부산지방법원 2025타경6312. 부산 수영구 광안동의 다세대주택 ‘해피투게더’ 4층 401호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 175,067,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부에는 국민은행을 비롯한 근저당권 3건과 카드사 가압류 3건이 남아 있습니다. 이들 등기상 담보권과 가압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 권리분석의 핵심은 등기부 밖 임차인 이동기입니다.
이동기의 전입신고일은 2015.11.27입니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 임차인의 대항력이 유지되고 보증금 중 배당받지 못한 부분이 있다면 낙찰자가 이를 승계할 수 있습니다. 따라서 등기상 근저당권과 가압류가 소멸한다는 사실만으로 매수인 인수 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 569-18 해피투게더 4층 401호 도로명주소: 부산광역시 수영구 장대골로19번가길 42 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 한은주 · 2013.08.09 소유권이전 등기 · 당시 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,067,000원 / 175,067,000원 (신건) |
| 청구금액 | 87,891,562원 |
| 경매신청 채권자 | 아이엠캐피탈(변경 전 디지비캐피탈) |
| 추가 경매개시 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (국민은행 채권 양수인) |
| 말소기준권리 | 2023.01.12 국민은행 근저당권 · 채권최고액 138,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각물건명세서 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 선순위 임차인이 중요하다
말소기준권리는 2023.01.12 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 디지비캐피탈 및 이기훈의 근저당권, 롯데카드·삼성카드·신한카드 가압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 새마을금고 및 개인 근저당권은 이미 말소된 내역입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동기 | 2015.11.27 | 미상 | 대항력 有 | 확인 필요 | 인수 가능 금액 미상 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 대항력 판단에는 전입일뿐 아니라 실제 점유와 권리 유지 여부 등이 중요하므로 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
임차인의 확정일자와 배당요구 여부도 확인해야 합니다. 대항력이 있더라도 배당순위와 배당 가능액은 별도로 판단해야 하며, 미배당 보증금의 승계 여부를 확인하지 않은 채 단순히 경매채권 배당액만 보고 안전하다고 평가해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득가격부터 확정해야 한다
해피투게더는 4세대 규모의 다세대주택으로 2003.07.18 사용승인된 건물입니다. 가격을 판단할 때는 같은 지역의 아파트 평균이나 면적이 다른 주택의 거래가를 그대로 대입해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 개별 호수의 정확한 면적에 부합하는 실거래 비교를 먼저 확인해야 합니다.
| 감정가 | 175,067,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 175,067,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 140,053,600원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 가정 | 112,042,880원 (감정가 64%) |
| 동일 평형 시세 | 실거래 비교 확인 필요 |
| 실질취득비용 | 선순위 임차보증금 미상으로 산정 불가 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
감정가 175,067,000원이 적정한 시장가격인지 확인하려면 광안동 일대의 유사한 다세대주택 거래사례와 개별 호수의 면적·층·상태 등을 비교해야 합니다. 그러나 이 단계에서 더 시급한 문제는 낙찰자가 임차인 보증금을 얼마만큼 승계하는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,067,000원 가정)
아래는 등기상 채권과 추정 집행비용을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인 이동기의 보증금과 배당순위가 확정되지 않아 실제 배당 결과 및 매수인 인수액을 나타내는 확정표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,938원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 2. 근저당 · 디지비캐피탈 | 93,600,000원 | 33,216,062원 |
| 3. 근저당 · 이기훈 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 14,043,782원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 12,694,069원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 7,548,399원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 추정이며, 실제 채권잔액·채권양도·집행비용·당해세·임차인의 우선변제 및 배당요구 등에 따라 달라집니다. 선순위 임차보증금은 아직 금액과 배당관계를 확정할 수 없으므로 이 배당표에 포함되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 최저가와 채권 미배당액
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 175,067,000원 | 171,816,062원 | 264,670,188원 |
| 1회 유찰 (80%) | 140,053,600원 | 137,292,850원 | 299,193,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 112,042,880원 | 109,674,280원 | 326,811,970원 |
회차별 가격과 배당금액은 시뮬레이션 수치입니다. 실제 매각기일·최저가·배당순위는 법원 공고 및 원본 서류 확인이 필요합니다. 각 회차에서도 선순위 임차보증금 인수액은 확정되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영중학교 북측 인근입니다. 주변은 연립·다세대주택과 아파트 등이 형성된 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 동측 인근에 부산지하철 2호선 광안역과 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2003.07.18 사용승인된 4세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 지상 4층 건물의 최상층 401호이며, 전기·급배수·위생·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부마감재 등의 직접 조사가 이루어지지 않았습니다. 내부 노후도와 수리비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 완경사지 내 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로, 남서측과 동측 세로에 접합니다. 토지면적은 182.3㎡이며 공시지가는 1,817,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외 물건. 샷시조 판넬지붕 발코니 등 제시외물건이 확인됩니다. 감정평가에서는 401호의 부합물·종물로 보면서 별도 가액을 표기하였으며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 4세대의 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트단지와 동일한 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 유사 면적·입지·건축연한의 매매사례를 확보해 개별 환금성을 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 이동기 보증금. 임차인의 실제 보증금 액수를 확인하고, 계약서와 매각물건명세서·현황조사서 내용을 대조해야 합니다. 금액 확인 전에는 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 유지 여부. 2015.11.27 전입 사실뿐 아니라 실제 점유, 세대 전입 변동, 임대차 종료 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부, 배당 가능액 및 미배당 보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가만 비교하지 말고 낙찰가에 승계할 보증금을 더한 실질취득비용을 계산해야 합니다. 인수형이라면 유찰만으로 취득원가가 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 실거래 검증. 해당 다세대주택의 개별 호수 면적을 확인한 뒤 광안동의 유사 다세대주택 최근 실거래와 비교하세요. 면적이 다른 물건의 평균가로 입찰 상한을 설정하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 발코니 등 제시외물건의 위치·현황·권리관계와 감정 포함 범위를 확인하고, 현장 상태가 감정평가 내용과 일치하는지 점검해야 합니다.
- 내부 상태 점검. 최상층 401호의 누수·방수·결로·노후 설비와 보수 필요성을 확인하세요. 내부 조사 미실시로 인해 예상하지 못한 수리비용이 발생할 수 있습니다.
- 명도 및 관리비. 임차인의 보증금 반환과 인도 관계가 연결될 수 있으므로 명도 계획을 사전에 검토하고, 공용부분 체납 관리비 등 부대비용도 확인하세요.
- 채권양도·중복 경매. 국민은행 채권 양수인에 의한 추가 경매개시결정이 있으므로 채권 승계관계와 실제 배당채권액을 확인하세요. 동일 채권을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수액이 승부처다”
부산 광안동 해피투게더 401호는 단순히 후순위 근저당권과 가압류가 많은 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 존재하고 그 보증금이 확인되지 않은 물건이라는 점이 결정적입니다.
국민은행 근저당권 이후의 채권과 압류성 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이동기의 대항력 있는 임차관계는 별도로 분석해야 하며, 보증금의 미배당액이 있다면 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 넘고 미배당분이 인수되는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
따라서 신건 최저가 175,067,000원이나 향후 유찰 시 가격만을 근거로 싸다고 평가할 수 없습니다. 동일 평형의 최근 실거래도 추가 검증해야 하고, 내부 상태 및 제시외 발코니 문제도 함께 확인해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금·배당순위·실제 인수액을 확정하고, 그 금액을 반영한 실질취득비용이 최근 시세보다 충분히 낮은지 검증해야 합니다. 권리분석의 핵심은 채권 미배당액이 아니라 임차보증금의 승계 가능성입니다.
