부산지방법원 2025타경6271. 부산 해운대구 반여동의 해운대더샵센텀그린 105동 18층 1801호, 전용 72.9699㎡ 아파트입니다. 소유자는 이창훈이며, 2019년 6월 4일 소유권이전등기와 함께 국민은행의 채권최고액 240,900,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 SBI저축은행의 근저당권 2건, 해운대구 압류, 오케이저축은행 가압류, 국세 압류 등이 설정됐지만 등기 순위상 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 매각으로 이들 등기가 소멸하는 구조이므로 등기상 인수 부담은 크지 않은 편입니다. 반면 채권총액은 매각대금보다 크고, 조세채권의 우선배당 가능성도 남아 있어 매각 후 배당관계와 매수인 인수관계는 구별해 판단해야 합니다.
입찰가 판단에서는 권리보다 가격이 중요합니다. 같은 단지 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균이 384,416,666원인데, 신건 최저가는 397,000,000원입니다. 평균보다 12,583,334원 높습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 장점만으로 감정가 수준의 입찰을 정당화하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6271 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1672 해운대더샵센텀그린 105동 18층 1801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 해운대로61번길 73 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.9699㎡ · 지상 20층 건물 중 18층 |
| 단지 규모 | 464세대 · 2019.02.22 준공 |
| 소유자 | 이창훈 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2019.06.04 소유권이전등기 · 거래가액 298,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사 국민은행) |
| 신청 청구액 | 204,306,493원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 실제 점유관계 추가 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2019년 6월 4일 설정됐으며 채권최고액은 240,900,000원입니다. 현재 등기된 SBI저축은행 근저당권 2건, 해운대구 압류, 오케이저축은행 가압류, 국세 압류는 이보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 경인대부의 근저당권 227,500,000원과 전세권 30,000,000원, 관련 메리츠캐피탈 질권은 이미 말소됐습니다. 특히 과거 전세권이 있었다는 사실만으로 현재 매수인이 전세금을 인수하는 것은 아닙니다. 현재 등기부상 그 전세권은 존속하지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고된 임차인은 없지만 점유 확인은 필요
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 대항력 인수 대상 | 확인되지 않음 |
| 존속하는 등기 전세권 | 없음 · 기존 전세권 말소 |
| 실제 점유상태 | 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 관련 사항에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 임차인이 신고되지 않았다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 소유자 직접 점유 여부를 포함해 현황조사서와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
등기부에 과거 설정됐던 경인대부 전세권 30,000,000원은 2022년 3월 11일 말소등기가 이뤄졌으므로 현재 존속하는 전세권으로 계산하지 않습니다. 따라서 이 전세금을 별도 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 103.3%
해운대더샵센텀그린 동일 평형인 전용 약 72.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 거래금액은 최저 364,000,000원에서 최고 398,000,000원까지 분포합니다. 평균은 384,416,666원이며, 2026년 10월 최신 거래금액은 398,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 72.97㎡ | 27 | 398,000,000원 |
| 2026.09 | 72.97㎡ | 24 | 394,000,000원 |
| 2026.08 | 72.97㎡ | 23 | 395,000,000원 |
| 2026.08 | 72.97㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 72.97㎡ | 24 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 72.97㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 72.97㎡ | 12 | 393,000,000원 |
| 2026.03 | 72.97㎡ | 20 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 72.97㎡ | 28 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 72.97㎡ | 4 | 364,000,000원 |
| 2026.01 | 72.97㎡ | 9 | 377,000,000원 |
| 2026.01 | 72.97㎡ | 14 | 377,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.97㎡ | 12건 | 384,416,666원 |
신건 최저매각가 397,000,000원은 최근 12개월 평균인 384,416,666원보다 12,583,334원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 103.3%입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 별도의 인수 보증금을 더하지 않아도 되지만, 최저가 자체가 최근 평균보다 높은 만큼 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
최신 실거래 398,000,000원과 비교하면 최저가는 1,000,000원 낮습니다. 그러나 해당 거래는 27층이고 경매 대상은 18층입니다. 층수·향·내부상태 등 차이가 있으므로 이 차액만으로 시세보다 싸게 매수한다고 단정하기 어렵습니다. 실제 최근 거래에도 364,000,000원, 375,000,000원, 377,000,000원 수준의 사례가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권 등의 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액 및 조세 우선순위에 따라 변동될 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,358,000원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 240,900,000원 | 240,900,000원 |
| 2. SBI저축은행 근저당권(을구 4번) | 240,000,000원 | 149,742,000원 |
| 3. SBI저축은행 근저당권(을구 8번) | 43,200,000원 | 0원 |
| 4. 오케이저축은행 가압류 | 31,596,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 397,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 6,358,000원 |
| 채권총액 | 555,696,143원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 390,642,000원 |
| 예상 미배당 채권 | 165,054,143원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 조세채권의 법정기일·우선배당과 실제 확정채권액을 반영하면 배당액 및 미배당액이 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자는 국민은행으로부터 채권을 양수한 유동화전문회사로 표시되므로 실제 배당권자 및 채권승계 관계의 확인이 필요합니다. 위 미배당 채권액은 매수인의 인수액이 아닙니다.
⑤ 회차별 입찰가격과 미배당 시나리오
현재는 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 이후 유찰을 가정한 매각대금과 미배당 추정액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 397,000,000원 | 390,642,000원 | 165,054,143원 |
| 1회 유찰(80%) | 317,600,000원 | 312,353,600원 | 243,342,543원 |
| 2회 유찰(64%) | 254,080,000원 | 249,722,880원 | 305,973,263원 |
최저가가 낮아질수록 후순위 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 말소되는 근저당권·가압류의 미배당 잔액을 낙찰자가 당연히 인수하는 것은 아닙니다. 각 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 실제 점유권원 및 별도 인수사항이 없다는 전제의 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산 해운대구 재송동 소재 재송중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 20층 건물 중 18층입니다. 외벽은 치장석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문 및 가스난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 남동향 완경사지에 조성된 공동주택 부지로 남동측 폭 약 20m 포장도로와 접합니다. 토지 공부상 지목은 대이며, 토지면적은 16,643.1㎡입니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역과 제2종일반주거지역 관련 사항, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역 등이 확인됩니다. 개별 적용 범위는 토지이용계획확인서를 대조해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,665,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 464세대 아파트단지이고 2019.02.22 준공됐습니다. 동일 평형 거래 사례는 존재하지만 가격 편차가 있으며, 호수별 층·향·상태에 따라 매매가격이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 검증. 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 384,416,666원의 103.3%입니다. 가격 할인 없이 응찰하는 상황인지 먼저 판단해야 합니다.
- 최신 거래의 비교조건 확인. 2026.10 거래금액 398,000,000원은 27층 사례입니다. 경매 대상 18층과 개별 조건이 달라 최신 거래 한 건으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 조세채권 우선순위 확인. 해운대구 및 국세 압류가 존재하므로 당해세 여부, 법정기일, 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 추정 배당표와 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 신청채권 승계 확인. 임의경매개시결정의 신청채권자는 유아이제사십일차유동화전문유한회사로 표시됩니다. 국민은행 근저당채권 양도 및 채권자 승계 관계를 대조해야 합니다.
- 과거 전세권 말소 확인. 경인대부 근저당권과 전세권이 이미 말소된 상태인지 최신 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자의 신분과 점유권원을 확인하고, 필요하면 인도명령이나 명도 협의에 필요한 비용을 고려해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 317,600,000원, 2회 유찰 254,080,000원은 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 새 매각기일을 확인한 뒤 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 신고내역을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 메리트는 보류”
이 물건의 권리구조는 상대적으로 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 설정된 근저당권과 압류, 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 전세권도 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인은 없고 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 배당위험과 점유 불확실성까지 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다. 국세·지방세 압류가 존재해 실제 배당순위 확인이 필요하고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리상 단순하다는 장점은 인정하되, 입찰 전 조사 없이 완전한 무위험 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
무엇보다 신건 최저가 397,000,000원은 같은 평형의 최근 12개월 평균 384,416,666원보다 높습니다. 비율로는 103.3%입니다. 최신 거래금액과 근접하더라도 평균 대비 가격 여유가 없다는 사실은 달라지지 않습니다. 권리 검토는 조건부 긍정, 신건 가격 평가는 보류. 유찰 여부를 지켜보거나 개별 호수의 상태와 최근 거래가격을 추가 검증한 뒤 입찰가격을 결정하는 접근이 합리적입니다.
