청주지방법원 2025타경30680. 충북 음성군 삼성면 덕정로 101 소재 건물과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 주택만을 대상으로 하는 일반적인 경매와는 성격이 다릅니다. 토지 지목은 주유소용지이고, 건물에는 사무실·캐노피·세차시설·주택·창고·차고 등이 혼재합니다. 현재 소유자는 전갑수이며, 2019년 삼왕새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다.
핵심은 권리가 단순하지 않다는 점입니다. 2022년 근저당 채권최고액이 1,300,000,000원으로 변경됐고, 2025년 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 반면 예상배당은 최초 채권최고액 1,040,000,000원을 사용하고 있어 소유자 잔여금과 채권자 배당을 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 여기에 가등기와 다수의 가처분, 매각 제외 주유기까지 맞물려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30680 (임의경매, 개시등기상 충주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 597-1 도로명주소: 충청북도 음성군 삼성면 덕정로 101 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주유소용지 및 사무실·세차시설·주택 등 복합 이용 건물 |
| 토지 | 주유소용지 · 1,134㎡ · 제1종일반주거지역 · 상업용 이용 |
| 건물 | 주건물 철근콘크리트조 4층 · 부속건물 철근콘크리트조 및 조적조 3층 |
| 소유자 | 전갑수 (2016.05.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,946,040,520원 / 1,946,040,520원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각형태 | 일괄매각 · 건물·토지·일부 제시외 물건 및 기계기구 포함 |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 993,889,119원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.13 을구 28번 근저당권 (최초 삼왕새마을금고) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 가등기 확인은 필수
말소기준권리는 2019.05.13 접수된 을구 28번 근저당권입니다. 최초 삼왕새마을금고 앞으로 설정됐으며, 이후 채권최고액 변경과 근저당권 이전이 이루어졌습니다. 현재 권리자는 엠씨아이대부주식회사로 기재되어 있습니다.
말소기준 이후 발생한 신용보증기금·서울보증보험·충북신용보증재단·국민은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 2007년 설정됐던 지피엔씨 전세권도 2008년 이미 말소된 이력입니다.
이 가등기를 대상으로 신용보증기금(2024.06.28), 충북신용보증재단(2024.09.26), 서울보증보험주식회사(2025.04.29)가 각각 가처분을 설정했습니다. 모두 후순위 가등기 관련 권리로 표시되지만, 사해행위취소·가등기말소 청구 관계가 얽혀 있으므로 가등기의 성격과 소송 진행 상태, 매각에 따른 말소 범위를 원본으로 확인하기 전에는 법률상 완전한 안전을 단정할 수 없습니다.
채권최고액은 실제 피담보채권 잔액과 동일하지 않습니다. 최종 채권계산서·배당요구 및 권리이전 내역의 대조가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 150,000,000원, 인수는 0원 예상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영희 | 2025.06.10 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 보증기관 승계 없음 인수 0원 예상 |
실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 이영희의 전입신고일은 2025.06.10으로, 말소기준권리인 2019.05.13보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없으며, 보증금 150,000,000원 중 배당받지 못하는 부분이 생겨도 매수인이 이를 별도 승계하는 구조는 아닌 것으로 분석됩니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 가능 여부 및 배당액은 확정할 수 없습니다. 임차인이 거주 중이라면 법률상 보증금 인수와 별개로 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 시세·가격 판단 — 실거래 검증 전에는 저가 매수로 볼 수 없다
이 물건은 아파트처럼 같은 평형의 거래가격을 곧바로 비교할 수 있는 주거용 물건이 아닙니다. 주유소용지와 여러 용도의 건물, 토지 부합물, 유류저장탱크·세차시설 등을 포함하는 복합 부동산입니다.
현재 확인 가능한 동일 용도 실거래 시세가 없어 최저가 1,946,040,520원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확보되는 것은 아닙니다. 특히 일부 주유기와 대형 가격표시판은 매각에서 제외되어, 시설 전체를 취득하는 것처럼 가격을 평가해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 1,946,040,520원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,556,832,416원 | 35,816,006원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,245,465,932원 | 344,068,825원 | 0원 |
이 회차별 가격은 유찰을 가정한 산술적 시나리오이지, 향후 유찰이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 또한 예상 미배당금은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액으로서, 대항력 없는 임차인의 보증금이나 후순위 채권이 자동으로 매수인에게 인수된다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,946,040,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,860,405원 |
| 1. 을구 28번 근저당 · 삼왕새마을금고(최초 설정) | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 2. 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 294,500,000원 | 294,500,000원 |
| 3. 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험 | 193,805,958원 | 193,805,958원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 충북신용보증재단 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 국민은행 | 13,622,879원 | 13,622,879원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,251,261원 | 7,251,261원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 349,500,017원 |
최초 근저당 채권최고액과 후순위 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 변경·채권양도 및 실제 배당순위에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
또한 2025.02.17 근저당권을 이전받은 엠씨아이대부주식회사는 이 경매의 신청채권자이고 청구액은 993,889,119원인데, 회차별 계산에서는 신청채권자 배당이 0원으로 기재되는 불일치가 있습니다.
따라서 채권자 전액 배당이나 소유자 잔여금 349,500,017원을 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다. 확정채권양도, 근질권, 변경 근저당의 실제 채권액을 반영한 배당순위표 재검토가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용상태 기준)
- 입지. 삼성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구성. 주건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층, 부속건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층입니다. 사무실·주택·창고·차고·캐노피·세차시설 등으로 이용됩니다.
- 토지. 지목은 주유소용지, 토지면적은 1,134㎡, 공시지가 기준은 560,600원/㎡입니다. 평지·사다리형으로 표기되어 있으며 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이며, 소로3류 도로계획에 저촉됩니다. 별도 토지는 중로2류에 접합합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록2의 공부상 지목은 '답'이지만 실제로는 목록1의 부속토지 및 진입로 등으로 이용되고 있습니다. 목록3 건물은 공부상 덕정리 597-1 및 393-2 지상이지만 토지대장상 합병되어 현재 597-1 단일지상으로 정리되어 있습니다.
- 환금성. 주유소용지와 복합 건물 및 특수설비를 포함하는 물건이므로 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 시설 이용계획이 중요합니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 매각가격의 시장 적정성과 재매각 용이성은 아직 판단하기 어렵습니다.
기계기구 목록 기호 1·2·4·5의 주유기와 기호 3을 대체한 혼합복식 주유기 역시 타인 소유로 평가 및 매각에서 제외됩니다. 기호 3 저속복식 주유기는 다른 주유기로 교체된 상태입니다.
반면 유류저장탱크 1식과 세차시설 1식은 평가 및 매각에 포함됩니다. 제시외 창고 등과 보일러실(감정평가서상 3-1, 3-2)도 포함되고, 건물 뒤쪽 제시외 관정은 토지 부합물로 보아 포함됩니다.
낙찰 후 실제 운영을 계획한다면 타인 소유 주유기의 사용·재설치·교체 문제를 별도로 해결해야 하므로, 감정가와 운영 가능 시설의 범위를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 18번 원유관 가등기가 소유권이전청구권 보전가등기인지 담보가등기인지 확인하고, 매각으로 말소되는 법률관계를 검토해야 합니다.
- 관련 가처분·소송 확인. 신용보증기금·충북신용보증재단·서울보증보험의 가처분과 사해행위취소·가등기말소 청구 관계를 확인하세요. 단순한 가압류와는 성격이 다릅니다.
- 채권최고액 변경 대조. 최초 1,040,000,000원에서 1,300,000,000원으로 변경된 근저당을 기준으로 실제 채권액·배당순위와 예상배당을 재검산해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 검토. 엠씨아이대부주식회사로의 채권양도 및 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정을 확인하고, 신청채권자 배당 0원 표시의 적정성을 점검해야 합니다.
- 임차인 명도. 이영희의 보증금 150,000,000원은 대항력 없는 후순위로 분석되지만, 실제 점유 범위·확정일자·배당요구·인도 협의는 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 설비. HD현대오일뱅크 소유 가격표시판과 주유기는 제외되며, 유류저장탱크·세차시설 등은 포함됩니다. 감정평가 기계기구 목록과 현장 설비를 항목별로 대조해야 합니다.
- 토지·건물 일치 확인. 목록2의 지목 '답'과 실제 진입로 이용, 597-1·393-2 합병 경위를 지적도·토지대장·건축물대장과 비교해야 합니다.
- 운영·시설 관련 부담. 유류저장탱크와 세차시설의 상태, 관련 인허가, 토양오염 가능성, 정비·철거 비용 및 제3자 설비 사용계약의 존재를 입찰 전에 확인해야 합니다. 확인 전에는 비용이 없다고 가정해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 감정가와 동일합니다. 인근 유사 주유소용지·복합시설의 거래가격, 임대수익, 실제 포함 설비의 가치를 검증한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.10.20 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관계 서류를 최신 기준으로 확인하고 매각기일 변경 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 임차인 보증금이 매수인에게 직접 승계되는 전형적인 고위험 인수형 경매는 아닙니다. 이영희의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 예상 보증금 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 원칙적으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 법률관계와 실제 취득가치를 함께 보면 보수적인 판단이 필요합니다. 원유관 가등기에 다수의 가처분이 연결되어 있고, 근저당은 채권최고액 변경과 채권양도·근질권 설정을 거쳤습니다. 예상배당은 이러한 변경을 충분히 반영하지 못한 것으로 보이며, 일부 주유기와 대형 가격표시판은 매각 대상이 아닙니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 최저가 1,946,040,520원은 감정가와 같을 뿐, 시장가격보다 저렴하다고 검증된 금액이 아닙니다. 현재는 유찰 0회의 신건이며, 유찰을 가정한 금액도 가격 메리트가 입증된 입찰가격은 아닙니다.
결론은 권리 일부 긍정, 종합 판단은 보류입니다. 임차보증금 인수 부담이 낮다는 장점보다 가등기·가처분 소송관계, 변경 담보채권의 정확한 배당, 제3자 소유 주유설비 및 복합 부동산의 환금성 검증이 선행되어야 합니다. 해당 사항을 해소하고 실제 시장가치를 확인하기 전에는 가격만 보고 적극적으로 응찰하기 어려운 물건입니다.
