부산지방법원 2025타경6286. 부산 기장군 정관읍 모전리의 동일스위트3차 312동 2004호, 전용 75.5781㎡ 아파트입니다. 소유자는 김현주이며, 2014.07.31 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 한국자산관리공사가 신청한 임의경매로, 청구액은 221,264,632원입니다. 그런데 이 사건은 단순히 은행 근저당을 말소하고 끝나는 구조라고 판단하기 어렵습니다. 가압류를 말소기준으로 분류한 권리 흐름 앞에 전입한 임차인이 있기 때문입니다.
등기에는 2023년 삼성생명보험 근저당이 나타나고, 2024년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기록도 확인됩니다. 반면 해당 근저당은 이미 말소된 것으로 표시돼 있어, 선순위 담보권의 실제 존속 여부와 경매신청 권원에 대한 대조가 필요합니다. 이 부분에 따라 임차인의 순위 판단도 달라질 수 있습니다.
가격 역시 매력적이지 않습니다. 최근 12개월 거래 평균이 246,041,666원인데 최초 최저가는 270,000,000원입니다. 더구나 선순위 임차보증금 인수가 발생한다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가만을 취득비용으로 간주하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 312동 20층 2004호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전1길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.5781㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 중 20층 |
| 단지 현황 | 동일스위트3차 · 1,500세대 · 2014.05.30 준공 |
| 소유자 | 김현주 (단독소유 · 2014.07.31 소유권이전) |
| 감정가 | 270,000,000원 |
| 최저매각가 | 270,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 221,264,632원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 점유 관련 | 정동일 전입신고 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 감정평가 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 근저당 이력 확인
권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2024.04.05 부산신용보증재단의 가압류입니다. 청구금액은 54,900,000원이며, 말소기준권리로 분류돼 있습니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
문제는 임차인 정동일입니다. 2024.03.06 전입으로 표시돼 있어 위 가압류보다 앞섭니다. 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있으나, 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제권 및 실제 낙찰자 인수금액을 계산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 인수액 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정동일 | 2024.03.06 | 미상 | 대항력 있음으로 분류 | 확정 불가 | 인수 가능 · 금액 미상 |
실제 확인된 임차인 1명. 정동일의 배당요구일은 2026.04.21이며, 보증금·확정일자 및 임대차 내용은 추가 확인이 필요합니다. 전입일과 말소기준 가압류의 선후관계는 확인되지만, 2023년 근저당의 실제 존속 여부에 따라 최종 권리관계가 달라질 수 있습니다.
정동일은 배당요구를 한 것으로 확인되지만, 이것만으로 임차보증금이 모두 배당되거나 임차인의 대항력이 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 확정일자, 선순위 담보권과의 관계, 배당요구의 효력 및 매각물건명세서에 나타난 인수조건을 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 비싼 신건
동일스위트3차 전용 약 75.58㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 11월부터 2026년 9월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 246,041,666원입니다. 현재 최저매각가 270,000,000원은 최근 평균의 109.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 75.58㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2026.08 | 75.58㎡ | 6 | 242,500,000원 |
| 2026.07 | 75.58㎡ | 12 | 248,000,000원 |
| 2026.07 | 75.58㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2026.05 | 75.58㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 75.58㎡ | 16 | 247,000,000원 |
| 2026.04 | 75.58㎡ | 19 | 256,000,000원 |
| 2026.01 | 75.58㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2025.12 | 75.58㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 75.58㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 75.58㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 75.58㎡ | 15 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.58㎡ | 12건 | 246,041,666원 |
최근 실거래의 최저는 235,000,000원, 최고는 260,000,000원입니다. 특히 가장 최근인 2026년 9월 거래가는 235,000,000원으로, 2025년 11~12월의 일부 거래보다 낮습니다. 최근 거래 흐름에 가격 약세가 나타나는 점을 고려해야 합니다. 다만 거래별 층수 차이가 있으므로 개별 가격 차이를 모두 시장 하락으로 해석할 수는 없습니다.
현재 최저매각가 270,000,000원은 최근 평균보다 23,958,334원 높고, 최신 거래가보다 35,000,000원 높습니다. 20층 물건이라는 특성을 고려하더라도, 최근 거래 표본의 최고가 260,000,000원마저 웃도는 신건 가격의 부담이 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정 · 잠정 계산)
현재 산출된 배당계산에는 집행비용과 부산신용보증재단의 가압류 채권이 반영돼 있습니다. 그러나 한국자산관리공사의 경매신청 청구액 221,264,632원에 대한 배당이 표시되지 않았고, 임차인 정동일의 보증금도 확정되지 않았습니다. 따라서 아래 금액은 실제 법원 배당표가 아닌 제한적인 가계산으로 읽어야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 가계산 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,580,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 54,900,000원 | 54,900,000원 |
| 가계산상 미배분 잔액 | — | 210,520,000원 |
| 경매신청 채권 · 한국자산관리공사 | 221,264,632원 | 배당액 미확정 |
| 임차인 정동일 | 보증금 미상 | 배당액 미확정 |
집행비용 4,580,000원은 추정액입니다. 210,520,000원은 일부 항목만 차감한 산술적 잔액으로, 소유자에게 실제로 교부될 금액을 뜻하지 않습니다. 한국자산관리공사 청구채권, 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당순위와 금액을 반영하면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격과 실질취득 주의사항
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아질 수 있습니다. 다만 이 사건처럼 대항력 임차인의 보증금이 미상인 경우에는 낙찰가 하락분이 실제 취득비용 절감분과 일치하지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 270,000,000원 | 최근 평균의 109.7% · 인수액 미상 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 216,000,000원 | 보증금 인수 여부 확인 전 판단 보류 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 172,800,000원 | 보증금 인수 여부 확인 전 판단 보류 |
1회 유찰 시 최저매각가는 216,000,000원, 2회 유찰 시에는 172,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 표면적으로는 최근 실거래 평균보다 낮아 보일 수 있습니다.
그러나 선순위 대항력 임차보증금이 매수인에게 승계된다면 그 미배당 잔액이 취득비용에 추가됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가 하락만큼 인수부담이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 현재는 어느 회차에서도 확정적인 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 모전중학교 남동측 인근입니다. 주변은 대단지 아파트, 교육시설, 관련 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 단지 남측 및 동측은 중로 등에 접하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물의 20층 세대로, 위생·급배수·도시가스난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 상대보호구역·절대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가 기준은 1,116,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 개별 세대의 내부 상태와 보수 필요성은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 1,500세대 단지로 동일 평형의 실거래가 확인됩니다. 그러나 최근 12개월 평균은 246,041,666원이고 최신 거래는 235,000,000원으로, 현 최저가 270,000,000원과 차이가 큽니다. 가격 부담이 환금성 판단의 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정동일의 임대차계약 확인. 전입일 2024.03.06, 배당요구일 2026.04.21입니다. 임대차보증금, 확정일자, 실제 점유 및 대항력 유지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 담보권 원본 대조. 2023.05.30 삼성생명보험 근저당과 2024.07.31 한국자산관리공사 근저당권 이전의 실제 효력 및 말소 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 경매신청 채권 221,264,632원의 변제순위가 현재 잠정 배당계산에 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 임차인의 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 확인. 낙찰대금에 인수보증금과 각종 취득·명도비용이 추가될 수 있습니다. 매수인 인수액이 0원이라고 가정해서는 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 246,041,666원의 109.7%입니다. 2026년 9월 최신 거래 235,000,000원도 함께 고려해야 합니다.
- 유찰 후에도 재분석. 단지 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 점유·명도 및 관리비. 현황조사 내용과 실제 점유자를 대조하고, 인도 가능 여부 및 미납 공용관리비 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 보류, 권리도 추가 확인”
부산 동일스위트3차 312동 2004호는 신건 최저매각가 270,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균의 109.7%에 달합니다. 최신 거래가 235,000,000원과 비교해도 상당한 가격 부담이 있습니다. 최근 거래 흐름에서 가격 약세도 관찰되며, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.2회입니다.
여기에 정동일의 전입일은 2024.03.06으로 가압류 기준일보다 빠르고, 임차보증금은 확인되지 않았습니다. 또한 한국자산관리공사의 근저당권 이전 및 경매신청 기록과 선행 근저당의 말소 표시를 대조해야 하는 문제가 남아 있습니다. 따라서 매수인 인수액이 0원이라고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 분명합니다. 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높고, 실질취득비용은 확정되지 않았습니다. 유찰만 기다리는 것으로 충분하지 않습니다. 임차보증금, 권리순위, 실제 배당관계를 먼저 확인한 후, 그 결과에 따라 가격을 다시 평가해야 합니다. 권리 확인 전에는 입찰 보류, 권리 확인 후에도 최근 시세를 기준으로 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
