춘천지방법원 2026타경50309. 강원특별자치도 원주시 단구동의 단구동해청아파트 102동 9층 905호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.6㎡, 감정가는 128,000,000원입니다. 현재 유찰 없이 감정가 그대로 최저매각가가 정해진 신건으로, 매각기일은 2026년 11월 2일입니다.

소유권은 오평과 이태호가 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기에는 이태호 지분에 대한 가압류와 과거 강제경매 기록, 중소기업은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권 기록이 함께 나타납니다. 이번 임의경매의 채권자는 한국주택금융공사이며 청구액은 63,191,202원입니다. 그러나 예상배당에서는 해당 신청채권자의 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 근저당권의 실제 존속 여부와 배당순위 확인이 필요한 이유입니다.

가격 역시 신중하게 볼 필요가 있습니다. 같은 면적 아파트의 전체 실거래 평균은 123,666,666원이지만, 최신 거래는 110,000,000원, 최근 12개월 평균은 112,500,000원까지 낮아졌습니다. 과거 거래까지 섞인 평균보다 최근 시세와 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 근저당 승계는 재확인

제시된 말소기준권리는 2024년 7월 2일 엔에이치농협캐피탈주식회사의 이태호 지분 가압류입니다. 이 가압류의 청구금액은 15,720,157원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 산정됩니다.

과거 원주축산업협동조합 가압류와 국민건강보험공단 압류, 한국주택은행·원주축산업협동조합·대한생명보험주식회사·학일새마을금고 근저당권 등은 이미 말소된 권리로 분류돼 있습니다. 2024년 한국주택금융공사의 종전 임의경매와 2026년 오케이저축은행의 지분 강제경매도 각각 취하에 따른 말소 이력이 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세는 1.125억, 신건은 1.28억

해청아파트 동일 면적 84.6㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 123,666,666원이지만, 2021년부터의 과거 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 112,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월, 7층, 110,000,000원입니다.

전체 12건 기준 실거래 최저는 100,000,000원, 최고는 138,000,000원입니다. 그러나 현재 가격 판단에는 오래된 최고가보다 최신 거래와 최근 평균이 중요합니다. 감정가 128,000,000원은 전체 평균의 103.5%이지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 113.8%입니다. 최근 거래 평균보다 높은 가격이므로 신건에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

현재 매각가를 128,000,000원으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 공제한 다음 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류에 배당하고, 나머지를 소유자에게 교부하는 구조로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표에는 한국주택금융공사의 근저당권 및 경매 신청채권액이 반영되지 않은 것으로 나타나므로 확정 배당표가 아닌 검증이 필요한 추정표입니다.

집행비용 2,592,000원은 추정치입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 63,191,202원은 위 매각대금 배분에 포함되지 않았으므로, 별도 확인 행은 실제 배당 확정액을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영돼 실제 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당·가격 시나리오

유찰 시나리오는 제시된 회차별 가격과 배당 추정에 따른 것입니다. 모든 회차에서 신청채권자 예상배당은 0원으로 처리돼 있어 근저당권 존속 여부와 배당순위를 재확인해야 합니다. 유찰이나 매각가 하락이 확정된 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 원주시립중앙도서관 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 주거지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 남서측 아파트 정문은 폭 약 3m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 14층 건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호로 조사됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 지형은 평지입니다. 토지 공시지가는 597,800원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 지정사항이 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 196세대, 1991년 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건이고 가격 추세가 -10.6%여서 거래 유동성과 매도 시 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당권 존속 여부. 중소기업은행의 2021.06.09 근저당권과 2024.06.14 한국주택금융공사 이전등기의 상태를 원본 등기부에서 확인하세요.
• 말소기준 재검증. 2024.07.02 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류가 실제 최선순위 유효권리인지, 선행 근저당권의 처리와 일치하는지 검토하세요.
• 신청채권자 배당. 한국주택금융공사 청구액 63,191,202원이 예상배당 0원으로 처리된 이유를 확인하세요. 소유자 잔여배당 109,687,843원을 그대로 확정액으로 보아서는 안 됩니다.
• 공유지분·매각 범위. 오평과 이태호의 각 2분의 1 공유지분, 과거 이태호 지분 경매기록, 현재 매각 대상 범위를 대조하세요.
• 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 점유권원은 현황조사·현장방문으로 확인해야 합니다. 명도 절차와 관련 비용도 고려하세요.
• 최근 실거래 재점검. 최신 거래 110,000,000원과 최근 평균 112,500,000원을 기준으로 비교하고, 층·향·수리상태·거래조건 차이를 검토하세요.
• 가격 하락 반영. 최근 추세 -10.6%를 감안하여 전체 평균 123,666,666원만으로 신건 가격을 정당화하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 102,400,000원, 2회 유찰 가정가격 81,920,000원을 비교하되 실제 매각 일정과 최저가격은 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비·제세공과금. 미납 관리비 중 인수 가능성이 있는 항목, 당해세와 집행비용 등 추가 부담을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”

이 사건은 신고된 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라는 점에서는 부담이 낮아 보입니다. 그러나 근저당권 말소·이전 기록과 경매 신청채권자의 배당 처리, 그리고 공유지분 관련 매각 범위를 대조해야 하므로 권리상 문제가 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.

가격 측면의 결론은 더욱 분명합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 112,500,000원, 최신 거래는 110,000,000원인데 신건 최저가는 128,000,000원입니다. 최근 시세의 113.8%에 이르고 최근 가격 추세도 -10.6%입니다. 과거 전체 평균을 기준으로 보더라도 최저가가 더 높습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 권리·배당 검증 우선, 가격은 유찰 후 재평가입니다. 1회 유찰 시 가정가격인 102,400,000원부터는 최근 실거래 평균 아래로 내려가지만, 그 가격 역시 권리 확인과 개별 물건 상태 점검이 끝난 뒤 판단할 문제입니다. 낮은 인수 부담이 곧 저렴한 취득가격을 의미하지는 않습니다.