부산지방법원 2026타경5058. 수영구 망미동 원정빌라 4층 402호가 강제경매로 나왔습니다. 소유자 제영애는 2012.09.07 이 주택을 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 이후 부산은행을 시작으로 다수의 가압류가 설정되고, 임차권자 박미니의 신청에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 말소기준은 2025.06.05 부산은행 가압류이며, 이후 가압류와 압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 담보권이나 압류가 말소된다는 사실만으로 선순위 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
특히 이 사건 매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기에 관하여 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 경매에서 가장 먼저 확인해야 할 문구입니다. 권리관계가 확정되지 않은 상태에서 최저가만을 기준으로 매수 적정성을 판단하면 실제 부담액을 크게 과소평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경5058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 877-22 원정빌라 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 망미배산로 88 |
| 건물 명칭 | 등기부상 원정빌라 · 건축물대장 및 현칭 원정그린빌라 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택 이용 · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 미장타일 외벽 · 개별난방 |
| 비교대상 면적 | 73.3㎡ · 실거래 비교표본 68.6㎡ |
| 소유자 | 제영애 · 2012.09.07 소유권이전 · 거래가 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 박미니 |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2025.06.05 주식회사부산은행 가압류 · 43,910,143원 |
| 임차관계 | 정순옥 · 박미니 (서류상 2명, 관계 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소되는 압류보다 선순위 임차인이 중요하다
말소기준권리인 부산은행 가압류 이후 부산신용보증재단, 신한은행, 오케이저축은행의 가압류와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 순차적으로 등기됐습니다. 이들 등기상 권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 씨티은행, 농업협동조합중앙회, 동대신동새마을금고의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
반면 임차인의 대항력은 등기 접수일만으로 판정하지 않습니다. 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약 및 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 정순옥의 전입일 2020.03.31과 박미니의 명세서상 전입일 2025.03.28은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 선순위 대항력 및 임차보증금 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부가 핵심
| 임차인 | 전입 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순옥 | 2020.03.31 전입 | 미상 | 선순위 대항력 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미니 |
2025.03.28 전입(명세서) 2025.07.04 임차권등기 |
145,000,000원 1차 135,000,000원 |
인수권리 명시 | 배당순위 확인 | 해당 없음 |
서류상 임차 관련 명의자는 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계신고는 확인되지 않습니다. 두 명의 실제 점유·계약관계 및 보증금 중복 여부는 원본 확인이 필요합니다.
특히 박미니의 확정일자와 전입일은 말소기준일보다 앞서므로 실제 우선변제 순위가 중요합니다. 가압류 채권자에게 먼저 배당하는 단순 계산이 최종 법정 배당순위와 일치한다고 단정할 수 없습니다. 정확한 인수액은 임차인별 권리 성립과 최종 배당 결과에 따라 달라집니다.
③ 시세 비교 — 오래된 거래 한 건보다 권리비용이 더 큰 문제
원정그린빌라는 19세대 규모의 다세대 주택으로 준공일은 1997.05.06입니다. 확인되는 실거래 비교사례는 2021.08의 한 건입니다. 비교 물건의 면적은 68.6㎡로 분석 대상 면적 73.3㎡와도 차이가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 68.6㎡ | 2층 | 158,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 1건 | 158,000,000원 |
현재 최저매각가는 187,000,000원으로, 확인된 비교거래 158,000,000원의 118.4%입니다. 단순 비교에서도 29,000,000원 높은 가격입니다. 다만 비교거래가 2021년의 단일 사례이고 면적과 층도 달라 이를 2026년 현재 시세라고 볼 수는 없습니다. 현재 가격 메리트를 인정할 만한 최신 실거래 근거가 부족합니다.
가격보다 더 우려되는 부분은 임차보증금 인수 가능성입니다. 아래의 기계적 배당 추정이 실제로 적용된다면 박미니 보증금 미배당액 70,410,233원이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
| 취득비용 구분 | 금액 |
|---|---|
| 신건 낙찰가 가정 | 187,000,000원 |
| 박미니 보증금 인수추정액 | 70,410,233원 |
| 조건부 실질취득액 | 257,410,233원 |
| 정순옥 관련 추가 인수 | 미상 |
조건부 실질취득액은 제시된 배당계산에서 박미니에게 배당되는 금액이 그대로 확정되고 그 미배당액을 매수인이 인수한다는 가정입니다. 실제 배당순위가 바뀌면 금액도 달라집니다. 정순옥 관련 인수액, 취득세, 명도비용 및 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,418,000원 |
| 1. 가압류 · 부산은행 | 43,910,143원 | 43,910,143원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 27,777,993원 | 27,777,993원 |
| 3. 가압류 · 신한은행 | 8,490,904원 | 8,490,904원 |
| 4. 가압류 · 오케이저축은행 | 28,813,193원 | 28,813,193원 |
| 5. 경매신청채권 · 박미니 | 145,000,000원 | 74,589,767원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 단순 배당계산 기준으로 채권액 합계는 253,992,233원, 채권자 예상배당 합계는 183,582,000원, 미배당 합계는 70,410,233원입니다. 임차인의 우선변제 순위, 정순옥의 보증금 및 배당참가, 당해세·최우선변제 등의 법정 순위는 확정 반영된 표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 실질취득비용 하락은 아니다
매각가격이 내려가면 배당 가능한 금액도 감소합니다. 매수인이 인수하는 선순위 임차보증금의 미배당액이 그만큼 증가할 수 있으므로 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 박미니 미배당 추정 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 187,000,000원 | 70,410,233원 | 257,410,233원 |
| 1회 유찰 가정 | 149,600,000원 | 107,286,633원 | 256,886,633원 |
| 2회 유찰 가정 | 119,680,000원 | 136,787,753원 | 256,467,753원 |
각 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가에 단순 배당계산상 박미니의 미배당액을 더한 조건부 수치입니다. 실제 인수되는 미배당 임차보증금인지에 대한 법적 검증이 필요하며, 정순옥의 미상 보증금은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남동측 인근. 공동주택과 단독주택, 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 1997.05.06 준공된 19세대 규모의 다세대 주택으로 철근콘크리트조, 지상 4층 건물의 최상층인 4층에 위치합니다. 위생·급배수 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·지형. 동하향 완경사지대의 사다리형 토지이며 남측으로 폭 약 4~5미터 도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,728,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 단, 등기부와 건축물대장 간 명칭 차이는 확인해야 합니다.
- 환금성. 19세대의 소규모 공동주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 확인되는 실거래도 2021.08 한 건에 그쳐 현재 환금성과 적정 가격을 정밀하게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박미니 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 임차보증금 145,000,000원, 미배당 잔액 인수 조건 및 임차권등기 효력을 확인하세요.
- 정순옥 선순위 권리 확인. 전입일 2020.03.31, 실제 점유, 임대차계약, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부를 조사하세요.
- 임차인 간 관계 확인. 정순옥과 박미니가 각각 별도 임차인인지, 동일 임대차의 명의 변경 또는 관계인인지 확인해 보증금 중복 및 추가 인수 위험을 점검하세요.
- 배당순위 재검증. 부산은행 가압류보다 앞선 임차인의 우선변제권을 검토하고, 가압류 채권에 먼저 배당한 계산이 실제 법정순위와 일치하는지 확인하세요.
- 실질취득비용 산정. 단순 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금, 세금·관리비·명도비용을 합산해 입찰 상한을 산정하세요.
- 최신 시세 재확인. 2021.08 거래 한 건만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 거래를 추가로 비교하세요.
- 명도 및 점유 확인. 실제 거주자, 점유 권원, 주택인도 시점과 임차권등기 말소에 필요한 조건을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수보증금이 더 중요하다”
부산 망미동 원정빌라 402호는 단순한 압류 소멸형 경매가 아닙니다. 부산은행 가압류를 기준으로 후순위 압류등기가 소멸하더라도, 말소기준일보다 앞선 임차인의 권리까지 소멸하는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 박미니의 미배당 보증금 인수가 명시되어 있고, 정순옥의 보증금은 확인되지 않았습니다.
신건 최저매각가 187,000,000원은 확인된 2021년 비교거래 158,000,000원을 웃돌며, 최신 시세자료도 충분하지 않습니다. 여기에 제시된 배당계산상 박미니 미변제액까지 인수한다고 가정하면 실질취득비용은 257,410,233원입니다. 다만 실제 배당순위에 따라 이 금액은 달라질 수 있고, 정순옥의 추가 인수 가능성도 남아 있습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 높은 신건 가격, 오래된 거래 표본, 복수 임차관계, 미상 보증금 및 명시된 인수권리가 동시에 존재합니다. 단순히 유찰을 기다리는 전략보다 임차인별 대항력·우선변제권·실제 인수액을 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 그 전에는 낙찰가가 낮아 보이더라도 입찰을 보류하는 편이 타당합니다.
