부산지방법원 2025타경6254. 부산 해운대구 송정동 동서하이빌아파트 10층 1001호입니다. 2000년 10월 준공된 40세대 아파트로, 송정해수욕장 서측 인근에 자리합니다. 현재 소유자 박춘희는 2017년 4월 4일 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 단순히 소유자의 대출 한 건만으로 구성된 경매는 아닙니다. 2015년 설정된 해운대농업협동조합 근저당이 먼저 있고, 이후 이미연 명의 근저당 3건과 카드사 가압류 3건이 차례로 등기됐습니다. 이미연이 신청한 임의경매의 청구금액은 35,408,219원입니다.
중요한 것은 근저당과 가압류의 개수가 아니라 말소기준보다 앞선 인수 권리가 남아 있는지입니다. 등기상 과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 케이티 전세권은 이미 말소됐습니다. 2015년 말소기준 이후의 담보권과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입자 김휘의 실제 임대차 및 점유 상황 확인은 별도의 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6254 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 송정동 439-1 동서하이빌아파트 10층 1001호 도로명: 송정광어골로82번길 87 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) |
| 층수 / 구조 | 지하 1층·지상 10층 건물 중 10층 1001호 · 철근콘크리트조 |
| 전용면적 비교 기준 | 54.5㎡ · 실거래 면적과 일치하지 않음 |
| 단지 규모 / 준공 | 40세대 · 2000.10.26 |
| 소유자 | 박춘희 · 2017.04.04 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이미연 / 35,408,219원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.17 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
권리분석의 기준점은 2015.04.17 설정된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 이 근저당권 자체도 경매 매각으로 소멸하는 대상입니다.
이후 이미연의 근저당권 3건은 각각 채권최고액 50,000,000원이고, 삼성카드·롯데카드·신한카드의 가압류 역시 모두 말소기준보다 늦게 설정됐습니다. 따라서 후순위 채권자에게 배당 부족이 발생하더라도 그 채권액이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 김휘의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024.06.03으로 말소기준권리인 2015.04.17보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김휘 임대차 관계 미상 |
2024.06.03 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
없음 보증기관 승계 아님 |
조사상 전입자는 1명입니다. 다만 임대차계약과 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차인인지, 어떤 조건으로 점유하는지는 확정할 수 없습니다. 또한 확정일자와 배당요구 내역도 확인이 필요합니다.
대항력이 없다는 판단과 우선변제권의 존재 여부는 구분해야 합니다. 후순위 임차인이라도 법정 요건과 배당요구를 갖추면 배당에 참여할 여지가 있으며, 이는 실제 배당액을 변경할 수 있습니다. 다만 현재 확인된 전입일만으로는 매수인이 임차보증금을 승계하는 선순위 임차인으로 볼 근거가 없습니다.
③ 시세 비교 — 64.7%라는 숫자의 함정
동서하이빌아파트의 최근 12개월 거래 평균은 256,500,000원(2건)이고, 최신 거래는 2026년 9월 258,000,000원입니다. 최저매각가 166,000,000원은 최근 평균의 64.7%에 해당합니다.
하지만 여기에는 결정적인 비교상 한계가 있습니다. 경매 대상의 전용면적 비교 기준은 54.5㎡인데, 최근 12개월 거래 2건은 모두 84.78㎡입니다. 같은 단지 거래라도 면적이 다르면 단순 총액 비교만으로 해당 호수의 적정 시세를 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.78㎡ | 1층 | 258,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 9층 | 255,000,000원 |
| 2024.04 | 84.78㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 69.53㎡ | 1층 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 2건 | 256,500,000원 |
전체 4건의 평균은 250,750,000원이지만, 이 수치에는 2021년과 2024년 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 256,500,000원과 최신 거래 258,000,000원을 우선 참고하는 것이 합리적입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 +4.7%로 나타납니다. 다만 표본이 적고 면적이 서로 달라, 이를 경매 대상 호수의 상승률로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
감정가와 동일한 최저매각가로 낙찰된다는 가정하에 총 채권신고액은 266,899,466원이고, 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 162,876,000원입니다.
채권자 미배당액은 104,023,466원으로 추정됩니다. 그러나 이는 채권자들이 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이미연 (을구 10) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이미연 (을구 11) | 50,000,000원 | 16,876,000원 |
| 4. 근저당 · 이미연 (을구 12) | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 9,161,881원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 | 5,890,112원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 5,847,473원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용은 3,124,000원으로 추정하며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당순위 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가
현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 향후 유찰이 발생한다는 가정하에 80%와 64% 수준의 매각가격도 비교할 수 있습니다. 아래 금액은 각 회차의 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 166,000,000원 | 104,023,466원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 132,800,000원 | 136,758,666원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 106,240,000원 | 162,946,826원 | 0원 |
가정 시나리오에서는 최저매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 하지만 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 이것은 후순위 채권의 미회수액이 낙찰자에게 승계되지 않는 구조를 반영한 것입니다.
그렇다고 132,800,000원이나 106,240,000원을 적정 입찰가로 단정할 수는 없습니다. 54.5㎡에 맞는 직접 비교 시세가 아직 검증되지 않았기 때문입니다. 유찰가격의 인하와 시장가치 대비 할인은 서로 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 송정동 소재 송정해수욕장 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 동해선역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물의 최상층인 10층 1001호입니다. 승강기, 위생·급배수설비, 소화전설비, 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 어려웠습니다. 내벽·바닥 상태 등은 직접 확인되지 않았고, 외부관찰과 관련 공부 및 유사물건을 참고해 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 10m 도로와 남동·북동·북서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,572,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 관련. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 토지는 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 40세대 소규모 단지이며 실거래 표본이 제한적입니다. 2000년 준공 건물인 만큼 건물 상태와 개별 호수의 거래 수요를 확인해야 합니다. 현재 확인된 거래만으로 대상 면적의 환금성을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확보. 대상 비교 기준 54.5㎡와 현재 실거래 표본 84.78㎡는 다릅니다. 동일하거나 유사한 면적·층수의 거래를 확인한 뒤 적정 응찰가를 판단해야 합니다.
- 김휘의 임대차 확인. 전입일 2024.06.03은 말소기준 이후이지만, 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금·확정일자·배당요구 상태를 확인해야 합니다.
- 선순위·말소권리 재확인. 2015.04.17 해운대농업협동조합 근저당을 기준으로 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서를 대조하고, 매수인 인수사항을 최종 확인해야 합니다.
- 실제 채권액과 배당순위. 예상배당은 채권최고액을 사용한 추정입니다. 실제 확정채권액·법정 우선채권 및 임차인 배당사항에 따라 배당은 변경될 수 있습니다.
- 내부 현황. 폐문·부재로 내부확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 주거 상태, 설비와 마감, 누수·수선 필요 여부 등을 조사해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 40세대 단지의 실제 거래량, 매물 공급 상황, 수요층과 매도 소요기간을 확인해야 합니다.
- 관리비와 명도. 공용부분 미납 관리비 등 승계 가능 비용과 점유자 인도 협의 및 명도비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 매각기일과 원본 확인. 예정 매각기일은 2026.11.02입니다. 입찰 전에 기일 변경·취하·정지 여부, 매각물건명세서 및 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세 대비 저렴”
부산 송정 동서하이빌 1001호는 등기상 권리구조가 비교적 정리된 경매물건입니다. 2015년 해운대농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당 3건과 카드사 가압류 3건이 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 김휘의 전입 역시 말소기준보다 늦지만 실제 임대차와 점유 상태는 확인해야 합니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 166,000,000원을 최근 12개월 거래 평균 256,500,000원과 비교하면 64.7%이지만, 그 거래는 84.78㎡이고 대상 비교 기준은 54.5㎡입니다. 최근 가격 추세가 +4.7%라는 점도 면적이 일치하지 않는 이 물건의 가격 메리트를 입증하지는 못합니다.
여기에 40세대 소규모 단지, 확인되지 않은 내부 상태, 보증금이 파악되지 않은 전입자의 점유관계가 추가적인 검토사항입니다. 권리분석은 조건부 양호, 가격 판단은 보류가 적절합니다. 동일 면적의 적정 시세와 점유·내부 상태를 확인하기 전에는 신건 입찰을 적극적으로 권할 근거가 충분하지 않습니다.
