청주지방법원 2025타경30653. 충청북도 음성군 대소면 태생리의 공장시설 및 토지가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 파우니식품주식회사입니다. 과거 성보프레쉬푸드주식회사에서 상호가 변경된 법인으로, 현재 등기에는 다수의 가압류와 중소기업은행 등의 근저당권이 확인됩니다. 매각은 공업용 부지와 건물 등을 포함하는 일괄매각 구조이며, 공장 기계기구와 제시외 시설의 취급이 중요한 특징입니다.
권리관계에서 기준이 되는 것은 2022년 10월 18일 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이후 설정된 가압류·근저당권 및 경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 이것만으로 공장 내부 점유관계, 기계기구의 실제 상태, 매각 제외 물건의 소유권 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30653 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 태생리 23-28 가동 |
| 등기상 소재지 | 충청북도 음성군 대소읍 태생리 23-28, 23-32 가동 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 대소읍 대금로511번길 106-19 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장시설 및 공업용 토지 |
| 토지면적 | 5,527㎡ |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 |
| 주요 건물 이용 | 가동 1층 공장·보일러실, 2층 사무실 · 나동 기계실 · 다동 펌프실 · 라동 경비실 · 마동 숙소 · 바동 휴게실 · 사동 식당 · 아동 창고 |
| 소유자 | 파우니식품주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 3,805,036,070원 |
| 최저매각가 | 3,805,036,070원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 838,364,814원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.20 · 청주지방법원 음성등기소 |
① 권리 흐름 — 소멸하는 권리와 남는 확인사항
현재 말소기준권리는 을구 4번 중소기업은행 근저당권입니다. 앞서 2012년에 설정된 중소기업은행 근저당권 3건은 등기상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후의 웰바이오텍, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 중소벤처기업진흥공단, 한국전력공사 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 을구 5번 유한회사우림축산물유통 근저당권은 채권최고액이 3,960,000,000원으로 큽니다. 이 중 960,000,000원의 확정채권 일부가 주식회사참좋은미트에 양도된 내역도 존재합니다. 이는 원 근저당권의 일부 이전이므로 동일 채권을 별도의 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 공동담보와 채권양도 범위, 실제 피담보채무액에 따라 최종 배당관계가 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 사업체 2곳 확인
현황조사에 나타나는 점유 관련 사업체는 주식회사 팜스코와 주식회사 리우입니다. 두 사업체 모두 기재된 전입일이 2022년 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 임대차 성립 여부와 법적 보호범위를 추가 조사해야 합니다.
| 점유 사업체 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 팜스코 | 2024.07.04 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 리우 | 2025.08.12 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 제시된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 공장·사업장 임대차에 적용되는 인도, 사업자등록, 확정일자 등 별도 요건의 충족 여부는 확인이 필요합니다. 두 사업체는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 현황조사상 점유 관련 사업체이며, 실제 임차관계의 성립 여부는 미확정입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 검증 없이 신건 응찰은 신중
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 3,805,036,070원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 그러나 동일하거나 유사한 공장시설의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
토지는 5,527㎡의 공업용 부지로, 건물뿐 아니라 여러 부속시설과 기계기구가 함께 검토돼야 합니다. 일반적인 주거용 부동산처럼 면적이나 감정가만으로 거래가치를 비교하기 어렵습니다. 기계설비의 실제 가동 상태, 반출 가능성, 공장 활용 가능 여부에 따라 실질적인 취득가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 3,805,036,070원 | 0원 | 2,245,350,032원 |
| 1회 유찰 (80%) | 3,044,028,856원 | 0원 | 2,998,747,174원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,435,223,084원 | 0원 | 3,601,464,888원 |
각 회차의 매각가와 미배당액은 제시된 시나리오를 적용했습니다. 실제 다음 회차의 진행 여부와 최저가, 배당 결과는 법원 공고 및 배당절차에 따라 달라집니다. 미배당액은 채권자의 부족 배당 추정액이며 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,805,036,070원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 40,450,361원, 채권자 전체 예상배당액은 3,764,585,709원입니다. 채권액이 매각대금보다 많아 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없으며 채권자 미배당액이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 40,450,361원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 웰바이오텍 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 강제경매 · 웰바이오텍 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 251,635,164원 | 251,635,164원 |
| 7. 가압류 · 이레시스템 | 29,588,438원 | 29,588,438원 |
| 8. 가압류 · 리더스코스메틱 | 13,654,344원 | 13,654,344원 |
| 9. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 838,364,814원 | 838,364,814원 |
| 10. 가압류 · 한국전력공사 | 31,372,330원 | 31,372,330원 |
| 11. 가압류 · 팜스코 | 30,320,651원 | 30,320,651원 |
| 12. 근저당 · 우림축산물유통 | 3,960,000,000원 | 1,714,649,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 주어진 계산 결과에 따른 추정치입니다. 실제 배당순위는 채권의 확정 여부, 법정 우선채권, 조세채권, 공동담보 및 일부양도 관계에 따라 변경될 수 있습니다. 특히 중소기업은행의 근저당 채권과 경매 신청채권액은 실제 피담보채무의 중복 여부를 검증해야 합니다. 웰바이오텍의 강제경매 관련 채권은 가압류의 본압류 이행 관계로서 별도의 금액을 중복 배당하지 않았습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 공장시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성군 대소면 태생리 방축골 북측 원거리 방향에 위치하며, 주변은 소규모 공장지대입니다. 배후에는 전답지, 자연림 및 일부 소규모 주택가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반 차량으로 접근할 수 있으나 인접한 대중교통시설 접근성이 좋지 않아 일반교통편익성은 보통 이하로 평가됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이고 면적은 5,527㎡입니다. 지형은 평지이며 형상은 부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부제한구역)에 해당합니다. 공시지가 기준은 106,600원/㎡입니다.
- 공장 건물. 가동은 일반철골구조 판넬지붕의 2층 건물로 1층은 공장·보일러실, 2층은 사무실입니다. 최고높이는 약 9.3m입니다.
- 부속 건물. 나동 기계실, 다동 펌프실, 라동 경비실, 마동 숙소, 바동 휴게실, 사동 식당, 아동 창고 등이 있으며 아동은 일반철골구조의 단층 건물로 최고높이가 약 7m입니다.
- 설비. 가동에는 급배수·위생설비, 옥내소화전, 시스템 냉난방, 화재탐지 및 발신설비가 기재돼 있습니다. 숙소·휴게실에는 전기온돌판넬 난방설비가, 창고에는 화재탐지 및 발신설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 산업시설은 일반 주거용 부동산과 달리 특정 업종, 설비 호환성, 인허가 가능성에 따라 수요가 크게 달라질 수 있습니다. 유사 공장 매매사례와 기계설비 상태를 확인하기 전에는 감정가 대비 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.10.18 중소기업은행 근저당권을 기준으로 실제 말소 대상과 존속 권리를 등기부 원본 및 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 점유 사업체 확인. 주식회사 팜스코와 주식회사 리우의 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 사업자등록과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 관계인 점유 검증. 팜스코는 가압류권자이기도 하므로 점유 원인과 채권관계를 별도로 확인하세요. 동일한 사업체라는 사실만으로 가장임차인 여부를 확정해서는 안 됩니다.
- 기계기구 실사. 가동 가능한 설비, 고장 설비, 소재불명 설비를 구분하고 공장 설비업체의 검증을 거쳐야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 매각에서 제외된 가설 건물 3개동, 컨테이너 2개, 목조정자 1동의 소유자와 사용·철거 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 및 유한회사우림축산물유통의 공동담보목록을 확인하고, 주식회사참좋은미트로의 채권 일부양도 관계를 검토하세요.
- 공장 관련 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역의 허용 업종, 공장등록·인허가, 환경·소방 관련 승계 또는 변경 가능 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 음성군 공장용지 및 공장시설 실거래, 현장 감정 및 설비평가 결과를 확보해 입찰가 상한을 결정하세요.
- 경매기록 대조. 2025타경30653 강제경매와 2026타경30231 임의경매의 병합·중복 경매 진행관계, 매각대상 목록, 기계기구 목록을 확인하세요.
- 최종 비용 검토. 명도, 설비 보수·철거, 제시외 시설 정리, 세금, 인허가 및 기타 부대비용을 포함한 실제 취득비용을 계산하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 공장 투자”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2022년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 점유 사업체 2곳의 임대차관계가 미확정이고, 현황조사에 나타나는 팜스코는 가압류권자이기도 합니다. 더욱이 공장 기계기구의 정상가동 여부가 불명확하며, 일부 기계와 제시외 시설은 매각범위·실물 확인의 문제가 남아 있습니다. 이 물건은 등기상 권리 소멸 여부보다 공장 전체를 실제로 인도받아 정상적으로 활용할 수 있는지가 중요합니다.
신건 최저가 3,805,036,070원은 최근 유사 공장 거래가격과 비교 검증되지 않았습니다. 유찰을 가정한 가격 시나리오가 존재하더라도 그 가격이 적정한 투자금액이라는 뜻은 아닙니다. 현재는 신건 가격의 매력도를 인정하기 어렵고, 점유·설비·일괄매각 범위에 대한 현장 검증이 우선입니다. 종합적으로 권리 일부는 정리 가능하나 실물·점유·가격 확인 위험이 큰 C등급 검토 물건으로 평가합니다.
