연녹지지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 토지 공시지가는 277,700원/㎡입니다.
• 항공 관련 규제. 비행안전제6구역(전술)과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 실제 항공기 소음 체감, 생활환경 및 향후 매도 시 수요자 선호도에 미치는 영향은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 559세대 규모로 동일 면적의 실거래 사례가 존재하지만, 거래가격이 39,700,000원~62,000,000원으로 넓게 분포합니다. 단지의 연식과 농공단지 인접성, 항공기 소음 관련 입지 조건을 고려하면 가격에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 메리트 확인. 최저가 53,000,000원은 최근 평균 45,975,000원의 115.3%입니다. 최신 거래 48,000,000원보다도 높아 신건 가격 자체의 이점은 부족합니다.
• 유찰 후 가격 검토. 1회 유찰 가정가 42,400,000원, 2회 유찰 가정가 33,920,000원을 기준으로 자금 계획을 검토하되, 실제 유찰 및 변경 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 임차 및 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 소유자 직접 점유 여부, 주민등록·전입세대, 현황조사 및 매각물건명세서를 대조해 대항력 가능성이 있는 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 과거 임차권 말소 확인. 허욱 명의의 18,600,000원 주택임차권은 2007년 12월 5일 말소된 이력입니다. 기존 등기의 말소 사실과 현재 실제 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 가압류 본압류 이행 확인. 우리금융캐피탈의 2025년 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 연결된 권리관계입니다. 배당 계산에서 동일 채권을 중복 가산하지 않도록 해야 합니다.
• 채권액과 배당 확인. 우리은행 채권최고액 22,000,000원과 우리금융캐피탈 가압류 청구액 37,153,339원을 기준으로 배당이 추정됐습니다. 실제 채권잔액, 조세채권, 배당요구 현황에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 항공기 소음과 주변 환경. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 농공단지 인접 입지를 확인하고, 실제 생활환경과 재매각 수요를 평가해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분의 금액과 구분을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태와 수리비. 동일 면적 거래가격 편차가 크므로, 해당 823호의 내부 상태·수리 필요성·향·조망 등을 고려해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 법원 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 경매 진행 상태를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만 가격은 보류”

춘천지방법원 2026타경50293, 원주 백운3차아파트 823호는 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조입니다. 과거 주택임차권등기도 이미 말소됐고, 신고된 임차인이 없어 배당 계산상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 대항력 가능성은 최종적으로 확인해야 합니다.

권리보다 중요한 변수는 가격입니다. 현재 최저가 53,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 45,975,000원의 115.3%이고, 최신 거래 48,000,000원보다 높습니다. 동일한 8층에서도 40,000,000원과 44,000,000원의 거래 사례가 있는 만큼, 신건 감정가가 저렴하다는 결론은 타당하지 않습니다.

유찰이 진행돼 42,400,000원 또는 33,920,000원 구간으로 최저가가 조정된다면 가격 경쟁력은 개선될 여지가 있습니다. 그러나 군용비행장 소음대책구역, 농공단지 인접 입지, 건물 연식, 내부 상태 및 임대관계 미상이라는 요소까지 감안해 보수적으로 판단해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 서류상 인수 위험이 비교적 낮은 장점이 있지만, 신건 가격이 최근 시세를 뚜렷하게 상회하고 현장 확인이 필요한 요소가 남아 있습니다. 권리는 검토 가능, 신건 가격은 보류. 유찰 여부와 현장 확인 결과를 중심으로 접근하는 물건입니다.