부산지방법원 2025타경6234. 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 더테라스 10층 1001호에 대한 임의경매입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가의 이용상태에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 위몽림과 정주희로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2021년 3월 매매 당시 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다.
경매를 신청한 채권자는 주식회사찬호영론대부입니다. 2023년 9월 19일 설정된 채권최고액 157,500,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 정주희 지분에 설정된 가압류 2건과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 현재 확인되는 등기권리만으로는 낙찰자가 별도 인수할 금액이 산정되지 않습니다. 다만 임대관계 미상과 현장 내부 미확인이라는 별도의 불확실성이 남아 있습니다.
또 하나 주목할 부분은 시세입니다. 더테라스 동일 면적의 과거 전체 거래 평균은 217,800,000원이지만, 최근 12개월 평균은 193,000,000원으로 낮아졌습니다. 최근 거래 수준이 과거보다 하락한 상황에서 최저가 230,000,000원으로 입찰한다면, 최근 평균보다 37,000,000원 높은 가격을 부담하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6234 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 408-2 더테라스 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성남로51번길 1-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) · 내부 이용상태 미확인 |
| 실거래 비교 면적 | 70.763㎡ (동일 면적 거래 70.76㎡) |
| 건물 사용승인 | 2019.12.27 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 위몽림(2분의 1), 정주희(2분의 1) |
| 취득 내역 | 2021.03.25 소유권이전 · 2021.03.11 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사찬호영론대부 |
| 청구액 | 157,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.19 · 을구 4번 근저당권 · 채권최고액 157,500,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당상 추정, 임대관계 별도 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리관계의 중심은 2023.09.19 설정된 주식회사찬호영론대부의 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 157,500,000원이며, 채무자는 정주희입니다. 이 근저당권이 말소기준으로 작용하여 이후 설정된 정주희 지분 가압류 2건과 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다.
말소기준보다 앞서 등기되었던 김진영의 근저당권 75,000,000원은 2022년 6월 말소됐고, 이예지의 근저당권 135,000,000원도 2023년 9월 말소됐습니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 이전되었던 신탁등기 역시 2021년 3월 말소되어, 현재 인수할 신탁등기가 남아 있는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 — 임대관계는 확인이 필요하다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태도 확인하지 못했습니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
실제 점유자가 확인된다면 매각물건명세서와 현황조사를 대조해 대항력 및 배당요구 여부를 검토해야 합니다. 현 단계에서는 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 · 대항력 여부 미확정으로 판단하는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래가격이 더 중요하다
더테라스 동일 면적 70.76㎡의 실거래 5건을 보면, 과거에는 260,000,000원 거래도 있었지만 최근 거래가격은 크게 낮아져 있습니다. 특히 최근 12개월 거래 2건의 평균은 193,000,000원이며, 최저가 230,000,000원과는 뚜렷한 차이가 납니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 70.76㎡ | 4층 | 196,000,000원 |
| 2025.09 | 70.76㎡ | 8층 | 190,000,000원 |
| 2023.07 | 70.76㎡ | 12층 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 70.76㎡ | 3층 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 70.76㎡ | 4층 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.76㎡ | 2건 | 193,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 70.76㎡ | 5건 | 217,800,000원 |
전체 평균 217,800,000원만 보면 신건 최저가와 차이가 비교적 작아 보일 수 있습니다. 하지만 이 평균에는 2023년 7월의 260,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 시장 수준을 판단할 때는 이보다 최근의 거래를 우선해야 합니다.
193,000,000원
신건 최저가 230,000,000원
최저가 / 최근 평균 = 119.2%
2025.12 · 196,000,000원
신건 최저가 230,000,000원
최신 거래보다 34,000,000원 높음
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사찬호영론대부 | 157,500,000원 | 157,500,000원 |
| 2. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 | 17,454,717원 | 17,454,717원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 12,858,048원 | 12,858,048원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 38,167,235원 |
매각가 230,000,000원을 가정하면 집행비용 4,020,000원을 제외한 금액에서 주식회사찬호영론대부 근저당과 가압류 채권에 총 187,812,765원이 배당되고, 소유자에게 38,167,235원이 남는 것으로 추정됩니다. 이 계산상 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 피담보채무와 배당순위·당해세·집행비용·우선변제채권 등에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 예상배당 결과를 최종 확정 배당으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확인사항은 남는다
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 184,000,000원 | 7,188,765원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 147,200,000원 | 43,473,565원 | 0원 |
1회 유찰 후 매각가 184,000,000원이라면 최근 12개월 평균 193,000,000원보다 낮아져 비로소 가격 비교상 유리한 구간에 들어갈 수 있습니다. 2회 유찰 후 147,200,000원은 최근 거래 평균과의 차이가 더 커지는 가격입니다.
다만 1회 유찰 때는 채권자 미배당이 7,188,765원, 2회 유찰 때는 43,473,565원으로 늘어나는 계산입니다. 이는 제시된 권리 배당 구조상 매수인에게 그대로 이전되는 금액은 아니며, 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 기장읍 대라리 기장고등학교 북동측 인근입니다. 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 공동주택, 시장 등이 혼재하며 감정상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 동해선 기장역과 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 건물. 2019.12.27 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·공동현관·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,950,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더테라스는 23세대 규모로, 거래 표본이 제한적입니다. 전체 거래 5건과 최근 12개월 2건만으로 개별 호수의 확정 시세를 판단하기는 어렵습니다. 거래 추세가 -17.6%로 하락한 점과 근린시설·오피스텔 용도 확인 필요성을 함께 고려하면 매도 시 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 불일치 확인. 매각 대상은 10층 1001호이지만 감정요항에는 8층 801호가 기재되어 있습니다. 감정평가서 원본, 건축물대장, 등기부와 매각물건명세서를 대조해 실제 평가 대상이 일치하는지 먼저 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 물건종류는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장상의 전유부 용도, 실제 사용 형태, 임대 및 금융 취급 가능 여부를 확인하세요.
- 임대관계·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 계약관계, 보증금, 대항력 판단에 필요한 등록·전입·확정일자 등을 확인하세요.
- 말소기준 대조. 2023.09.19 을구 4번 주식회사찬호영론대부 근저당이 말소기준입니다. 과거 신탁과 근저당의 말소 여부 및 이후 가압류의 소멸 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
- 가격 상한 재검토. 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 193,000,000원의 119.2%이고 거래 추세는 -17.6%입니다. 과거 260,000,000원 거래를 현재 적정가의 기준으로 삼지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원 시나리오가 있습니다. 실제 회차와 최저매각가격은 법원 공고로 재확인해야 합니다.
- 관리비·시설 확인. 미납 공용관리비, 기계식 주차장의 이용·유지관리 조건, 내부 시설 상태와 보수 필요 여부를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 재확인. 매각기일은 2026.11.02입니다. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 건축물대장 및 최신 실거래 내역을 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격, 가격보다 확인”
부산 기장 더테라스 1001호는 등기상 말소기준이 명확하고 제시된 인수 추정액이 0원이라는 점에서 권리구조가 상대적으로 단순한 물건입니다. 과거 신탁과 선순위 근저당이 이미 말소되었고, 현재 근저당 이후의 가압류 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 193,000,000원보다 37,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 119.2%에 해당하며, 거래 추세는 -17.6%로 하락하고 있습니다. 전체 평균 217,800,000원보다도 높은 신건 가격을 두고 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
여기에 임대관계 미상, 현장 내부 미확인, 감정요항상 호수 불일치라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 현재 신건 입찰은 보류하고, 매각 대상과 감정평가의 일치 여부를 먼저 확인하는 판단이 적절합니다. 유찰 후 매각가격이 최근 시세 아래로 낮아지더라도 점유·용도·내부 상태에 관한 위험이 해소됐는지를 별도로 확인해야 합니다.
결론은 '등기권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 비싸고 현장 확인은 미완료'입니다. 현재 가격에서 무리하게 입찰하기보다 원본 확인과 최근 거래가격을 기준으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.
