부산지방법원 2025타경6081. 부산광역시 해운대구 재송동 현대아파트 3동 6층 602호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 41.235㎡, 감정가는 160,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 같습니다.

이 물건의 핵심 권리는 2015년 3월 16일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 277,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 이후 소유권이 상속으로 이전되어 현재 권병제·권성희·권태형이 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 한국주택금융공사가 근저당권 실행을 위해 임의경매를 신청한 구조입니다.

근저당권의 채권최고액이 크다고 해서 낙찰자가 미배당 채무를 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 감정요항표에 임대관계 미상이라고 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 임차권 유무는 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 한국주택금융공사 근저당이 기준

등기부의 핵심은 을구 5번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 2015.03.16 접수된 채권최고액 277,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 2025.12.04 임의경매개시결정은 그 이후의 등기입니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 한국주택은행과 관련된 근저당권 등은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 말소된 담보권을 현재의 인수채무에 더해서는 안 됩니다. 현재 근저당권의 채무자는 김옥연으로 기재되어 있고, 상속으로 이전된 현재 소유자들과 구분해 살펴야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 105.0%

동일 단지 현대아파트의 전용 41.24㎡ 실거래 12건을 비교하면, 최근 12개월 평균은 152,416,666원입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 155,000,000원으로, 경매 최저가 160,000,000원보다 낮습니다.

실거래 범위는 120,000,000원~165,000,000원입니다. 최저가 160,000,000원은 실거래 최고가보다 낮지만, 최근 평균보다는 7,583,334원 높습니다. 또한 가장 최근 거래인 155,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 최고가보다 낮다는 사실만으로 경매 물건이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

2026년 5월에는 165,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이후 6월 159,500,000원, 7월 157,000,000원, 9월 155,000,000원의 거래가 확인됩니다. 최근 관측된 거래가격이 낮아지는 흐름은 가격 판단 시 유의해야 합니다. 다만 층·향·수리 상태 등 개별 조건의 차이가 있으므로 이 사례들만으로 단지 전체 가격 하락률을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당 채권액은 등기부 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

신건 가격에서 집행비용 3,040,000원을 제외한 156,960,000원이 한국주택금융공사 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 120,040,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 신청 청구액 116,308,217원과 채권최고액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션은 구별해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

현재 물건은 0회 유찰된 신건입니다. 아래는 유찰이 발생한다고 가정했을 때의 매각가격과 배당 변화를 비교한 표입니다. 실제 유찰 여부나 향후 최저매각가 변경을 확정적으로 예측하는 자료는 아닙니다.

유찰 가정에 따라 매각가가 128,000,000원 또는 102,400,000원으로 낮아지면, 최근 12개월 실거래 평균 152,416,666원보다 낮은 가격대가 됩니다. 하지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이 증가분 자체는 매수인 인수액이 아니므로, 미배당과 인수를 혼동해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 신재초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 동해선 재송역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 1988.12.17 준공된 421세대 아파트 단지입니다. 철근콘크리트조 15층 건물의 6층이며, 급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 완경사지에 정비된 부정형 토지로 아파트 단지 부지로 이용 중입니다. 진입도로와 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.
• 토지이용. 제2종 및 제3종일반주거지역 관련 사항과 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1㎡당 1,585,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실내 수리 상태나 노후 설비는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인되어 비교 가능한 거래 사례가 있습니다. 다만 거래가격이 120,000,000원에서 165,000,000원까지 분산되어 있어 개별 호수의 층·향·수리 상태에 따른 가격 차이를 면밀히 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 평균 152,416,666원의 105.0%입니다. 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 응찰가를 신중히 정해야 합니다.
• 최신 거래 확인. 2026년 9월 동일 평형 7층 거래가 155,000,000원입니다. 경매 대상인 6층 602호의 상태와 비교해 적정가격을 확인해야 합니다.
• 임대관계·점유 조사. 현재 확인된 임차인 신고는 없으나 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 실제 점유자와 임차계약 유무를 확인하고, 점유자가 존재하는 경우 대항력 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 관련 금지사항등기의 처리와 매각물건명세서상 매수인 인수조건을 확인해야 합니다.
• 소유권·명도. 현재 등기상 소유자는 3명의 공동상속인입니다. 실제 점유자와 소유자가 일치하는지 확인하고, 인도명령·명도 협의에 필요한 비용과 기간을 고려해야 합니다.
• 관리비·시설 점검. 장기 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 확인하고, 노후 건물의 배관·창호·난방·방수 상태를 점검해야 합니다.
• 유찰 여부와 입찰자금. 현재 신건이며, 유찰 시 예상 최저가 시나리오는 128,000,000원과 102,400,000원입니다. 실제 매각조건, 입찰보증금 및 매각기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최신 상태로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 단순함과 가격 메리트는 별개”

부산 재송동 현대아파트 3동 602호는 한국주택금융공사 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 단순한 경매물건입니다. 등기상 과거 근저당권은 이미 말소되었고, 말소기준 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권최고액 기준으로 미배당액이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 감정평가에서 임대관계를 미상으로 표시하고 있다는 점은 남아 있습니다. 실제 점유와 임차권에 대한 확인 없이 권리 위험이 완전히 없다고 단정할 수는 없습니다.

가격 판단은 더욱 명확합니다. 신건 최저매각가 160,000,000원은 최근 실거래 평균 152,416,666원의 105.0%이고, 최신 거래 155,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 저렴한 경매라고 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리관계 추가 확인, 신건 가격은 보류입니다. 유찰 등으로 가격이 조정될 경우 최근 실거래와의 차이를 다시 평가할 수 있지만, 그 이전에 점유관계와 매수인 인수조건을 명확히 확인해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 단순히 감정가에서 얼마나 할인되었느냐가 아니라, 실제로 부담할 취득비용이 최근 시장가격보다 충분히 낮은가입니다.