청주지방법원 2025타경30779. 충청북도 음성군 생극면 방축리 406-2 소재 토지와 단독주택 이용 건물에 관한 경매입니다. 토지 면적은 660㎡이며, 건물은 일반목구조 기와지붕의 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 권영국으로 표시되어 있고, 경매신청 채권자는 동수원신용협동조합입니다.
최저매각가는 감정가와 동일한 386,931,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이지만, 이 물건은 일반적인 주거용 아파트 경매와 접근 방식이 달라야 합니다. 토지의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고, 접근도로 관계도 확인할 필요가 있으며, 근저당권 설정·이전·말소 및 경매개시결정의 관계가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 방축리 406-2 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 생극면 능안로 291-61 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 건물 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기와지붕 단층 |
| 건물 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 면적 | 660㎡ |
| 공부 지목 / 현황 | 답 / 대지 |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 도로접면 | 맹지 표기 · 감정상 차량 접근 가능 |
| 소유자 | 권영국 (단독소유 표시) |
| 감정가 | 386,931,000원 |
| 최저매각가 | 386,931,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 입찰 관련 | 일괄매각 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,281,609,178원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소·이전 관계부터 확인
등기상 주요 흐름은 소유권보존 → 근저당권 설정 → 임의경매개시결정 → 근저당권 이전입니다. 동수원신용협동조합의 근저당권은 2024.04.12. 설정됐으며 채권최고액은 2,564,064,000원입니다. 채무자는 주식회사파크앤시티이고, 공동담보목록 제2024-240호가 기재되어 있습니다.
이후 2025.09.09. 동수원신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 것으로 표시됩니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 건물이 단독주택으로 이용 중인 사실만 확인되며, 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 점유자가 있는지는 확정되지 않았습니다. 현장 점유 및 임대차 여부를 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트 판단은 보류
본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 386,931,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 가격이 현지 거래가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 가격 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 386,931,000원 | 시세 우위 확인 불가 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 309,544,800원 | 가정 시나리오 · 시세 재검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 247,635,840원 | 가정 시나리오 · 시세 재검증 필요 |
최저매각가가 유찰로 내려가더라도 그것만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 특히 토지의 이용 가능성, 진입도로의 권리관계, 지목과 현황의 차이, 건물의 물리적 상태를 고려한 실질적인 시장가치를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,931,000원 가정)
현재 표시된 배당 계산에서는 집행비용만 차감되고 나머지 금액이 소유자 교부액으로 계산되어 있습니다. 그러나 신청채권과 근저당권이 존재함에도 채권자 배당액이 반영되지 않았으므로, 아래 금액을 실제 예상배당 확정액으로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당액 |
|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | — | 6,217,034원 |
| 근저당 · 동수원신용협동조합 (이전등기 확인 필요) | 채권최고액 2,564,064,000원 | 미반영 |
| 신청채권 청구액 | 2,281,609,178원 | 0원 표시 |
| 소유자 교부 (계산상) | — | 380,713,966원 |
집행비용 6,217,034원 및 소유자 교부 380,713,966원은 단순 계산 결과입니다. 채권자 배당과 담보권의 실제 피담보채권, 공동담보 배분, 조세 등은 검증되지 않았습니다. 채권최고액은 실제 배당채권액과 동일한 개념이 아닙니다.
| 배당 시나리오 | 매각가 | 계산상 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 386,931,000원 | 380,713,966원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 309,544,800원 | 304,411,173원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 247,635,840원 | 243,368,938원 | 0원 |
회차별 잔여액과 인수액은 계산 결과를 옮긴 것이며, 채권자의 실제 배당·미배당 또는 매수인의 최종 부담을 확정하는 수치가 아닙니다.
④ 토지·건물 현황 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 음성군 생극면 방축리 아랫말마을 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 주거나지, 농경지, 임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 감정요항상 차량 접근이 가능하고 비교적 근거리에 간선도로가 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 토지 현황. 면적 660㎡, 공부상 지목은 답이지만 현황은 대지로 사용 중입니다. 지목과 실제 이용상태의 차이에 대한 적법성과 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 도로 관계. 토지정보상 도로접면은 맹지로 표시됩니다. 감정상 차량 접근 가능이라는 현황과 별개로 법적 진입권, 도로의 소유관계 및 통행 권원을 확인해야 합니다.
- 지형. 급경사·부정형으로 표시되어 있어 건물 외 나머지 토지의 활용 가능 면적과 실제 지형 확인이 필요합니다.
- 건축물. 일반목구조 기와지붕 단층으로, 외벽은 회반죽 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도지역 및 제한. 생산관리지역이며 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역이 포함되어 있습니다. 인접 지역에는 준보전산지와 보전관리지역이 표시됩니다.
- 공시지가. 16,000원/㎡로 표시됩니다. 공시지가만으로 본건 전체의 시장가치를 판단할 수는 없습니다.
- 환금성. 토지와 단독주택의 복합적인 이용가치에 더해 진입도로, 지목 불일치, 지형 및 규제가 거래 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 매수 수요와 적정 가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.04.12. 근저당권과 2025.09.09. 경매개시결정의 선후관계, 최초 근저당권의 말소 상태 및 2026.01.19. 이전등기의 효력을 원본 등기로 대조하세요.
- 토지·건물 등기 대조. 토지 등기부를 별도로 확인하고 일괄매각 대상 전체에 대한 소유권과 권리관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2024-240호의 대상 부동산 및 담보권과의 관계를 확인하세요.
- 채권자 배당 재산정. 신청채권액 2,281,609,178원과 채권최고액 2,564,064,000원, 근저당권 이전 관계를 확인한 뒤 계산상 채권자 배당 0원의 적정성을 검증하세요.
- 지목 및 인허가. 공부상 답·현황상 대지의 차이와 관련해 농지전용 절차, 지목변경 및 사용의 적법성을 확인하세요.
- 진입도로. 맹지 표기와 차량 접근 가능이라는 평가 내용의 차이를 현장에서 확인하고, 실제 통행에 필요한 법적 권원을 검토하세요.
- 점유관계. 임차인 신고가 없더라도 실제 거주자 및 점유자를 확인하고 인도·명도 부담을 점검하세요.
- 제시외 시설. 창고, 수목, 담장의 위치·상태·적법성 및 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 건물과 지반 상태. 목구조 건물의 유지보수 상태와 급경사·부정형 토지의 배수, 옹벽 및 안전상태를 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 할인율만으로 입찰하지 말고 인근 유사 토지·단독주택의 거래가격, 건물 상태, 법적 이용 가능성을 반영해 상한가를 산정하세요.
- 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 토지·건물 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다 확인할 권리가 중요하다”
이 물건은 임차인 신고가 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 인수액이 0원으로 표시됐다는 사실만으로 권리상 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 근저당권 설정과 이전, 경매개시결정의 선후관계, 말소 상태를 원본에서 명확히 확인해야 합니다.
또한 토지의 지목과 현황이 다르고, 도로접면 맹지 표기와 차량 접근 가능이라는 감정 내용 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 이러한 조건은 실제 이용과 향후 매각 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.
신건 최저매각가 386,931,000원이 적절한지는 현재의 비교 시세만으로 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 309,544,800원, 2회 유찰 시 247,635,840원이라는 가격 시나리오가 있더라도 권리와 토지의 활용 조건이 해결되지 않는다면 가격이 내려갔다는 이유만으로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다.
종합 판단은 입찰 보류·권리 및 현황 정밀확인 우선입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 감정가 할인보다 어떤 권리가 실제로 소멸하고, 어떤 토지와 시설을 법적으로 안정되게 이용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
