부산지방법원 2026타경5068. 부산 남구 대연동 스파크 건물의 4층 F-21호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 첫 최저매각가는 모두 74,000,000원. 소유자는 문창규이고, 경매를 신청한 채권자는 이경숙입니다. 신청 청구금액은 29,740,000원입니다. 부경양돈협동조합의 선순위 근저당권이 먼저 자리 잡고 있기 때문에, 예상배당표에서 신청채권자에게 돌아가는 금액은 청구금액에 미치지 못합니다.

그렇다고 채권자의 미배당이 곧 낙찰자의 빚이 되는 것은 아닙니다. 소멸하는 담보권 채권의 미배당과 매수인이 인수하는 권리는 서로 다른 문제입니다. 본건은 후순위 담보권이 소멸하는 구조여서 권리 인수금은 0원으로 추정됩니다. 하지만 매각목적물이 한방병원과 물리적으로 연결되어 있다는 점에서 낙찰 이후의 사용·인도·공사 문제가 일반적인 독립 점포보다 복잡할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 소멸

2015년 근저당권이 말소기준입니다. 현재 경매에서 소멸하는 권리와 과거 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다.

말소기준인 2015.10.23 부경양돈협동조합 근저당권의 채권최고액은 64,800,000원입니다. 뒤이어 2016년 이경숙 근저당권 100,000,000원, 2019년 이문호 근저당권 35,000,000원이 설정됐습니다. 세 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026년 이경숙의 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸할 권리입니다.

2008년 부산경남우유협동조합·박숙영의 근저당권과 과거 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 이들을 현재 살아 있는 선순위 채권으로 다시 합산하거나 매수인 인수권리로 보아서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유는 별도 문제

조사된 실제 임차인은 1명입니다. 김지언의 전입신고일은 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 보증금 반환채무를 매수인이 그대로 인수하는 구조로 보지는 않습니다.

임차인이 배당요구를 했다는 사실과 실제로 얼마를 배당받는지는 별개입니다. 확정일자 및 우선변제 순위가 확인되지 않았으므로, 예상배당에서 임차인 몫이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 현재 배당 계산에는 임차인의 최우선변제를 반영하지 않았습니다.

③ 현황상 핵심 위험 — 한방병원과 경계 없는 통합사용

이 물건에서 가장 중요한 부분입니다. 매각물건명세서 비고에는 다른 호수와 경계 구분 없이 한방병원으로 함께 이용 중이며, 건축물현황도면상 한방병원 남동측 대기실 부분으로 추정된다고 기재되어 있습니다.

감정평가 내용도 이를 뒷받침합니다. 인접한 다른 호수와 하나의 한방병원으로 사용되고 있고, 건축물현황도상 설치되어 있던 구획벽 등이 철거된 것으로 탐문조사됐습니다. 즉, 등기상으로는 개별 호실이지만 현재의 물리적 이용 상태는 독립 점포와 다릅니다.

• 호실 경계. F-21호의 정확한 경계를 건축물현황도면과 현장 상태로 대조해야 합니다.
• 구획벽. 기존 구획벽이 철거된 것으로 조사됐으므로 독립 공간 복구 가능성과 필요한 공사를 확인해야 합니다.
• 통합사용. 다른 호수와 일체로 운영 중인 한방병원의 대기실 부분으로 추정됩니다. 인접 호수의 권리와 이용관계를 별도로 파악해야 합니다.
• 점유자. 김지언의 임차 범위와 실제 병원 운영·점유 범위가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 인도·명도. 등기상 인수권리가 없어도 현실적인 퇴거 협의, 경계 분리, 인도 절차가 필요할 수 있습니다.

이러한 문제는 배당표에 잡히는 채권과 성격이 다릅니다. 권리 인수 0원이라도 실제 취득 후 사용 가능한 상태를 확보하는 비용은 별도로 발생할 수 있습니다. 따라서 최저가만을 전체 투자비용으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용을 제외한 금액은 선순위 근저당권부터 배당됩니다. 부경양돈협동조합의 채권최고액 기준 64,800,000원이 우선 배당되고, 남는 금액 중 7,468,000원이 이경숙 근저당권에 배당되는 계산입니다.

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 수수료 등을 반영한 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

⑤ 가격·유찰 시나리오 — 싸다는 판단은 아직 이르다

감정가는 74,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 주변 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 특히 본건처럼 다른 호수와 통합 사용되는 판매시설은 단순한 가격 비교만으로 독립적인 활용가치를 판단하기 어렵습니다.

1회·2회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 유찰 또는 해당 가격의 매각 진행이 확정된 것은 아닙니다. 권리 인수 추정액에는 물리적 구획 복구비, 명도비, 취득 관련 비용 등을 포함하지 않습니다.

유찰되어 최저가가 하락하더라도 무조건 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 매수인이 취득하는 것은 한방병원 전체가 아닌 F-21호이고, 실제 독립사용 가능 여부에 따라 해당 호실의 경제적 가치가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 경성대학교 남측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔·대학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 및 지하철 2호선 경성대부경대역이 인근에 있어 교통은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 지하철 연결. 스파크 건물 지하 2층 연결통로를 통해 경성대부경대역으로 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 9층 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 공동소화전 및 화재탐지설비 등이 있는 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지의 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 대지면적은 2,059.6㎡, 공시지가 기준은 10,800,000원/㎡입니다. 이는 개별 F-21호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고, 경성대학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
• 현황 차이. 건축물현황도상 구획벽 등이 철거된 것으로 조사되어, 공부상 개별 호실과 현황 이용상태 사이에 차이가 있습니다.
• 환금성. 대학가와 지하철역 접근성은 입지상의 장점이지만, 독립적으로 구획되지 않은 판매시설이라는 점은 향후 매각·임대 시 검토해야 할 제약입니다. 실제 환금성 수준은 거래사례와 독립사용 가능성 확인 후 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 현장 호실 확인. 건축물현황도와 실제 한방병원 내부를 대조하여 F-21호의 위치와 경계를 확인해야 합니다. 대기실 일부라는 추정만으로 면적과 독립성을 확정해서는 안 됩니다.
• 구획벽 복구. 철거된 구획벽의 원상복구 가능 여부, 인접 점포와의 구조·설비 공유 여부 및 필요한 허가·공사 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 김지언의 임차 범위뿐 아니라 한방병원 운영 주체와 인접 호수 점유자의 사용관계를 확인해야 합니다.
• 임차인 원본 대조. 전입신고일, 확정일자, 배당요구, 임대차계약서 및 상가 관련 사업자등록 현황 등을 대조하여 대항력과 배당순위를 재확인해야 합니다.
• 배당액 확인. 예상배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권잔액·당해세·최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있으므로 최신 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 인도 가능성. 다른 호수와 병원을 통합 사용하고 있으므로, 매수 목적 부분만 독립적으로 인도받을 수 있는지와 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관련 체납 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 주변 판매시설 및 동종 근린시설 거래·임대사례를 확인하고, 통합사용 상태와 분리 비용까지 감안하여 응찰가를 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도 및 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 활용 위험 0”

부산 스파크 F-21호의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 부경양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김지언도 말소기준 이후 전입하여 매수인 권리 인수액은 0원으로 예상됩니다.

그러나 이 물건은 일반적인 독립 점포 경매와 다릅니다. 인접 호수와 경계 없이 한방병원으로 사용 중이고, 구획벽까지 철거된 것으로 조사됐습니다. 낙찰 이후 매각 대상 호실을 어디까지 독립적으로 사용·인도받을 수 있는지에 따라 실질적인 취득 부담과 활용 가능성이 달라집니다.

현재 실질취득 추정액은 최저가 기준 74,000,000원이지만, 이는 별도 공사비와 명도비 등 추가 비용을 제외한 금액입니다. 비교할 실거래가격도 확인되지 않았으므로 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

따라서 본건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현황과 환금성 위험으로 종합 평가를 낮춰야 하는 유형입니다. 입찰의 선결조건은 더 낮은 최저가가 아니라 F-21호의 경계·점유·독립사용 가능성 확인입니다. 그 조건을 확인하기 전에는 신건 7,400만원의 투자 매력을 확정하기 어렵습니다.