부산지방법원 2025타경6164. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 891 소재 센트럴파크7차 6층 602호입니다. 감정 이용상태는 아파트이며 철근콘크리트조 9층 건물 중 6층에 위치합니다. 현재 등기부상 소유자는 이경애로, 2021년 4월 6일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 135,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 가격과 권리 확인입니다. 최초 설정된 현대캐피탈 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전되었고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 반면 말소기준권리로 별도 표시된 가압류는 그 근저당권보다 늦게 설정되어 있습니다. 따라서 2021년 근저당권의 승계·존속 관계를 먼저 확인해야 정확한 권리분석과 배당 판단이 가능합니다.
가격 역시 부담스럽습니다. 2026년 9월 동일 비교면적의 실거래는 106,000,000원인데, 현재 최저매각가는 142,000,000원입니다. 최근 시세에 비해 34.0% 높은 수준이므로, 단순히 경매물건이라는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6164 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 891 센트럴파크7차 6층 602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성서로77번길 36-11 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 9층 중 6층 |
| 실거래 비교면적 | 82.18㎡ |
| 단지 규모 / 준공 | 17세대 · 2002.08.01 |
| 소유자 | 이경애 · 2021.04.06 소유권이전 · 등기 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 94,394,743원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (점유·임차관계 확인 전 잠정치) |
① 권리 흐름 — 선행 근저당권 승계 확인이 핵심
최초 근저당권에 말소 상태가 표시되어 있어도 근저당권 이전등기가 연결된 경우, 원권리의 소멸과 채권자 승계를 구별해야 합니다. 승계된 근저당권이 존속한다면 말소기준은 2021년 근저당권 설정등기가 됩니다. 등기부의 연결관계와 매각물건명세서를 대조하여 확정해야 합니다.
가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 서민금융진흥원 가압류 청구액은 5,166,139원, 주식회사국민행복기금 가압류 청구액은 10,547,158원입니다. 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 가압류의 소멸 여부와 근저당권자의 배당순위는 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 34% 높은 신건
센트럴파크7차의 비교 대상 거래면적은 82.18㎡입니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 2026년 9월의 1건입니다. 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다는 가장 최근 거래와 최근 12개월 평균을 가격 판단의 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 82.18㎡ | 2층 | 106,000,000원 |
| 2023.08 | 82.18㎡ | 2층 | 112,000,000원 |
| 2021.07 | 82.18㎡ | 9층 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 82.18㎡ | 3건 | 117,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.18㎡ | 1건 | 106,000,000원 |
전체 3건 평균은 117,666,666원입니다. 이 기준으로도 최저매각가는 평균의 120.7%로 높습니다. 그러나 더 중요한 것은 최근 거래입니다. 2026년 9월 거래가 106,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표도 -14.2%입니다.
현재 최저매각가 142,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.0%입니다. 최근 실거래가보다 36,000,000원 높은 가격이므로 신건에 감정가 수준으로 응찰할 경우 가격상 불리할 가능성이 큽니다. 최근 표본이 1건이라는 한계는 있으나, 오래된 고가 거래를 근거로 현재 가격이 저렴하다고 판단하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정 · 배당 검증 필요)
아래는 현재 산출된 예상배당액을 그대로 표시한 것입니다. 다만 한국자산관리공사로 승계된 근저당권의 배당이 반영되지 않은 것으로 보이는 중대한 불일치가 있어, 실제 배당표나 소유자 귀속액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,166,139원 | 5,166,139원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 10,547,158원 | 10,547,158원 |
| 근저당권 승계 · 한국자산관리공사 | 청구액 94,394,743원 | 배당 반영 누락 확인 필요 |
| 산식상 잔여액 | — | 123,498,703원 |
산출상 잔여액 123,498,703원은 근저당권자 배당을 반영하지 않은 잠정 계산값으로, 실제 소유자 교부액이 아닙니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
이는 근저당권 승계 및 배당순위 확인이 필요한 상태입니다. 가압류 채권자의 전액 배당과 소유자 잔여액을 확정할 수 없으며, 원본에 근거한 배당 재계산이 반드시 선행되어야 합니다.
유찰 시 가격 변화 (제시된 회차별 시나리오)
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 최근 시세 비교 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 142,000,000원 | 100% | 134.0% · 높음 |
| 1회 유찰 시 | 113,600,000원 | 80% | 최근 거래보다 높음 |
| 2회 유찰 시 | 90,880,000원 | 64% | 최근 거래보다 낮음 |
1회 유찰 시 최저가 113,600,000원도 최근 실거래가 106,000,000원을 웃돕니다. 2회 유찰 시 90,880,000원은 최근 거래가보다 낮아지지만, 거래 추세가 하락 중이라는 점과 실제 점유·인수 위험을 함께 고려해야 합니다. 유찰 시나리오는 확정된 향후 매각가격이 아니며, 실제 회차 진행은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 기장고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등으로 구성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 6층입니다. 급배수, 위생, 화재탐지, 소화, 승강기, 도시가스 및 난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8m 폭의 도로와 접합니다. 토지는 세로장방형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 학교보호구역 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 909,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 17세대 소규모 단지로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래금액 106,000,000원과 하락 추세 -14.2%를 고려하면 매도 시 가격과 거래기간에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 2026년 9월 거래가 106,000,000원입니다. 신건 최저가 142,000,000원은 이보다 34.0% 높으므로 과거 평균가격만 근거로 응찰하지 마세요.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세는 -14.2%입니다. 시세가 추가 하락할 가능성과 작은 거래 표본의 불확실성을 함께 고려하세요.
- 근저당권 승계 확인. 현대캐피탈에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 존속 여부와 말소기준권리를 등기부 원본으로 확인하세요.
- 배당표 재검토. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 94,394,743원이 실제 배당순위에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 현재 산출 잔여액은 확정값이 아닙니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고가 확인되지 않더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 매각물건명세서와 실제 점유 상황을 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 점유자와 명도 가능 여부, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 113,600,000원도 최근 실거래보다 높습니다. 2회 유찰가 90,880,000원은 최근 거래가보다 낮지만 권리 및 실질취득비용 검증이 선행되어야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고와 실거래 신고 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 권리 확인도 미완료”
부산 기장 센트럴파크7차 602호는 가격 부담이 명확한 경매물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 142,000,000원이지만, 가장 최근 실거래는 106,000,000원이고 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 134.0%입니다. 거래 추세도 -14.2%로 나타나므로 현 회차에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 한국자산관리공사로 승계된 선행 근저당권과 예상배당의 불일치를 해결해야 하며, 임대관계와 실제 점유자도 확인해야 합니다.
단지 규모가 17세대이고 최근 거래 표본도 적다는 점을 고려하면, 현 시점 판단은 신건 입찰 보류 및 추가 검증입니다. 유찰 후 가격이 조정되더라도 실질취득비용, 권리상 인수 여부, 최근 시세를 다시 비교해야 합니다. 낮은 낙찰가보다 중요한 것은 안전하게 취득하고 실제 시장에서 회수할 수 있는 가격입니다.
