부산지방법원 2025타경6278. 부산 남구 대연동 355-5에 위치한 주택과 토지 관련 경매입니다. 사건상 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가 현황에 따르면 건물은 블록조 슬래브지붕 단층의 단독주택으로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 1970.12.26이며, 토지 전체면적은 198.0㎡입니다.
이 사건에서 반드시 먼저 확인해야 할 것은 매각 대상이 부동산 전체가 아니라는 사실입니다. 최유도·최유진·최유철의 공유관계 중 최유진의 4분의 1 지분이 강제경매 대상입니다. 나머지 최유도 4분의 2, 최유철 4분의 1 지분은 별도의 공유관계로 존속합니다. 낙찰자가 취득하는 것은 해당 공유지분이지, 건물이나 토지의 특정 공간을 독점할 수 있는 권리가 아닙니다.
등기상 기존 근저당은 말소되어 있고, 현재의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리의 소멸과 부동산의 자유로운 사용은 전혀 다른 문제입니다. 공유자의 우선매수 가능성, 지분 활용 제한, 제시외 건물의 타인 토지 침범 여부가 함께 작용하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 355-5 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로266번길 56-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 지분매각 |
| 현황 이용상태 | 단독주택 · 블록조 슬래브지붕 단층 건물 |
| 사용승인일 | 1970.12.26 |
| 토지 전체면적 | 198.0㎡ |
| 매각 지분 | 최유진 소유 4분의 1 지분 |
| 다른 공유자 | 최유도 4분의 2 · 최유철 4분의 1 |
| 감정가 | 166,001,880원 |
| 최저매각가 | 166,001,880원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사한빛자산관리대부 |
| 청구금액 | 24,919,333원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2025.01.06 수영구 압류 (갑구 6번) |
| 매각조건 | 지분매각 · 제시외 건물 지분비율 포함 일괄매각 · 공유자 우선매수신고 1회 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 말소되는 압류와 남는 공유관계
말소기준권리는 2025.01.06 접수된 갑구 6번 수영구 압류입니다. 이후 2025.03.11 남구 압류와 2025.12.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 주식회사한빛은행 근저당권의 채권최고액은 24,000,000원이었으나, 해당 근저당권은 2015.03.06 이미 말소되었습니다.
따라서 현재 등기상 근저당 채무를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 압류 등기가 사라지더라도 나머지 공유자들의 소유지분은 없어지지 않습니다. 매수인은 기존 공유관계에 새로 편입되므로, 공유자와의 사용 협의나 공유물 분할 문제를 별도로 고려해야 합니다.
② 공유지분과 우선매수권 — 외부 낙찰의 제약
이 사건의 소유관계는 2024.04.07 협의분할에 의한 상속을 원인으로 정리되었고, 2024.09.13 소유권이전등기가 접수되었습니다. 공유지분은 다음과 같습니다.
| 공유자 | 소유지분 | 경매 관련 지위 |
|---|---|---|
| 최유도 | 4분의 2 | 기존 공유자 · 지분 존속 |
| 최유진 | 4분의 1 | 강제경매 대상 지분 |
| 최유철 | 4분의 1 | 기존 공유자 · 지분 존속 |
매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재되어 있습니다. 이는 다른 공유자가 법정 요건에 맞춰 우선매수권을 행사하면, 외부 최고가 입찰자보다 우선하여 매수할 수 있다는 의미입니다.
외부인이 지분을 취득한 뒤에도 다른 공유자의 동의 없이 전체 부동산을 자유롭게 처분하기는 어렵습니다. 공유물 분할 협의나 소송, 지분 매각 등이 향후 처분 과정에서 필요할 수 있으며, 이는 일반적인 주택 한 채를 단독으로 취득하는 경우보다 환금성과 활용성을 떨어뜨리는 요인입니다.
③ 제시외 건물과 토지 경계 — 별도로 확인할 핵심 위험
매각물건명세서에는 제시외 건물을 지분비율에 따라 포함하여 일괄매각한다는 조건이 있습니다. 특히 해당 제시외 건물은 본건 토지만이 아니라 국유지 및 타인 소유 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
| 구분 | 내용 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 본건 토지 | 대연동 355-5 | 공유관계 및 지분 범위 |
| 인접 토지 | 대연동 355-1 | 소유권 및 제시외 건물 경계 |
| 인접 토지 | 대연동 1665-28 | 소유권 및 제시외 건물 경계 |
| 인접 토지 | 대연동 1665-30 | 소유권 및 제시외 건물 경계 |
또한 감정평가에서는 최유진 지분에 해당하는 물리적 위치와 경계 확인이 곤란하여 전체 토지면적을 기준으로 지분비율에 따라 평가한 것으로 설명하고 있습니다. 따라서 지분면적을 산술적으로 계산하더라도 그 면적이 현장에서 구분되어 인도되는 것은 아닙니다.
④ 가격 판단 — 시세보다 싸다는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 166,001,880원입니다. 그러나 이 금액을 일반적인 단독주택 또는 다세대주택의 전체 거래가격과 직접 비교해서는 안 됩니다. 이 사건은 공유지분만 매각되고 제시외 건물 및 인접 토지 경계 문제까지 포함되어 있기 때문입니다.
가격 판단에는 해당 지분의 실제 거래 가능 가치, 다른 공유자의 매수 의사, 공유물 분할에 필요한 비용과 기간, 점유관계, 제시외 건물의 사용 가능성 등을 함께 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 166,001,880원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 132,801,504원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 106,241,203원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 인수액은 현재 배당 산정 기준이며 점유·임대차·공유관계 및 토지 경계 관련 비용은 포함하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 166,001,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,124,026원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사한빛자산관리대부 | 24,919,333원 | 24,919,333원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 137,958,521원 |
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,124,026원을 제외하고 신청채권자 청구액 24,919,333원이 전액 배당되며, 잔여금은 137,958,521원으로 산정됩니다.
이는 신청채권자의 청구금액을 기준으로 한 예상 배당입니다. 당해세, 추가 교부청구, 우선변제 대상 등이 실제로 존재하면 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 압류가 소멸한다는 것과 해당 압류 관련 조세채권의 배당순위·배당액이 모두 확정되었다는 것은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 국립부경대학교 대연캠퍼스 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1970.12.26입니다. 외벽은 치장석 붙임 마감 등이고 샷시 창호, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 198.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,536,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 은하유치원 관련 절대보호구역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 별도 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 부동산 전체가 아닌 1/4 공유지분만 거래되는 구조입니다. 외부 매수층이 제한될 수 있고, 공유자와의 협의·분할·점유 및 인접 토지 문제로 처분에 어려움이 생길 수 있습니다.
대연역과 국립부경대학교 대연캠퍼스 인근이라는 입지적 특성은 확인됩니다. 하지만 입지가 좋다는 사실과 공유지분의 처분이 쉽다는 것은 별개입니다. 특히 본건은 건물의 현황, 공유지분, 제시외 건물의 경계 문제가 동시에 얽혀 있으므로, 일반적인 역세권 주거용 부동산과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 토지·건물의 최유진 1/4 지분과 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본에서 각각 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고 가능 여부, 실제 신고 여부와 1회 행사 제한을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 공유자 협의. 최유도·최유철의 지분 존속과 실제 사용 현황을 확인하고, 공동 사용이나 공유물 분할 가능성을 검토해야 합니다.
- 경계 측량. 대연동 355-5 및 인접 필지 355-1, 1665-28, 1665-30의 경계와 제시외 건물의 실제 위치를 확인해야 합니다.
- 타인 토지 사용권원. 국유지 및 타인 소유 토지에 걸친 건물 부분에 관하여 적법한 사용권원이 있는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금 및 대항력 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
- 체납 및 배당. 수영구·남구 압류 관련 조세채권의 배당 및 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 전체 부동산의 일반 시세가 아니라 실제 매각 대상 지분의 가치와 처분 비용을 기준으로 응찰 가능 금액을 계산해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 유찰로 최저가가 낮아져도 공유관계와 인접지 경계 문제가 해소되는 것은 아니므로, 가격만 보고 입찰하지 않아야 합니다.
- 법원 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고 및 공유자 우선매수 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 지분 1/4이 중요하다”
이 사건은 근저당이 남아 있거나 선순위 임차보증금의 인수가 확정된 물건은 아닙니다. 기존 근저당은 말소되었고 압류도 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 그 사실만으로 안전한 경매라고 보기 어렵습니다. 매각 대상은 최유진의 1/4 공유지분이며, 나머지 공유자의 소유권과 공유자 우선매수권이 존재합니다. 외부 입찰자는 우선매수권 행사로 낙찰 기회를 잃을 수 있고, 지분을 취득하더라도 부동산 전체의 단독 사용이나 자유로운 처분이 보장되지 않습니다.
여기에 제시외 건물이 국유지 및 타인 소유 토지에 걸쳐 있다는 점, 정확한 경계와 면적에 대한 측량 필요성, 임대관계 미상이라는 불확실성이 추가됩니다. 실거래 비교 근거도 없어 현재 최저가 166,001,880원이 지분가치 대비 적정한지 판단하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 권리·경계·지분가치 정밀검토입니다. 단순히 유찰 횟수가 늘거나 최저매각가가 낮아진다고 해결되는 문제가 아닙니다. 공유자 우선매수권과 지분 활용 가능성, 제시외 건물의 법률관계, 실제 점유관계가 확인되기 전에는 적극적인 입찰보다 위험의 범위를 먼저 확정하는 접근이 적절합니다.
