부산지방법원 2025타경881. 부산 남구 용호동 분포로 111에 위치한 엘지메트로시티 138동 22층 2202호 아파트가 경매에 나왔습니다. 소유자는 손선미로, 2014.12.19 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 490,000,000원입니다. 이번 물건은 감정가 827,000,000원에 첫 매각이 진행되는 신건입니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 부분은 말소기준권리입니다. 2024.11.13 설정된 주식회사와이펀드 근저당권의 채권최고액은 216,000,000원이고, 이후 같은 회사 명의의 48,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 두 근저당권 모두 이후 주식회사씨에스유동화자산관리대부로 이전되고, 엠지캐피탈주식회사의 질권이 부기되어 있습니다. 이어 가압류와 경매개시결정이 진행된 구조입니다.
그러나 등기상 소멸 예정 권리가 정리된다는 것과 실제 매수가격이 적절하다는 것은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 평균보다 신건 최저가가 높고, 가격 비교에 사용된 실거래 역시 면적 차이가 커서 가격의 적정성부터 다시 검증해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 138동 22층 2202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 분포로 111 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 25층 중 22층 |
| 시세조회 기준 면적 | 164.76㎡ (동일 면적 실거래 미확인) |
| 소유자 | 손선미 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2014.12.19 등기 · 거래가액 490,000,000원 |
| 감정가 | 827,000,000원 |
| 최저매각가 | 827,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 247,922,601원 |
| 경매신청 채권자 | 한국주택금융공사업무수탁기관 주식회사 하나은행 |
| 말소기준권리 | 2024.11.13 주식회사와이펀드 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심적인 말소기준권리는 을구 34번 주식회사와이펀드 근저당권입니다. 2024.11.13 설정되었으며 채권최고액은 216,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 을구 36번 근저당권과 갑구 25번·26번 가압류, 갑구 27번 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
을구 34번과 36번 근저당권은 2025.12.17 주식회사씨에스유동화자산관리대부로 이전되었으며, 각각의 채권에 대해 엠지캐피탈주식회사의 질권도 설정되었습니다. 이는 별개의 근저당 채권최고액을 단순 추가하는 항목이 아니라 기존 근저당권에 관한 이전·담보관계이므로 배당수령 주체와 채권 관계를 중복 없이 대조해야 합니다.
임차인 관계 역시 별도 확인이 필요합니다. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 점유자가 반드시 소유자라고 단정할 수 없으며, 임차인의 대항력 유무도 확정할 수 없습니다. 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유관계를 확인해야 인수 위험을 최종 판단할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 141.4%라는 숫자의 함정
엘지메트로시티1의 최근 거래 12건 평균은 584,666,666원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 827,000,000원은 이 평균의 141.4%로 집계됩니다. 다만 거래 사례는 전용 60.00㎡부터 243.35㎡까지 면적 차이가 크며, 시세조회 기준 면적 164.76㎡와 일치하는 사례는 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 102.52㎡ | 16 | 593,000,000원 |
| 2026.10 | 243.35㎡ | 11 | 1,000,000,000원 |
| 2026.09 | 119.25㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2026.09 | 60.00㎡ | 5 | 377,000,000원 |
| 2026.09 | 119.25㎡ | 15 | 587,000,000원 |
| 2026.09 | 144.48㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 12 | 518,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 24 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 23 | 576,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 22 | 525,000,000원 |
| 2026.08 | 60.00㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.08 | 144.48㎡ | 11 | 690,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 혼합 면적 | 12건 | 584,666,666원 |
최근 거래 최저는 377,000,000원, 최고는 1,000,000,000원입니다. 그러나 두 거래는 서로 면적이 크게 다릅니다. 최신 거래로 집계된 593,000,000원 역시 전용 102.52㎡ 거래여서 이번 물건과 같은 조건의 거래로 취급할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 827,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,670,000원 |
| 1. 을구 34번 · 와이펀드 근저당 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 을구 36번 · 와이펀드 근저당 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 갑구 25번 · 서민금융진흥원 | 9,827,473원 | 9,827,473원 |
| 4. 갑구 26번 · 국민행복기금 | 13,309,967원 | 13,309,967원 |
| 5. 갑구 25-1번 · 가압류 경정 | 미상 | 0원 |
| 경매신청채권자 · 하나은행 업무수탁 | 247,922,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 529,192,560원 |
위 배당표는 매각가 827,000,000원에 대한 계산상 배분입니다. 근저당액은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 하며, 집행비용은 추정치입니다. 가압류 경정 항목의 별도 배당은 0원으로 처리되었습니다. 당해세, 실제 채권잔액, 배당요구 및 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자 청구액 247,922,601원에 대해 예상배당 0원으로 계산되어 있어, 소유자 잔여액을 확정적으로 해석하면 안 됩니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 검증은 필요
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 827,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 661,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 529,280,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차의 최저매각가는 827,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 661,600,000원, 2회 유찰 시 529,280,000원으로 낮아집니다. 제공된 계산에서는 모든 회차의 매수인 인수가 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이는 확인된 권리와 현재 계산 전제를 기준으로 한 것으로, 미확인 점유·임대관계나 실제 배당순위 문제까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 분포초등학교 남서측 인근의 엘지메트로시티 아파트입니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가, 학교와 각종 근린생활시설로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통 사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 25층 건물의 22층 세대입니다. 승강기, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 공동현관 및 난방설비가 있습니다.
- 단지. 시세조회상 엘지메트로시티1은 2,637세대이며 준공일은 2001.06.16입니다. 단지 규모는 거래 접근성 측면에서 참고할 수 있지만, 실제 환금성은 해당 면적의 거래량과 가격을 따로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,245,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 거래는 확인되지만 면적별 가격 차이가 큽니다. 이번 물건의 매도 가능성과 적정 매도가격은 같은 면적·유사 층의 거래를 기준으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 거래 검증. 시세조회 기준 164.76㎡에 대응하는 동일·유사 면적의 실거래와 매물을 확인하세요. 혼합 면적 평균 584,666,666원만으로 입찰가를 정하면 가격 판단에 큰 오류가 생길 수 있습니다.
- 선순위 권리 확인. 2014년 하나은행 근저당권의 말소 경위와 2024.11.13 말소기준권리의 선후 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
- 신청채권·배당 검증. 경매신청 채권자 청구액 247,922,601원과 예상배당액 0원의 차이를 확인하세요. 특히 근저당권 이전·질권설정 관계 및 배당순위를 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유를 확인하고 임차인이 발견되는 경우 전입·확정일자·배당요구 여부를 조사하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 661,600,000원, 2회 유찰 시 529,280,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 저렴함이 보장되지는 않습니다.
- 관리비 및 점유 이전. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자, 인도 및 명도 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 최종 확인. 입찰 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조하세요. 매각기일은 2026.11.02입니다.
맺으며 — “권리 소멸 가능성과 가격 메리트는 별개”
부산 엘지메트로시티 138동 2202호는 말소기준권리 이후의 주요 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 산정상 매수인 인수금도 0원으로 표시됩니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 과거 하나은행 근저당의 말소 경위와 신청채권자의 배당 관계가 추가 확인 사항으로 남아 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 827,000,000원이 최근 거래 12건 평균 584,666,666원의 141.4%라는 점이 눈에 띕니다. 다만 거래 표본은 면적이 서로 달라 이것만으로 이번 물건의 적정 시세를 단정할 수 없습니다. 동일 면적 거래를 확보한 뒤에야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
이 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 유찰을 기다리는 전략은 검토할 수 있지만, 중요한 것은 단순히 최저가가 낮아지는 시점이 아니라 권리·점유·배당 문제를 확인하고, 동일 면적 시세보다 유리한 가격을 확보하는 시점입니다. 현재 판단은 권리 조건부 검토, 신건 가격 메리트 미확인, 입찰 보류입니다.
