청주지방법원 2025타경2213. 충북혁신도시영무인더스비트타운지식산업센터의 4층 424호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 지식산업센터(공장) 등입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사비티에스로, 2024년 2월 19일 소유권이전등기를 마쳤고 같은 날 하나은행 채권최고액 118,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행, 신용보증기금, 하나카드의 가압류가 이어졌으며 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 등기와 배당만 확인하고 바로 응찰하기에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 실제 점유자와 임대차관계, 지식산업센터의 이용 적합성, 인근 거래가격 및 매각 후 환금성입니다. 특히 채권자들의 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아니지만, 반대로 배당계산상 인수가 0원이라는 사실만으로 모든 점유·명도 위험까지 사라지는 것도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류 3건은 소멸

권리분석의 기준점은 2024.02.19 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이며, 이후 등기된 중소기업은행의 가압류 109,229,097원, 신용보증기금의 가압류 990,000,000원, 하나카드의 가압류 32,016,085원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 하나은행이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 정리됩니다.

한편 2025.06.11에는 재산보전처분으로 양도와 저당권·임차권 설정 등 처분행위가 금지되는 등기가 있었으나, 2025.08.28 취하허가결정에 따라 해당 보전처분등기가 말소됐습니다. 따라서 말소된 보전처분을 현재 존속하는 처분금지권리로 계산해서는 안 됩니다. 다만 관련 절차의 현재 상태와 매각 관련 제한 여부는 입찰 직전 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.

② 가격 검토 — 감정가 136,000,000원을 시세로 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 136,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가의 100%에서 시작합니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 지식산업센터 호실의 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.

특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터(공장) 등으로 이용되는 근린시설 물건입니다. 일반 아파트의 매매사례를 그대로 시세로 적용하거나 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 매수 수요, 이용 가능한 업종, 임대수익 가능성, 해당 호실의 상태와 매도 시 거래 가능성을 함께 검토해야 합니다.

유찰 회차별 예상 최저매각가 시나리오입니다. 실제 낙찰가와 향후 매각조건은 달라질 수 있으며, 인수 0원은 현재 확인된 등기·임차인 신고 및 배당계산을 전제로 합니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

하나은행의 근저당 채권최고액을 기준으로 배당하고, 남는 금액을 후순위 가압류채권에 배분하는 추정입니다. 전체 채권 청구 규모가 매각가를 크게 웃돌기 때문에 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

집행비용 2,704,000원은 추정액이며, 하나은행 배당은 실제 확정채권액이 아닌 근저당 채권최고액 118,800,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시뮬레이션

하나은행의 경매신청 청구액은 80,201,859원입니다. 각 회차의 추정 배당액은 이 신청 청구액을 충족하는 수준으로 계산되어 있습니다. 다만 채권최고액 기준의 단순 배당과 실제 배당은 다를 수 있으며, 실제 배당금이 청구액을 초과해 계산됐다는 이유만으로 그 금액이 확정 배당된 것으로 볼 수는 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 음성군 맹동면 두성리에 위치하며, 한국가스안전공사 본사 북동측 인근입니다. 주변은 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 지식산업센터까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 경유합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 10층 건물 중 4층 424호입니다. 외벽은 판넬 등, 내벽은 시멘트몰탈 및 일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
• 실제 용도. 지식산업센터(공장) 등으로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 이용상태를 함께 고려해 해당 호실의 건축물대장상 세부 용도 및 적법한 사용 가능 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 대체로 장방형의 평지이며 지식산업센터의 공업용 건부지로 이용됩니다. 전체 토지면적은 7,547.5㎡이며, 공시지가는 230,500원/㎡입니다.
• 도시계획. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역도 포함됩니다.
• 도로. 감정평가상 북서측으로 중로 한 면에 접합니다. 토지 관련 자료에는 도로접면이 소로한면으로 표시되어 있어 세부 도로 현황은 지적도 및 현장에서 대조하는 것이 좋습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 확인된 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현재 호실 내부 상태와 실제 이용 적합성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터 및 근린시설 용도는 일반 주거용 아파트와 매수 수요층이 다를 수 있습니다. 객관적인 최근 거래가격과 거래 빈도를 확인하기 전에는 원활한 재매각이나 임대수익을 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 1번 2024.02.19 하나은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 가압류 3건과 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 등기부 원본 및 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 보전처분 말소 확인. 2025.06.11 보전처분은 2025.08.28 말소됐습니다. 관련 회생·보전 절차의 현재 상태 및 추가 처분 제한 여부를 확인하세요.
• 점유·임대차 조사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부, 전입·사업자등록, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 용도 적합성. 사건상 근린시설이고 실제 이용은 지식산업센터(공장) 등입니다. 건축물대장, 관리규약 및 관련 이용 제한을 대조해 원하는 업종으로 사용할 수 있는지 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 136,000,000원인 신건입니다. 유사한 지식산업센터 호실의 최근 매매가격, 임대료, 공실 여부와 실제 거래 수요를 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 채권자 미배당 구분. 신건 기준 1,116,749,182원의 미배당은 채권자 미회수 금액입니다. 이를 매수인 인수액에 합산하지 않되, 실제 배당 및 권리소멸 여부는 최종 매각조건과 함께 검토하세요.
• 명도·관리비. 지식산업센터 내부 점유 현황, 사용설비 및 관리비 체납 여부를 확인하고 점유자와의 인도 협의 가능성을 점검하세요.
• 현장 확인. 4층 424호의 출입상태, 내부 마감, 냉난방·급배수 설비, 공용부분 및 실제 이용상태를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 108,800,000원, 2회 유찰 87,040,000원은 가격 변화 시나리오입니다. 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실거래 기준으로 검증하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 가격과 점유는 검증 전”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.19 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 중소기업은행·신용보증기금·하나카드의 후순위 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 기존 보전처분등기도 이미 말소됐습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 미배당 1,116,749,182원이라는 큰 금액은 채권자들의 미회수액이지 매수인이 떠안을 돈이 아닙니다. 이 둘을 혼동해서는 안 됩니다. 동시에 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·임대관계에 문제가 없다고 확정해서도 안 됩니다.

무엇보다 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 근린시설·지식산업센터 이용 물건입니다. 감정가 136,000,000원이 실제 시장에서 적정한 가격인지 판단하려면 동종 호실의 최근 거래, 실제 임대수요, 용도 적합성과 환금성에 대한 별도 검토가 필요합니다. 감정가 대비 100%인 신건이라는 점에서, 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 등기상 후순위 권리의 인수 위험은 낮지만, 임대관계 미확인과 지식산업센터의 용도·환금성 검증 부담을 고려하면 신건에서 서둘러 응찰할 이유는 확인되지 않습니다. 실제 점유와 이용 가능성을 확인하고, 최근 거래가격에 근거한 응찰가 상한을 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.