실질취득액은 예정 매각가와 임차보증금 인수액을 합산한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비·관리비 등 부대비용은 제외합니다. 임차보증금 3,000원은 기재된 금액 그대로 적용한 것이며 원본 확인이 필요합니다.
청주지방법원 2025타경2763. 충청북도 음성군 생극면 팔성리 907에 있는 단독주택과 여러 필지의 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 도로명주소는 토끼실길 73-87입니다. 건물은 벽돌구조 판넬지붕 단층 단독주택으로, 방 3개·거실·주방·화장실 2개 등이 갖춰져 있습니다. 그런데 이 물건을 일반적인 단독주택 경매로만 보면 중요한 부분을 놓칩니다. 주택 외에도 지목이 전인 토지와 도로가 일괄매각되며, 일부 토지에는 분묘와 제시외 시설이 존재하기 때문입니다.
등기상 현재 소유자는 김선배입니다. 2017년 12월 1일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 목동신용협동조합에 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 2020년에는 이명수 명의의 130,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 현재 경매는 2025년 12월 11일 개시등기가 이루어진 사건입니다.
여기에 과거 소유권보존등기 명의인인 김동중이 현재 점유자로 조사되고, 2011년 6월 25일 전입한 것으로 나타납니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 빠르지만, 그 사이 2017년 경매 매각으로 소유권이 변경된 사실이 있어 당시 임대차와 점유관계가 현재까지 어떻게 이어졌는지 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2763 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 팔성리 907 도로명주소: 충청북도 음성군 생극면 토끼실길 73-87 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단층 단독주택 및 부속토지·전·도로 일괄매각 |
| 주택 구조 | 벽돌구조 판넬지붕 단층 · 방 3, 거실, 주방, 화장실 2, 다용도실, 현관, 보일러실 |
| 건물대장 이력 | 2009.12.30 신규작성(증축) · 위생·난방·급배수설비 설치 |
| 토지 참고 | 지목 대인 토지 면적 320.0㎡ · 생산관리지역 · 공시지가 47,000원/㎡ |
| 소유자 | 김선배 · 2017.12.01 임의경매 매각으로 취득 |
| 감정가 | 306,822,620원 |
| 최저매각가 | 306,822,620원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대전행복신용협동조합(변경 전 목동신용협동조합) / 115,745,483원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.01 · 을구 8번 · 목동신용협동조합 근저당권 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 주택 건물 및 토지와 여러 필지의 전·도로 포함 |
320.0㎡는 확인되는 지목 대 토지의 면적이며 일괄매각되는 전체 토지 면적을 의미하지 않습니다. 전체 매각면적과 각 필지의 권리관계는 매각목록 및 토지 등기사항을 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 판단
현재 등기상 말소기준은 2017년 12월 1일 설정된 을구 8번 목동신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 설정된 을구 9번 이명수 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 경매개시결정등기도 후순위로 소멸 대상입니다.
과거의 신갈농업협동조합·성원콘크리트·정귀덕·진혜련 근저당권과 여러 가압류·압류는 이미 말소된 이력입니다. 2024년에 개시된 이명수의 별도 경매도 2025년 11월 24일 말소되었습니다. 이를 현재 매수인에게 남는 채무로 중복 계산할 필요는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 권리의 실체가 중요
| 임차인 / 점유 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김동중 목적물 1번 점유 |
전입 2011.06.25 배당요구 2026.03.17 |
3,000원 | 대항력 有 우선변제권 없음 관계 확인 | 3,000원 전액 인수 계산 |
실제 조사된 점유 임차인은 김동중 1명입니다. 전입신고일은 2011년 6월 25일로 말소기준권리 설정일보다 앞서며, 임차보증금은 3,000원으로 기재되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권이 없는 것으로 분류되어, 예상배당에서는 배당액 0원·매수인 인수액 3,000원으로 처리됩니다.
또한 2017년 12월 1일 이미 임의경매 매각이 있었으므로, 그 이전의 전입이 현재 경매에서도 유효한 대항력으로 이어지는지는 당시 경매의 권리소멸관계와 점유·임대차의 연속성을 함께 검토해야 합니다.
현재 계산에 적용한 매수인 인수액은 3,000원으로, 신건 최저매각가에 이를 합산하면 실질취득액은 306,825,620원입니다. 다만 보증금 기재금액의 정확성과 임차인의 실제 법적 지위가 확인되기 전까지 이 수치를 확정적인 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
③ 일괄매각 토지 — 분묘·맹지·농지가 실질 변수
감정평가상 대상은 단독주택만이 아닙니다. 주택과 그 부속토지를 비롯해 전으로 이용되는 토지, 정원·구거·경사면, 도로, 휴경지, 분묘가 존재하는 토지까지 하나의 경매로 매각됩니다.
| 목록 | 이용 현황 | 주요 확인 사항 |
|---|---|---|
| 목록 1·2 | 주택 건물 및 토지 | 주택 점유·건물 상태·부속토지 권리 |
| 목록 3 | 대부분 전, 일부 정원 등 주택부속토지 | 농지와 실제 이용상태 차이 |
| 목록 4 | 지목 및 현황 도로 | 통행·접근 및 도로 권리관계 |
| 목록 5 | 대부분 정원, 일부 구거·경사면 | 제시외 지하수관정 포함 |
| 목록 6 | 전 · 휴경지 | 맹지 · 목록 2·3 토지를 통한 접근 |
| 목록 7 | 대부분 전, 일부 분묘 소재 | 분묘기지권 성립 불분명 · 맹지 · 비닐하우스 등 |
분묘의 설치 경위·존속 기간·관리 주체·토지 소유 및 사용 관계를 조사하고, 분묘 소재로 인한 감정평가상 가격 영향도 확인해야 합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 해당 부분의 이용·처분에 제약이 남을 수 있습니다.
목록 6·7은 맹지이지만 목록 2·3 토지를 이용하여 접근할 수 있다고 조사되어 있습니다. 일괄 취득 후에도 실제 통행 동선과 토지 이용 가능 범위를 현장에서 점검하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,822,620원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,095,517원 |
| 인수 · 김동중 임차보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 1. 을구 8번 · 목동신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 을구 9번 · 이명수 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 27,727,103원 |
예상배당은 집행비용 추정 및 등기상 채권최고액을 이용한 단순 계산입니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 우선배당권, 배당요구 및 채권계산서에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 임차보증금 3,000원은 배당대금에 포함하지 않고 매수인 인수액으로 별도 계산합니다.
신건 최저매각가로 매각되는 경우에는 집행비용 추정액 5,095,517원과 근저당권 채권액 274,000,000원을 배분하고, 소유자에게 27,727,103원이 남는 시나리오입니다. 이 단계에서는 근저당 채권액에 대한 계산상 미배당이 발생하지 않습니다.
⑤ 회차별 배당 변화 — 유찰 시 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 306,822,620원 | 274,000,000원 | 0원 | 3,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 245,458,096원 | 241,221,683원 | 32,778,317원 | 3,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 196,366,476원 | 192,817,345원 | 81,182,655원 | 3,000원 |
유찰될수록 예상 채권배당액은 감소하고, 미배당액은 증가합니다. 다만 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권의 미배당액을 매수인이 자동 승계하는 것은 아닙니다. 매수인 인수로 계산된 임차보증금은 각 회차 모두 3,000원으로 동일합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 팔성2리(지분내마을) 남서측 인근으로 농경지, 농촌주택, 축산농장, 과수원, 임야 등이 혼재한 농촌지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 목록 2·3·5에는 차량 접근이 가능하나 목록 6·7은 맹지입니다. 대중교통이 운행되는 곳까지 다소 거리가 있어 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 단층 벽돌구조 주택으로 외벽은 연와 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창입니다. 위생·난방·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용규제. 생산관리지역으로, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함됩니다. 일부 토지에는 영농여건불리농지 지정도 존재합니다.
- 실제 이용상태. 목록 3·5·7은 지목상 전과 실제 정원·구거·분묘 등 이용상태가 부분적으로 다릅니다. 토지별 허용 용도와 원상회복 문제를 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 지하수관정과 비닐하우스가 평가·매각에 포함되며, 목록 7의 견사·계사 등은 경제적 가치가 없는 시설로 조사되었습니다.
- 환금성. 단독주택과 농지·도로가 묶인 일괄매각이고 일부 맹지 및 분묘가 존재하므로, 일반 주거용 부동산보다 매수 대상과 활용 목적이 제한될 가능성이 있습니다. 매도 시에도 동일한 쟁점이 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 김동중의 실제 점유·임대차 관계. 과거 소유권보존 명의인과 현재 임차인이 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 현재 점유자와 소유자 사이 관계를 확인해야 합니다.
- 2017년 경매 이력. 당시 경매 매각에 따른 임차권 소멸 여부와 현재까지의 점유 연속성을 검토해야 합니다. 전입일만으로 현재 대항력의 존속이 확정되는 것은 아닙니다.
- 보증금 원본 확인. 기재된 보증금은 3,000원입니다. 임의로 금액을 확대 해석하지 말고 매각물건명세서 및 임대차 증빙과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 전체 매각목록의 등기부. 주택 건물과 함께 매각되는 각 토지의 소유권·담보권·용익권 등 별도 권리관계를 확인해야 합니다.
- 분묘기지권. 목록 7의 분묘 위치·설치 경위·관리인·분묘기지권 성립 가능성을 현장과 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격. 지목 전인 필지들에 대해 농지취득자격증명 필요 여부, 발급 가능성 및 취득 후 이용 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 맹지와 통행. 목록 6·7의 접근 동선과 실제 통행 가능 상태, 주변 토지와의 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 시설 및 이용상태. 지하수관정·비닐하우스의 실제 상태와 정원·구거·경사면 등 공부와 다른 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래·적정가치. 주택 부분과 농지·도로 부분을 구분해 거래사례 및 감정평가 근거를 검토하고, 분묘·맹지·농지 제한을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 및 입찰서류. 근저당권자 변경 관계, 실제 채권액, 배당요구, 최신 매각물건명세서와 입찰 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸보다 토지와 점유의 실체가 먼저”
이 물건은 등기상 근저당권 정리 자체는 비교적 명료합니다. 말소기준인 목동신용협동조합의 144,000,000원 근저당과 후순위 이명수의 130,000,000원 근저당은 매각으로 소멸할 예정입니다.
하지만 권리 소멸만으로 안전한 물건이라고 판단하기는 어렵습니다. 김동중의 선순위 전입과 2017년 기존 경매 이력을 함께 확인해야 하고, 보증금 3,000원의 실제 계약관계도 검증해야 합니다. 특히 목록 7의 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 일부 토지는 맹지이고 지목상 전으로 농지 취득·이용 제한을 검토해야 합니다.
더구나 감정가 306,822,620원과 비교할 신뢰할 만한 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 유찰을 통해 최저가가 하락하더라도 분묘·점유·농지 문제의 경제적 부담이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 '신건 입찰 보류·현장 및 권리 실사 우선'입니다. 등기상 담보권 소멸은 긍정적이지만, 분묘에 관한 권리와 농지 취득 가능성, 과거 소유자의 현재 점유관계, 개별 토지의 등기사항을 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 일괄매각 부동산을 실제로 취득하고 사용할 수 있는 조건을 얼마나 명확히 확보하느냐에 있습니다.
