부산지방법원 2025타경6184. 부산 해운대구 우동의 센텀현대아파트 103동 17층 1701호입니다. 감정상 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물에 속하는 공동주택(아파트)이며, 사건상 용도는 연립주택으로 표시되어 있습니다. 등기상 소유자는 김정순이고, 근저당 채무자는 김찬오입니다. 2022년 10월 17일 부산원광신용협동조합이 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리를 기초로 임의경매가 진행되는 구조입니다.

경매 신청채권자의 청구액은 395,458,876원입니다. 신건 최저가인 381,000,000원에 매각된다고 가정해도 집행비용을 제외하면 채권최고액에 못 미치는 금액이 배당됩니다. 다만 채권자 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수금액은 0원입니다.

더 중요한 판단 기준은 가격입니다. 같은 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 365,500,000원인데, 신건 최저가는 381,000,000원입니다. 권리구조가 비교적 단순하더라도 감정가 그대로 낙찰받는 것이 곧 저가 매수는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

말소기준권리는 을구 12번 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 2022.10.17 접수된 채권최고액 468,000,000원의 근저당이며, 임의경매 신청채권자도 같은 금융기관입니다. 이 근저당권과 이후의 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

이전에 설정되었던 국민은행·수협은행·성모신용협동조합 등의 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리로, 현재 매수인이 별도로 인수하는 담보권으로 계산하지 않습니다. 따라서 제공된 등기 권리관계만 보면 매수인에게 남는 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 104.2%

센텀현대 단지의 전용 59.84㎡ 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 거래가격은 345,000,000원부터 390,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 365,500,000원입니다.

신건 최저매각가인 381,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 15,500,000원 높고, 평균 대비 비율은 104.2%입니다. 최근 시세의 평균을 기준으로 보면 할인된 가격이 아니라 오히려 웃도는 가격입니다.

반면 2026년 9월의 최신 거래가격은 389,000,000원이고, 같은 달 다른 거래도 387,000,000원입니다. 따라서 최저가 381,000,000원은 최신 거래보다는 낮습니다. 이는 최근 거래가 중 일부 높은 가격대도 형성되어 있음을 보여주지만, 최근 12개월 전체 평균보다 높은 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각될 경우 집행비용 추정액 6,134,000원을 제외한 374,866,000원이 부산원광신용협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 93,134,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

배당액은 집행비용 추정치 및 채권최고액을 기준으로 계산한 결과입니다. 신청채권자의 청구액은 395,458,876원이며, 채권최고액과 실제 확정 채권액은 구별해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액이 곧 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다.

유찰 시 배당·가격 시나리오

유찰 시 최저가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 따라서 확인된 인수권리가 추가로 없다면 유찰에 따른 가격 인하가 실질취득금액을 낮추는 방향으로 작용합니다.

다만 위 금액은 가정된 회차별 시나리오이며, 실제 유찰 발생이나 해당 가격으로의 매수 가능성을 보장하지 않습니다. 특히 임대관계가 확정되지 않았다는 점은 별도의 확인 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 부산광역시 해운대구 우동 강동초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 벡스코역 및 동해선 벡스코역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 17층 호실입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비 등이 있습니다.
• 도로 및 토지. 단지 내 진입로와 가로망이 정비되어 있고 주차장 설비가 있습니다. 토지는 대체로 서하향 경사지대의 부정형으로 아파트단지 건부지로 이용됩니다.
• 토지이용 규제. 제2종전용주거지역·제3종일반주거지역 관련 사항이 있으며, 철도보호지구 및 가축사육제한구역 등의 규제가 표시되어 있습니다. 공시지가는 2,910,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 센텀현대는 498세대이며 1999.12.06 준공된 단지입니다. 동일 평형 최근 12개월 거래가 12건 확인되지만, 거래가격은 345,000,000원부터 390,000,000원까지 차이가 있습니다. 매수·매도 시 개별 층과 주택 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 15,500,000원 높습니다. 평균 가격만이 아니라 최신 거래와 개별 호수 조건을 함께 고려해 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 유찰 여부 확인. 단지 평균 유찰은 0.7회입니다. 1회 유찰 가정 최저가는 304,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 243,840,000원입니다. 실제 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 임대관계·점유자 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 실제 임차관계, 전입세대, 대항력 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 12번 부산원광신용협동조합 근저당권의 말소기준 지위와 매각으로 소멸하는 권리를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비와 점유자의 인도 가능성을 확인하고, 실제 취득에 필요한 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 보수적으로”

부산 센텀현대 103동 1701호는 2022년 부산원광신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 물건입니다. 기존 선순위 근저당권들은 이미 말소되었으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 확인해야 합니다. 더불어 신건 최저가 381,000,000원은 최근 12개월 평균 365,500,000원보다 높습니다. 2026년 9월 최신 거래가격인 389,000,000원보다는 낮으나, 평균 대비 104.2%인 현재 가격에 충분한 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.

단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회이며, 실제 유찰 여부는 불확실합니다. 따라서 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 임차·점유관계 확인과 보수적인 입찰가격 산정이 핵심입니다. 이 사건의 판단 기준은 낮은 인수 위험을 확인하는 데서 끝나지 않고, 최근 거래가격에 비해 얼마에 취득하느냐에 있습니다.