부산지방법원 2025타경6299. 부산 기장군 기장읍 청강리의 기장현대아파트 109동 1103호가 경매에 나왔습니다. 동일 평형 비교 기준은 전용 59.95㎡이고, 해당 세대는 15층 건물 중 11층입니다. 소유자 박주연 씨는 2008년 7월 4일 거래가액 72,000,000원에 소유권을 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권이 설정·말소되었고, 현재 유효한 말소기준권리는 2023년 9월 26일 한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 171,600,000원이며, 이 은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리만 놓고 보면 복잡한 선순위 인수관계가 확인되지는 않습니다. 과거 근저당권들은 이미 등기상 말소되었고, 현재 근저당권과 뒤따르는 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임대관계 미상·폐문부재라는 현장조사 결과를 고려하면, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 및 명도 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 더구나 신건 가격은 최근 거래 평균을 상당히 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 18-2 기장현대아파트 109동 11층 1103호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장대로 563 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일 평형 실거래 비교 면적 59.95㎡ · 15층 중 11층 |
| 사용승인일 | 1993.10.29 |
| 소유자 | 박주연 (2008.07.04 소유권이전, 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 20,800,000원 (최저가의 10% 기준) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국스탠다드차타드은행 / 158,659,731원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 근저당권 · 채권최고액 171,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 현황 / 임대관계 | 공동주택(아파트) 이용 · 내부 미확인 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 SC제일은행 근저당
핵심은 을구 21번 근저당권입니다. 2023년 9월 26일 주식회사한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 171,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다. 앞서 존재했던 대한생명보험·현대라이프생명보험·한화손해보험·부산원광신용협동조합 등의 근저당권은 이미 등기상 말소되었습니다. 2019년 국민건강보험공단 압류 역시 해제되어 말소된 상태입니다.
2026년 1월 7일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 등기상 권리의 배당·말소 구조는 비교적 명확하며, 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 114.9%
기장현대아파트는 930세대 규모로, 사용승인은 1993년에 이루어졌습니다. 비교 대상인 전용 59.95㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균 거래금액은 181,041,666원입니다. 신건 최저매각가 208,000,000원은 이 평균을 26,958,334원 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 8 | 173,500,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 12 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 8 | 172,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 8 | 134,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 11 | 206,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 181,041,666원 |
최근 실거래 최저는 134,000,000원, 최고는 210,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 가장 최근 거래로 집계된 2026년 9월 거래는 205,000,000원이며, 같은 달 8층에서는 173,500,000원에 거래되었습니다. 층별·상태별 차이를 고려해야 하지만, 현재 최저매각가 208,000,000원은 최신 거래금액보다도 3,000,000원 높습니다.
특히 2025년 12월 210,000,000원의 고가 거래가 포함되어 있음에도 최근 12개월 평균은 181,041,666원에 머무릅니다. 신건 최저가가 최근 평균의 114.9%라는 사실은 가격 경쟁력이 약하다는 직접적인 근거입니다. 실제 물건의 향·내부 상태가 확인되지 않은 상태에서 최고가 거래만을 기준으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,712,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 32,688,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 171,600,000원을 기준으로 계산했습니다. 신청채권자의 청구액은 158,659,731원으로 실제 확정 배당채권액과 차이가 날 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 소유자 잔여금 및 배당순서는 달라질 수 있습니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 향후 유찰이 발생하여 최저가가 낮아지는 경우를 가정하면 다음과 같이 배당 및 가격 구조가 달라집니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 208,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 166,400,000원 | 8,329,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 133,120,000원 | 41,143,680원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 가격은 166,400,000원으로, 최근 실거래 평균 181,041,666원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 133,120,000원까지 내려가는 시나리오입니다. 이때 미배당이 발생하더라도 현재 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 해당 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
다만 실제 낙찰가격은 법정 최저가와 다를 수 있고, 점유·임대관계가 추가로 확인되면 실질 취득비용과 위험 판단도 달라집니다. 위 금액은 유찰 및 해당 가격 낙찰을 가정한 비교이며, 실제 유찰 또는 낙찰을 예측하는 수치는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 신천리 소재 기장군청 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 기장역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 1993.10.29 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 본건은 11층 1103호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·지하주차장 등의 설비가 있습니다. 다만 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지는 인접 도로와 대체로 평탄하며, 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,149,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 중심으로 일부 자연녹지지역이 포함되며, 철도보호지구·교육환경 보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등의 규제가 있습니다. 개별 필지별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 대지권 목적 토지의 과거 행정구역 표시가 아직 경정되지 않은 사항이 있습니다. 관련 등기 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
- 환금성. 930세대 아파트로 실거래 표본은 확인되지만, 같은 평형 거래가격이 134,000,000원부터 210,000,000원까지 넓게 분포합니다. 실제 환금성은 층·향·내부 상태와 매도 시점의 시장 상황에 영향을 받습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 181,041,666원과 최신 거래 205,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 최저가 208,000,000원을 단순히 감정가라는 이유만으로 적정가격이라 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 가능성. 같은 단지 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 유찰을 보장할 수 없으므로 실제 매각 진행 상황과 변경되는 최저가를 확인하세요.
- 임대관계·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사상 임대관계가 미상입니다. 점유자 신원, 전입·확정일자, 실제 사용관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 수리비, 누수, 설비 노후도 등 취득 후 지출을 별도로 검토하세요.
- 배당과 인수. 채권최고액 171,600,000원과 청구액 158,659,731원을 구분하고, 실제 배당채권액 및 인수 가능 권리를 매각물건명세서와 최신 등기부로 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 채무, 당해세 및 기타 우선변제 사항을 확인하세요.
- 공부·규제. 대지권 목적 토지의 행정구역 표시와 철도보호지구·교육환경 보호구역 등 토지 규제 내용을 검토하세요.
- 입찰자금. 최저매각가 기준 입찰보증금은 20,800,000원입니다. 잔금과 취득 관련 세금, 수선비, 명도 비용은 별도로 고려하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중하게”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 등기상 인수부담이 없는 아파트 경매입니다. 한국스탠다드차타드은행의 2023년 근저당권을 기준으로 권리관계를 이해하기 어렵지 않고, 매각 이후의 등기상 소멸 관계도 비교적 명확합니다.
그러나 신건 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 114.9%입니다. 최근 평균인 181,041,666원은 물론 최신 거래가인 205,000,000원보다도 높습니다. 이 상태에서 신건 가격 자체에 투자상 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.
여기에 현장 내부 미확인과 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다. 확인된 인수액이 0원이라 해도 점유·명도 비용까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
결론은 ‘등기상 권리 구조는 양호하지만, 신건 가격은 보류’입니다. 실거래 평균 이하의 가격에서 경쟁력이 생기는지 검토하고, 현장 점유 및 건물 상태가 확인된 뒤에 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다. 특히 1회 유찰 가정가격인 166,400,000원에서는 시세 비교가 달라지므로, 향후 매각 진행 상황을 확인하면서 재평가할 수 있습니다.
