부산지방법원 2025타경891. 해운대구 중동 달맞이길 인근의 마리나빌라 2층 202호입니다. 건물은 지하 1층·지상 3층 규모의 철근콘크리트조 공동주택이며, 총 6세대가 있는 다세대주택입니다. 소유자 허진도는 2009년 2월 17일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았고, 등기상 당시 거래가액은 210,000,000원입니다.

이 물건의 말소기준권리는 2010년 3월 2일 접수된 동대신3동새마을금고의 채권최고액 168,000,000원 근저당권입니다. 이후 2012년, 2013년, 2016년에 추가 근저당권이 설정됐고, 2025년 12월 30일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 소멸과 점유자에 대한 명도 문제는 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 4건 모두 소멸 예정

말소기준은 2010년 3월 2일의 을구 14번 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 부산축산업협동조합의 2009년 근저당권은 2010년 3월 2일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 출발점은 동대신3동새마을금고의 근저당권입니다.

이후 설정된 을구 15번·16번·17번 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존의 신한은행, 농업협동조합중앙회, 수산업협동조합, 부산은행 및 기타 과거 압류·가압류 등기도 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 등기상 근저당권을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차인 — 확인된 임차인 0명, 임대관계는 미상

현재 확인된 임차인 신고 인원은 0명입니다. 그러나 감정평가요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 이는 실제 거주자나 임차인이 없다고 확정할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 소유자 허진도의 직접 점유 여부도 별도 확인이 필요합니다.

특히 말소기준일이 2010년 3월 2일로 오래된 만큼, 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인과 실제 점유자 조사에서 선순위 임차관계가 있는지 검증하는 것이 중요합니다. 임차인이 확인된다면 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 종합해 인수액을 다시 산정해야 합니다.

③ 가격 검증 — 감정가 5억, 시세 우위는 판단 보류

마리나빌라는 총 6세대 규모이며, 1992년 2월 13일 준공된 다세대주택입니다. 같은 건물의 직접 비교 가능한 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 500,000,000원과 최저매각가 500,000,000원을 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 수 없습니다.

이 물건은 아직 유찰 0회의 신건입니다. 현 회차 최저매각가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 과대평가 또는 저평가를 확정할 수는 없습니다. 과거 소유권 이전 당시의 거래가액 210,000,000원은 2009년의 기록이므로 현재 시세를 직접 대체하는 비교가격으로 사용하기 어렵습니다.

④ 회차별 가격과 예상배당

현재 최저매각가는 500,000,000원입니다. 유찰을 가정한 회차별 매각가 시나리오는 1회 유찰 시 400,000,000원, 2회 유찰 시 320,000,000원입니다. 아래 금액은 각 시나리오의 매각대금이 그대로 낙찰가가 된다는 가정에 따른 배당 추정치입니다.

회차별 금액은 실제 낙찰결과나 확정된 향후 매각기일이 아닌 가정 시나리오입니다. 미배당은 채권최고액 기준 배당 추정 부족분으로, 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 당해세·선순위 임차인·최우선변제 등은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)

신건 최저가 500,000,000원에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 7,400,000원과 근저당권 채권최고액 합계 360,000,000원을 배분한 뒤 소유자에게 132,600,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 이는 실제 채권 잔액과 법원의 확정 배당표가 아니라 등기상 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다.

신청채권자의 경매 청구금액은 86,656,380원으로, 근저당권 채권최고액 합계와는 구별해야 합니다. 신청채권자의 실제 배당액 및 변제 충족 여부는 배당요구·채권계산서·권리승계 관계와 법원 배당표를 통해 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 달맞이길 북측 인근입니다. 주위는 유사한 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가에서는 전반적인 교통 사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 외벽은 미장용 타일붙임, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비와 개별난방설비가 있는 것으로 탐문 조사됐습니다.
• 토지. 전반적으로 완경사지대에 위치한 사다리형 토지이며 공동주택용 건부지로 이용 중입니다. 서측에 폭 약 5~6m의 도로가 소재합니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역, 일반경관지구, 중동2지구단위계획구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 2,444,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 814.9㎡로, 해당 수치를 개별 호수의 전유면적 또는 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시돼 있지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 1992년 준공된 총 6세대 규모의 다세대주택으로, 거래 사례를 통한 가격 검증과 향후 재매각 가능성에 대한 보수적 검토가 필요합니다. 소규모 공동주택이라는 특성만으로 실제 거래가격이나 할인율을 확정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2010.03.02 접수된 을구 14번 근저당권을 기준으로 선후 권리를 대조하고, 근저당권 4건의 매각소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 임차인·점유관계 조사. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대, 주민등록, 현황조사 및 실제 점유자를 조사해야 합니다. 특히 말소기준일 이전에 성립한 대항력이 있는지 확인하세요.
• 임차인 발견 시 인수액 재계산. 선순위 임차인이 발견된다면 보증금·배당요구·배당액을 검토해 매수인 인수 가능 금액을 산정하고, 입찰가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 판단하세요.
• 채권자 권리승계. 동대신3동새마을금고, 동대신동새마을금고 및 부산구덕새마을금고의 명칭 변경과 권리승계 관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 마리나빌라 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 면적·준공연도·층·입지·관리상태별로 대조하세요. 감정가 5억 원이 적정한지는 별도의 시장 검증이 필요합니다.
• 소규모 다세대의 환금성. 총 6세대 규모인 만큼 실제 매매 수요, 금융기관 담보평가, 매도 기간 및 향후 수리비 부담 등을 살펴보세요.
• 건축물·대지권. 건축물대장과 집합건축물대장, 토지대장 및 대지권 등기 내용을 대조하고, 전유부분 면적과 대지권 지분을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분 부담 여부, 공과금과 실제 관리상태를 점검하세요.
• 배당표의 한계. 예상배당은 근저당권 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액, 당해세, 최우선변제, 추가 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서·현황조사서·등기부의 최신 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 5억이 싸다”

부산지방법원 2025타경891, 해운대 마리나빌라 202호는 등기부상 권리 구조만 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2010년 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당권까지 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상 배당표에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

그러나 권리 정리만으로 입찰 판단을 끝낼 수는 없습니다. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 선순위 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다. 또한 6세대 규모의 오래된 다세대주택으로 신건 최저가 500,000,000원의 시장 적정성을 뒷받침할 비교 실거래가격이 확인되지 않습니다.

1회 유찰 시 400,000,000원, 2회 유찰 시 320,000,000원이라는 시나리오도 감정가 대비 할인을 보여줄 뿐 실제 시세 대비 저가 매수를 보장하지는 않습니다. 입찰 전에 임차인·점유관계를 확정하고, 인근 유사 다세대의 최근 실거래를 통해 실질취득비용과 시장가치를 비교하는 절차가 필요합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권 구조는 긍정적이지만, 점유관계와 가격 검증이 해결되기 전까지는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.