청주지방법원 2025타경30742. 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 407-15에 소재한 공장·창고 및 토지의 경매입니다. 토지는 2,073㎡의 공장용지이고, 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 2층 건물입니다. 1층은 공장·창고, 2층은 공장·창고·사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사청정팜이며, 2020년 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2021년 8월 6일 설정된 주식회사신한은행의 을구 11번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,248,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 12번 근저당권 240,000,000원, 이후 중소벤처기업진흥공단 근저당권 450,000,000원과 여러 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 권리 말소만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 공장과 기계가 결합된 자산인 만큼, 실제로 무엇을 취득하고 무엇은 취득하지 못하는지가 수익성과 활용 가능성을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 양덕리 407-15 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 삼성면 금일로 975-11 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고 및 관련 시설 |
| 토지 | 공장용지 2,073㎡ · 일반공업지역 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 · H빔 보강 |
| 이용상태 | 1층 공장·창고 / 2층 공장·창고·사무실 |
| 사용승인 | 2013.04.26 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청정팜 (2020.08.11 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 | 1,950,898,500원 |
| 최저매각가 | 1,950,898,500원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,125,316,188원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 일부 기계기구 포함 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 및 임대차 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
핵심은 을구 11번 신한은행 근저당권(2021.08.06)입니다. 현재 경매의 말소기준으로, 같은 날 설정된 을구 12번 근저당권과 그 이후 등기된 중소벤처기업진흥공단 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 과거 중소기업은행·하나은행 등의 근저당권은 이미 말소됐으며, 2024년 재산보전처분도 이후 말소됐습니다.
임차인으로 특정된 사람은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 이를 곧바로 공실 또는 소유자 단독 점유라고 판단할 수 없습니다. 공장 운영 주체, 실제 사용자, 임차계약의 존재 및 보증금·전입 또는 사업자등록 등 대항요건은 현장조사와 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 19.51억이 적정가인지는 아직 별개 문제
이 사건의 신건 최저매각가는 1,950,898,500원으로 감정가와 같습니다. 공장·토지 및 기계기구를 포함하는 매각가격이지만, 비교 가능한 인근 공장 실거래 사례나 최근 시세 수준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
일반적인 아파트와 달리 공장 부동산은 토지·건물 외에도 진입도로, 전력·급배수, 생산설비, 산업용도 적합성, 운영 가능성, 시설 상태, 매수 수요에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 매각에 포함되지 않는 설비가 명시돼 있어, 감정가와 실제 활용 가능한 자산가치를 구분해 검토해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,950,898,500원 | 100% | 시세 대비 할인 여부 미확인 |
| 1회 유찰 가정 | 1,560,718,800원 | 80% | 감정가 대비 인하 · 적정가 재검토 |
| 2회 유찰 가정 | 1,248,575,040원 | 64% | 감정가 대비 추가 인하 · 가치 검증 필요 |
유찰 회차별 가격은 제시된 인하율을 적용한 시나리오입니다. 실제 유찰 여부 및 이후 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 감정가 대비 인하율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,950,898,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,908,985원 |
| 1. 을구 11번 · 신한은행 근저당 | 1,248,000,000원 | 1,248,000,000원 |
| 2. 을구 12번 · 신한은행 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 14번 · 중소벤처기업진흥공단 | 450,000,000원 | 440,989,515원 |
| 4. 갑구 16번 · 신용보증기금 가압류 | 1,472,250,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 · 농협은행 가압류 | 30,318,860원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 · 농업협동조합중앙회 | 171,806,876원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 · 씨엘티코리아 가압류 | 35,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 21,908,985원은 추정치입니다. 배당액은 기재된 채권최고액과 청구금액을 기초로 한 가정이며, 신용보증기금의 근저당권 일부이전, 실제 확정채권액 및 채권자별 배당귀속에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
경매신청 채권자인 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사의 청구금액은 1,125,316,188원입니다. 제시된 회차별 배당 계산에서는 신청채권자 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 신한은행 근저당권의 일부 대위변제 및 이전 관계가 있으므로, 실제 신청채권자의 담보권 승계 범위와 배당순위를 반드시 원본 서류로 대조해야 합니다. 이 예상배당을 확정된 배당결과로 단정해서는 안 됩니다.
④ 공장·토지·설비 분석 — 매각 포함과 제외를 구분
공장의 실제 사용 가능성을 판단하려면 매각 포함 기계와 제외 기계의 위치·연결관계, 전력 및 연료 공급 방식, 리스계약과 설비 소유관계, 이전·철거 가능성을 확인해야 합니다. 특히 타인 소유 LPG 저장소와 리스 설비는 낙찰 이후에도 별도 협의가 필요할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 삼성면 양덕리의 양덕저수지 남측 인근입니다. 중소 규모 공장이 분포한 소규모 공장지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 버스정류장이 있고 간선도로인 금일로가 통과합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 2,073㎡, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 141,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(절대제한구역)과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 활용하려는 업종의 인허가 적합성을 별도로 검토해야 합니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로, 외벽은 샌드위치판넬, 바닥은 에폭시 및 타일 마감입니다. 위생·급배수·소화·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 건물 하자·공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 설비 상태와 사용 가능 여부는 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 공장과 토지·기계가 결합된 고액 산업용 부동산입니다. 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고 매수자의 업종·시설 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있어, 객관적인 시세 확인 전에는 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 동일 산업권 내 유사 면적·공장 구조·도로조건의 최근 거래와 비교해 토지, 건물, 기계 각각의 적정 가치를 검토하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 매각목록 대조. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠~㉤, 기계기구 2식, 마당포장·담장의 평가범위와 소유권 귀속을 감정평가서 및 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 제외 설비 확인. (주)디에스텍 LPG 저장소와 누룽지제조설비 중 리스기계 1SET의 소유·점유·철거 및 사용 조건을 확인하세요.
- 임차·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 운영 주체, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 신한은행 을구 11·12번 근저당의 신용보증기금 일부 대위변제 및 이전 내역과 신청채권자의 권리승계 여부를 확인하세요.
- 배당순위 재확인. 추정 미배당액이 크고 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산됩니다. 실제 채권자별 배당액, 당해세 및 압류채권의 우선순위를 검증하세요.
- 공장 인허가·시설 점검. 일반공업지역에서의 업종 적합성, 전기·소화·급배수·LPG 설비 이용 조건과 필요한 추가 투자비를 확인하세요.
- 원본 및 변경사항 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서와 최신 매각공고를 대조하고 취하·변경·정지 여부를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 이후의 근저당·가압류 등이 소멸하는 구조입니다. 등기상 예상 인수액이 0원이라는 점은 권리분석상 긍정적입니다. 그리고 감정가 전액에 낙찰된다고 가정하더라도 약 17.19억 원의 채권이 미배당으로 남는 것은 매수인의 추가 채무를 뜻하지 않습니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공장·토지·기계기구 일괄매각이면서 매각에서 제외되는 타인 소유 시설이 존재하고, 임대관계도 미상입니다. 신한은행 근저당 일부이전과 경매신청 채권자의 배당관계 역시 확인할 부분이 있습니다. 무엇보다 19.51억 원의 신건 가격이 실제 시장가치보다 저렴하다는 근거가 없습니다.
따라서 현재 판단은 권리 구조는 검토 가능하나, 입찰 가격과 운영 가능성은 보류입니다. 현장점유, 설비 소유관계, 매각목록, 담보권 승계와 비교 시세를 먼저 확정한 뒤 응찰 상한을 결정하는 접근이 적절합니다. 유찰에 따른 최저가 인하가 발생하더라도 그것만으로 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.
